Содержание
- 1 Улица и проезжая часть.
- 2 Территориальная зона жилой застройки Ж-1
- 3 Территориальная зона О-4
- 4 Территориальная зона О-2
- 5 Правовой статус
- 6 Территориальная зона жилой застройки Ж-4
- 7 Территориальная зона О-3
- 8 Ж – 3. Зона жилой застройки средней этажности
- 9 Территориальная зона О-1
- 10 Р.2. Зона рекреационно-ландшафтных территорий
- 11 Особенности
Улица и проезжая часть.
Красные линии регулируют расположение наших домов и построек относительно проездов и дорог
Поэтому знать, где проходит красная линия у вашего участка важно
Ваш дом должен стоять на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улицы, и не менее 3 метров от красной линии проезда. Баня, гараж или сараи должны стоять на удалении не менее 5 метров от этих линий.
Кстати, если ваш забор стоит вплотную к красной линии, калитка должна открываться только внутрь – иначе она создаст проблемы для пешеходов, автомобилистов, велосипедистов и пр. – в общем, для общества.
Все вышесказанное может напугать будущего домовладельца, но, поверьте, на практике это не так страшно! Не пожалейте средств на кадастрового инженера и ваши дом и постройки встанут как надо. И по завершении строительства не забудьте подать уведомление теперь уже об окончании. К нему вам потребуется технический план. И если вы все соблюли, вы приступаете к регистрации объекта. Быстрее и проще всего это сделать через МФЦ.
Впрочем, часто бывает и такое, что вы-то все учли и построили правильно. А вот новый сосед – нет. И договориться миром не удается
Конечно, стоит попытаться донести до него важность соблюдения СНИПов и градостроительных норм. Ведь если эти нарушения выявит администрация, то это может привести не только к штрафам, но и к сносу
В таком случае вам нужно подать заявление в администрацию, в котором изложить все факты. Оно станет причиной проведения проверки.
Есть и судебный путь. Но в таком случае вы должны быть точно уверены в нарушении, а не измерять расстояния на «глазок».
Территориальная зона жилой застройки Ж-1
Зона индивидуального жилищного строительства. В этой зоне допускается строительство жилых кварталов с домами, предусматривающими проживание одной семьи. К основным видам использования (ВРИ) относят:
- размещение частного жилья с приусадебными участками;
- создание коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.
Среди условно допустимых ВРИ можно выделить: детские сады, школы, магазины (если здание стоит отдельно), прачечные и аптеки, парки, поликлиники, обслуживающие предприятия и площадки для спорта.
Перечень довольно обширный. Он включает все возможные организации, необходимые для обслуживания жилой застройки. Но есть здесь и вспомогательные виды использования. К примеру, хозяйственные конструкции, огороды, скважины, бани и прочее. Предусмотрены для зоны и предельно возможные характеристики: минимальная площадь надела, расстояние от одной границы до другой и т.д.
Территориальная зона О-4
На участках, относящихся к данной общественно-деловой территориальной зоне, размещают объекты для организации туризма и отдыха. Помимо них предусмотрено строительство недвижимости и ведение деятельности в целях удовлетворения духовных и других потребностей отдыхающих. Исходя из этого, установлены и основные виды использования:
- обслуживание туристов и отделения связи;
- создание санаториев, охота и рыболовная деятельность;
- природный туризм, курорты и общественные территории.
Среди вспомогательных способов использования: магазины, передвижное жильё, банки и страховые компании, развлечения, внутренний правопорядок и прочее.
К условно разрешенным ВРИ в пределах этой зоны относят деловое управление, обслуживание транспорта, площадки для гольфа и т.д. Наши юристы помогут определить, к какой зоне относится ваш участок, и изменят его виды использования, если потребуется.
Территориальная зона О-2
На участках, относящихся к этому виду общественной застройки, осуществляется большой разброс функций бытового и социального характера. Основная цель таких предприятий – удовлетворение потребностей жителей района. В этой зоне действуют следующие основные виды использования:
- медицинское и социальное обслуживание;
- бытовые и коммунальные услуги;
- обеспечение научной деятельности;
- земли общего пользования;
- обеспечение соблюдения прав внутри территории;
- историческая и культурная деятельность.
К вспомогательным видам относят: магазины, гостиницы, обслуживание автомобилей, спортивные площадки, деловое управление и т.д.
Условно допустимые виды здесь более разнообразны: магазины, банки и страховые компании, объекты гражданского значения, общественного питания и прочее. Имеются отдельные требования по содержанию транспорта, установке гаражей и т.п.
Правовой статус
1. Земельный участок
Площадь – 10 610 м2
Категория: земли населённых пунктов
Разрешённое использование (по документу):
- многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
- хранение автотранспорта
- предоставление коммунальных услуг
- административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг
- бытовое обслуживание
- амбулаторно-поликлиническое обслуживание
- стационарное медицинское обслуживание
- объекты культурно-досуговой деятельности
- амбулаторное ветеринарное обслуживание
- рынки
- магазины
- общественное питание
- служебные гаражи
- обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий
- обеспечение занятий спортом в помещениях
- площадки для занятий спортом
- оборудованные площадки для занятий спортом
- внеуличный транспорт
- благоустройство территории
Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ): охранная зона водопроводных сетей Обременения:
- Право прохода (подъезда)
- Часть участка входит в территорию объекта культурного наследия:
- Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Вид права: собственность физического лица
2. Здание
На участке расположено капитальное здание нежилого назначения (склад):
- площадь – 419.2 м2
- этажность – 1
- материал стен – деревянные
- не является историческим памятником и ОКН
- не используется в настоящее время
Вид права: здание в собственности физического лица
Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ
Земельный участок находится в границах:
- функциональной зоны Генерального плана – 3ЖД
- территориальной зоны ПЗЗ – Т3Ж2
Т3Ж2 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально- бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры
Высотный регламент: фоновая высота — 40/43/55 м
Градостроительный регламент территориальной зоны Т3Ж2
Градрегламент территориальной зоны Т3Ж2 изложен в п. 2.6 Приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 464 от 23.07.2019 (страницы 74-80 Приложения №7).
Основные и условно разрешённые виды использования ЗУ представлены в разделе «документы» в правой части страницы,
ППТи ПМ
Земельный участок расположен в квартале, ограниченном пр. Маршала Блюхера, Лабораторным пр., ул. Бестужевской, Кушелевской дор.
Участок 39 включён в утвержденный ППТи ПМ (Постановление правительства Санкт-Петербурга № 1086 02.12.2014).
В соответствии с ППТи ПМ, участок запланирован для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей:
- физкультурно-оздоровительных комплексов
- спортивных залов
- басейнов
- т.д.
Территориальная зона жилой застройки Ж-4
Зона многоэтажного строительства. Максимальная высота жилых строений более пяти этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:
- возможность организации приусадебного участка;
- бытовая сфера обслуживания;
- учреждения культурного развития;
- спортивные виды деятельности;
- организация здравоохранения и т.д.
К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.
Дополнительные материалы:
Изменение разрешенного использования земельных участков — услуги
Изменение категории земельных участков — услуги
Территориальная зона О-3
За массовые спортивные мероприятия и физкультуру отвечает эта общественно-деловая зона. В ее границах размещают объекты, где организуют спортивные мероприятия. Хотя основные способы использования включают также:
- обеспечение общественного питания;
- возможность размещения гостиниц;
- создание причалов для небольших судов;
- и зоны общего пользования.
В перечень вспомогательных ВРИ входят: объекты коммунального обслуживания, образовательные и просветительские учреждения, магазины, обслуживание транспорта и обеспечение правопорядка на территории зоны.
Условно допустимые виды в данном случае не так разнообразны: размещение магазинов, ведение банковской деятельности, развлечения, страхование и т.д. Отдельные требования предъявляются к открытым автостоянкам, озеленению и хранению транспорта.
Ж – 3. Зона жилой застройки средней этажности
Зона Ж — 3 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 4 — 5 этажей. Допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду.
Основные виды разрешенного использования недвижимости:
· многоквартирные жилые дома 4 – 5 этажей (в том числе со встроенными объектами обслуживания);
· детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;
· школы;
· аптеки;
· поликлиники общей площадью не более 600 кв. м.;
· магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв.м.);
· ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, иные объекты обслуживания;
· библиотеки;
· почтовые отделения.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
· гаражи, встроенные в жилые дома;
· открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных автомобилей;
· парковки перед объектами культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования;
· жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.
Условно разрешенные виды использования:
· многоквартирные жилые дома до 4 этажей;
· гостиницы, общежития;
· офисы на первых этажах жилых домов общей площадью не более 300м2 (кроме жилых домов, расположенных внутри кварталов);
· клубы многоцелевого и специализированного использования (с ограничением по времени работы);
· компьютерные центры;
· кафе, закусочные, бары, рестораны, в том числе на 1-2 этажах многоэтажных жилых домов (с ограничением по времени работы);
· бани;
· общественные туалеты;
· интернаты для престарелых и инвалидов, ночлежные дома;
· гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
· объекты культового назначения
· производственные и коммунальные объекты, деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон;
· телефонные и телеграфные станции;
· спортзалы, спортклубы.
Предельные параметры разрешенного использования недвижимости:
· отступ застройки от красных линий не менее 5 м, если иное не определено проектом планировки. Допускается совмещение линии застройки с красной линией в районах сложившейся застройки;
· высота жилых домов до верха плоской кровли не более 20,0 м до конька скатной кровли не более 24,0 м;
· минимальная площадь земельного участка рассчитывается по «Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельного участка в кондоминиумах» (СП 30-101-98);
· если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров, определенных по СП 30-101-98, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка жилого дома устанавливаются по существующим границам;
· сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам в собственность или аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;
· возможность установки ограждений и их внешний вид согласовываются с главным архитектором города.
Территориальная зона О-1
В пределах этой зоны обеспечены оптимальные условия для извлечения прибыли от капитальных объектов. Речь о торговле, предпринимательстве, банковской и общественной деятельности. Для общественно деловой зоны О-1 предусмотрены основные ВРИ:
- коммунальное, бытовое и социальное обслуживание;
- поликлиники и образовательные учреждения;
- культурное и религиозное использование;
- размещение рынков и магазинов;
- развлечения, спорт, объекты связи и прочее.
К вспомогательным способам использования данной территории относят: создание складских помещений, обеспечение правопорядка в пределах зоны, коммунальные услуги, связь и спортивные учреждения.
Есть также и условно разрешенные виды: склады и объекты гражданского назначения. По каждому из них имеются свои предельные площади участков и характеристики застройки.
Р.2. Зона рекреационно-ландшафтных территорий
Зона рекреационно-ландшафтных территорий выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения.
Основные виды разрешенного использования:
1. лесопарки, лугопарки;
2. прогулочные аллеи;
3. набережные.
Условно разрешенные виды использования:
1. детские оздоровительные учреждения;
2. лагеря и базы отдыха;
3. тренировочные базы, спортивные школы;
4. интернаты, приюты для детей и подростков;
5. интернаты для престарелых;
6. крытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения;
7. открытые спортивно-физкультурные сооружения;
8. прокат игрового и спортивного инвентаря;
9. аттракционы;
10. места для кемпингов;
11. пункты первой медицинской помощи;
12. торговые павильоны и киоски;
13. некапитальные строения предприятий общественного питания (рестораны, кафе, бары, закусочные, столовые и иные подобные объекты);
14. культовые сооружения;
15. общественные туалеты;
16. площадки для выгула собак;
17. автозаправочные станции, объекты автосервиса;
18. опорные пункты охраны порядка;
19. сооружения связи, радиовещания и телевидения.
20. дома охотников и рыболовов.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
1. элементы дизайна, скульптурные композиции;
2. элементы благоустройства;
3. места парковки для легковых автомобилей на земельном участке основного объекта;
4. отдельно стоящие туалеты на земельном участке основного объекта.
Примечание:
1. Представленные выше градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе данной зоны Р.2. только в случае, когда части территорий общего пользования — парков, набережных переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных линий) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов.
В иных случаях – применительно к частям территории в пределах данной зоны Р.2., которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением.
2. В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований и ограничений, указанных в Главе 23 Правил. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.
Особенности
Участок находится в глубине квартала, в отдалении от пыльных и шумных магистралей, в развитой зоне жилой застройки со сложившейся инфраструктурой:
- через Богословскую улицу (северо-западная граница участка) – ЖК «Калейдоскоп»
- на восточной границе участка — примыкающая территория нескольких корпусов Артиллерийской лаборатории, находящихся в собственности строительной компании «КВС-Юг»:
- на проектной трассе Богословской улицы ведётся восстановление двух корпусов, ранее утраченных при пожарах
- один из корпусов капитально отремонтирован и будет использоваться для административных нужд
- другой корпус предназначен для сдачи в аренду для спортивных и медицинских центров
- в дальнем окружении участка – современные жилые комплексы и старые кварталы со школами, вузами, медицинскими и спортивными центрами
- в 2 км от участка – несколько зон отдыха:
- Полюстровский сад
- Пискаревский парк
- парк Академика Сахарова
- Пионерский парк
- в 1 км – ТРК «Европолис», крупнейший шоппинг-центр с кинотеатром
- на пересечении Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера — крупнейшая школа Санкт-Петербурга
- в 400 м от участка – Богословское кладбище
Транспортная доступность
- Подъезд к участку – с Лабораторного проспекта
- Связь с центром города и периферией обеспечивают:
- проспект Непокоренных
- проспект Маршала Блюхера
- Общественный транспорт:
- маршруты автобусов и троллейбусов
- ближайшая остановка – в 600 м
- Выезд на основные магистрали:
- проспект Маршала Блюхера
- Пискаревский пр.
- КАД (по Кушелевской улице, свернув на проспект Непокоренных, а далее по Шафировскому проспекту)