Что такое вторичное жилье? преимущества такой недвижимости

Минусы покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости

При покупке вторичного жилья двухкомнатные квартиры являются наиболее востребованными на рынке, но вам рекомендуется убедиться в следующем:

  • участвует ли квартира в имущественном споре;
  • выступает ли жилая площадь в качестве залога;
  • имеет ли кто-либо из родственников собственника права на квартиру;
  • действительно ли продавец владеет жилой площадью.

Это позволит вам перестраховаться и не стать жертвой мошенников. Если у вас возникнут какие-либо вопросы или сомнения, то будет нелишним проконсультироваться с квалифицированными юристами, специализирующимися в данной области.

Что из себя представляет вторичное жилье

Вторичный рынок жилья — это жилые помещения в домах, строительство которых уже завершено. Эти квартиры находятся в собственности какого-либо лица и их права уже оформлены и зарегистрированы в Росреестре. Такие квартиры не обязательно продаются только в старых домах. На вторичном рынке существуют также объекты из новых домов, которые были построены совсем недавно. Главное, чтобы квартира была сдана государственной комиссии и прошла регистрацию права собственности на первичного собственника. Собственником, продающим такую квартиру, может быть застройщик или лицо, купившее объект в качестве инвестиции. Если вы поняли для себя, что такое «вторичка» в недвижимости, можете приступить к изучению рынка. Рынок вторичного жилья гораздо более объемный, нежели рынок новостроек.

Вторичное жилье отличает наличие у него собственника

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Подбор объекта на рынке вторичного жилья имеет свои плюсы:

  1. Более быстрое совершение сделки. Выбрав квартиру на рынке вторичного жилья, уже через месяц можно быть ее владельцем, получив права собственности. В случае участия в строительстве нового дома права собственности будут переданы только спустя некоторое время после того, как дом станет сданным в эксплуатацию.
  2. Приемлемая цена. Если сравнить стоимость квадратного метра на первичном рынке, можно увидеть, что «вторичка» стоит дешевле. Естественно, есть исключения из этого правила. Например, если здание является памятником архитектуры.
  3. Несомненный плюс — развитая инфраструктура вокруг дома. Зачастую новостройки не выглядят привлекательно именно из-за отсутствия рядом школ, детских садов, магазинов, развлекательных центров. Рядом с давно построенным домом уже налажена городская жизнь. В случае покупки загородного дома на вторичном рынке, на территории уже будет зрелый сад и не придется ждать несколько лет до того, как фруктовые деревья начнут давать плоды.
  4. Возможность снизить цену путем договора с собственником квартиры.

Однако, у вторичного жилья есть ряд недостатков:

  1. Для каждого дома отведен свой срок эксплуатации. Соответственно, чем раньше был построен дом, тем меньшее время ему осталось служить. По истечении срока эксплуатации необходим капитальный ремонт, а возможно и снос здания. Новостройка имеет 0% износа и может эксплуатироваться около ста ближайших лет.
  2. Устаревшая планировка. В особо старых домах планировка не удобна для сегодняшних потребностей, потолки низкие и нет возможности установки индивидуального отопления.
  3. Вторичные квартиры не являются экологичными. При осуществлении ремонтных работ затраты будут значительные, ведь придется менять старые покрытия и коммуникации.
  4. Возможные проблемы с законом. Покупая вторичное жилье, нужно тщательно проверить историю предыдущих продаж квартиры.

Вторичный рынок

Что требуется от вторичного жилья

К приобретаемому объекту предъявляются определенные требования. Одним из главных является ликвидность недвижимости

Потенциальным покупателям следует обратить внимание на:

  • состояние дома (как наружнее, так и внутреннее);
  • этажность;
  • расположение и инфраструктуру;
  • наличие парковки;
  • близость транспортной развязки.

Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным

Обращайте внимание на:

  • материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
  • электропроводку и нагрузку на нее;
  • степень износа стояков и труб водоснабжения.

Выбор района

При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.

Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны

Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.

Этажность вторички

Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде

Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.

Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.

Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.

Что влияет на ценообразование вторичного жилья?

В России еще велик процент прямых продаж квартир, без использования услуг посредника. Зачастую это приводит к необоснованным ценам, которые «берутся с потолка» на основании того, какую стоимость просит за подобную квартиру сосед. Не каждый способен рассчитать объективную сумму сделки. В целом это значительно искажает действительность и влияет на рынок. В европейских странах, например, в 90% случаев продажей недвижимости занимаются риэлторы. Кроме того, они знакомы только с единственным понятием – «вторичное жилье». Что такое «первичка» европейцы не знают, потому что продажа квартир у них начинается лишь после оформления права собственности.

Фактор удобства также серьезно завышает стоимость. Например, вторичное жилье в Москве весомо отличается в цене, в зависимости от района, удаленности от метро. Кроме того, продавцы «вторички» редко торопятся и не заинтересованы сильно уступать в стоимости. Тогда как застройщик нуждается в поступлении средств, чтобы продолжить строительство и готов предоставить неплохую скидку, покрывающую все неудобства, связанные с ожиданием и возможными рисками.

Отличительные признаки вторичного жилья

Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

 Вторичная квартира может быть расположена как в старом доме, так и на территории комплекса, недавно введенного в эксплуатацию. Однако на практике чаще всего встречается именно первый вариант.

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома?
  • Квартира хрущевка: что это такое и в чем ее особенности?
  • Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы
  • В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Многие покупатели стремятся купить квартиры в новостройках, ведь:

  • можно переделать ремонт по-своему для создания нужной атмосферы;
  • не нужно переплачивать посредникам для проверки истории, достаточно убедиться в компетентности застройщик, проведении всех действий по закону;
  • не требуется замена старых труб, иной сантехники, траты денег в новом доме, если квартира досталась высокого качества.

Минусы:

  • большие вложения в ремонт, если квартира досталась без отделки;
  • риск задержки с новосельем, если строительная компания не укладывается в сроки сдачи объекта или вовсе не достроила дом по причине банкротства.

Много неприятных моментов связано с новостройками. Часто приходится ждать месяцами, когда подготовят юридическую документацию. Недобросовестные организации пропадают после сбора денег, уезжая в теплые страны, так и не достроив дом. Также возле новостройки могут отсутствовать парковки, магазины, школы, сады. На устранение неудобств потребуются годы.

Жилье на вторично рынке стоит дешевле. Всегда можно поторговаться с продавцом. Хотя и может подсунуть квартиру с “сюрпризом”. Потенциальным покупателям нужно тщательно выяснять историю, прежде чем соглашаться на составление договора купли-продажи.

Нельзя сказать однозначно, что лучше: первичная или вторичная недвижимость. Если сравнивать, то стоит опираться на следующие критерии:

  1. Затраты. Наверняка в первичной квартирах -черновая отделка. За ремонт придется выложить крупную сумму. Часто вторичный рынок предлагает жилье с хорошим ремонтом, Хотя в старо панельных домах состояние сантехники, трубопровода и канализации оставляет желать лучшего.
  2. Время. Во вторичку можно заселиться сразу после составления договора купли-продажи. В новостройку приходится ждать годами, пока полностью не закончится строительство.
  3. Экономия денег. На начальном этапе возведения выгодно приобретать жилье в новостройке. При завершении строительства цена на квадратные метры резко взлетает. Также дорожают апартаменты после сдачи дома в эксплуатацию.
  4. Предложения. При покупке в новостройке выбирать не приходится. Количество вариантов ограничено. На вторичном рынке предложения составляют большую часть.
  5. Юридическая чистота. Приобретая квартиру на первичном рынке у застройщика можно не сомневаться в ее чистоте. Наверняка достанется в полноправное законное пользование. Вторичное жилье имеет множество подводных камней. Может оказаться под арестом, в залоге у банка. Нередко уже после подписания договора купли продажи выявляются незарегистрированные собственники. Только проведение тщательной проверки позволит оградить от неожиданных сюрпризов в дальнейшем.
  1. Ипотека. Купить в ипотеку можно первичное или вторичное жилье. Но не каждый банк предоставляет ссуды на покупку строящегося объекта. Причем нередко завышают ставки в случае одобрения заявки, покрывая тем самым допустимые риски невозврата. Хотя при инвестировании средств в строящийся объект можно рассчитывать на неплохую прибыль до 30% в год.

Если жильё переходило из рук в руки неоднократно, часто менялись собственники, то приобретать рискованно. При выборе рекомендуется взвешивать свои возможности, предложения на рынке. Первичную недвижимость можно приобрести в рассрочку, ипотеку и даже рассчитывать на скидки при вложении денег на стадии строительства. Вторичная недвижимость доступна даже при наличии задатка. Нередко встречаются продавцы, готовые предложить свое жилье в рассрочку.

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

Как проверить документы при выборе квартиры?

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Выбрать планировку и этаж

Нельзя однозначно сказать, какое расположение комнат является наиболее удачным в каждом конкретном случае. Во-первых, у каждого свои предпочтения. Во-вторых, нужно учитывать площадь будущей квартиры и количество, возраст людей, которые будут в ней проживать. Например, если в семье есть разнополые дети, потребуется как минимум две спальни для них, спальня для их родителей. При совместном проживании нескольких поколений тоже нужно предусмотреть наличие нескольких спален.

Отличными считаются варианты с высокими потолками, визуально увеличивающими пространство. Хорошо, если жилье настолько просторное, что позволяет всем его комнатам находиться в удалении друг от друга, чтобы обитатели каждой из них могли наслаждаться личным пространством. Прежде чем купить недвижимость, нелишним будет изучить не только план своих будущих стен, но и подъезда в целом. Так, чем меньше квартир на этаже, тем более возрастают шансы на то, что до вас не будет доноситься сторонний шум от соседей.

Изучая планировку, обращайте внимание на подсобные помещения, наличие балконов, лоджий, кладовых. Важна и форма комнат – лучше, чтобы она была квадратной, а не прямоугольной, узкой

От этого зависит удобство обустройства и комфорта пребывания в помещении.

Не менее важный момент, как выбрать площадь квартиры. Традиционно исходят из количества проживающих в ней людей, чтобы определить количество комнат. При этом, учитывайте, что желательно, чтобы площадь комнаты составляла не менее 12 м2 (оптимально – 15 м2). Но чем просторнее жилье, тем оно дороже, и не у всех есть возможность обеспечить каждого члена семьи большой площадью. Поэтому иногда приходится идти на уступки в вопросе размера комнат в пользу увеличения их количества для обеспечения пространства для всех жильцов.

На то, как выбрать хорошую квартиру, влияет и то, на каком этаже она будет находиться. Есть некоторые особенности оценки этого критерия:

  • 1-й этаж. Это не самый удачный вариант, поскольку такое жилье характеризуется высоким уровнем шума, плохим естественным освещением, оно хорошо просматривается посторонними людьми с улицы. Вид из окна здесь не отличается обширностью. Не стоит забывать и о подвалах, которые с ним соседствуют, и от которых в дом может проникать сырость, а иногда и непрошеные гости в виде насекомых или даже грызунов. Но этот вариант обладает огромным преимуществом – отсутствие необходимости в пользовании лифтом. По этой причине квартиру для предстоящей покупки здесь часто выбирают пожилые люди, инвалиды, люди с проблемами опорно-двигательной системы;
  • До 4-го этажа. В целом проблемы здесь такие же, как и в случае с первым уровнем, за исключением проблемы непосредственной близости подвала и проникновения дневного света (здесь оно лучше);
  • 4-й – 9-й этажи. Это оптимальный вариант для всех, кому не проблематично воспользоваться лестницей, а не лифтом, если последний сломается. Уличного шума здесь практически не слышно, а дневной свет проникает хорошо. Кроме того, из окна открывается обширный обзор;
  • 10-й этаж и выше. Такой выбор имеет преимущество в виде того, что с улицы практически не доносятся сторонние звуки, а из окна открывается широкий обзор. Но популярность среди покупателей он имеет среднюю, поскольку ассоциируется с высокой зависимостью от работы лифта. Кроме того, есть риски с затруднением эвакуации в случае пожара;
  • Последний этаж. Каким бы по счету он ни был (3-м, 5-м, 9-м или 30-м), проблемы будут одинаковыми – сильный нагрев крыши, влекущий повышение температуры в жилье летом, и риск ее протечек во время осадков. Этот вариант многие из тех, кто ищет хорошую, беспроблемную квартиру, обычно не выбирают.

Наиболее востребованными на рынке недвижимости – как первичном, так и вторичном – являются средние этажи (с 4-го по 10-й либо предпоследний). Соответственно, и цена недвижимости, расположенной на них, является самой высокой.

Watch this video on YouTube

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Преимущества первичной недвижимости


Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий