Прогноз рынка недвижимости москвы и подмосковья до 2024 года

Информационно-аналитический портал IRN.RU

Портал www.irn.ru является официальным интернет-представительством одноименного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемого известным аналитиком Олегом Репченко. Аналитический центр IRN.RU много лет занимается мониторингом и анализом рынка недвижимости Москвы, Московской области и России, проведением маркетинговых исследований и консалтингом. Среди информации, представленной на сайте www.irn.ru, наша эксклюзивная система индексов цен на квартиры и жильё в Москве и Подмосковье, позволяющая отслеживать падение и рост цен на недвижимость. Большой объем полезной информации представляют собой наши исследования рынка московских новостроек и коттеджных поселков Московской области, таунхаусов и бизнес-центров, рынка недвижимости России. Информационная служба портала www.irn.ru ежедневно отслеживает все новости и статьи по недвижимости, а также готовит собственные аналитические обзоры и комментарии.

На основе нашей системы индексов цен разработаны интерактивные сервисы по оценке недвижимости, индексации стоимости недвижимости, рейтингам цен на московскую недвижимость и жилье в Москве и Московской области. Нашим уникальным сервисом является «Электронный риэлтор», который в режиме онлайн выполняет функции агентства недвижимости — позволяет получить полный набор всех экономически возможных вариантов обмена или покупки московских квартир в рамках обозначенного бюджета, а также районы Москвы, в которых самые низкие цены на квартиры нужного класса. Объем информации про недвижимость и квартиры в Москве, Подмосковье и городах России, а также данные по ценам и стоимости недвижимости на портале www.irn.ru все время возрастает. Следите за обновлениями ежедневно!

Экономические аргументы

Снижению цен на квартиры в Москве и Подмосковье, которое происходит сейчас, способствует много причин. В первую очередь это сильное затоваривание рынка. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, застройщики выводят на рынок очень много новых объектов, а столичное правительство запустило программу реновации, в процессе реализации которой часть построенного жилья также будет поступать в продажу.

При этом в нынешних условиях платежеспособный спрос существенно сократился и сильно отстает от предложения. Доходы граждан не растут, зато постоянно дорожают предметы первой необходимости (продукты питания и т.д.), поэтому большинство не может купить квартиру даже в ипотеку. По мировому критерию доступности жилья, согласно которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему месячному доходу местного населения, квартиры в Москве все еще существенно переоценены.

Не следует сейчас ожидать и прихода на рынок недвижимости шальных денег, как было в прежние тучные годы. В условиях санкций приток мирового капитала в Россию ограничен, цены на нефть также продолжают оставаться на низком уровне. Согласно другому исследованию аналитического центра www.irn.ru, при нынешних нефтяных ценах московский квадратный метр также должен быть ощутимо дешевле – читайте статью «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Под влиянием этих и иных факторов квадратный метр продолжит свое падение еще несколько лет. В кризисы 1998 и 2008 года активное падение цен длилось примерно половину последующего периода снижения-стагнации. Следовательно, и теперь фаза активного падения цен должна продолжаться примерно 5 лет из 10, то есть «дно» рынка будет достигнуто примерно к 2020 году (плюс-минус год). К аналогичным выводам приводит и иная линия рассуждений, связанная с оценкой времени, необходимого для ликвидации навеса объемов предложения жилья над спросом (смотрите статью «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).

Перегрев? Или стагнация?

И все же то, с чем мы имеем дело, это не «перегрев» рынка, это начало полноценной стагнации, уверен эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. С начала прошлого года цены на недвижимость очень быстро растут, причем в основном на первичную, так как «вторичка» была обделена льготами по ипотеке. Средний рост новостроек составил порядка 20%, вторичной недвижимости – в 2-2,5 раза меньше. Эскроу-система вывела с рынка «котлованные» предложения. Пандемия выкосила ряды покупателей, в фигуральном смысле, компенсировав это вливаниями последних сбережений в льготную ипотеку. Снижение ключевой ставки спровоцировало отток денежных средств со вкладов, переведя их в недвижимость.

Девальвация валюты заставляет людей думать о защите сбережений, и они поспешно отправляют их в жилую недвижимость, соглашается эксперт. При этом мнимые эксперты говорят о стабильной инфляции и о том, что повышение цен год к году на несколько процентов за вычетом той самой инфляции – это нормально. А как насчет того, что доходы населения не растут уже пять лет, а в этом году падение может дойти до двузначных значений в процентах? Проценты со вкладов никогда не покрывали потребительской инфляции, которая составляет не менее 8% уже несколько лет. Заявки на кредитные каникулы перестанут принимать уже 30 сентября, каждый второй запрос на рефинансирование или ипотечный кредит отвергается. Количество банкротств за год превысит 200 тысяч, а в следующем году может дойти до полумиллиона.

К чему все это перечисление? К тому, говорит Алексей Кричевский, что, возможно, цены этого года – самые высокие на рынке недвижимости на ближайшие несколько лет и дальше расти будет некуда, поскольку не будет спроса. Причем самые высокие – именно в рублях. Триллион кредитов в марте и триллион в августе – совершенно разные истории. Максимум, которого может достичь ипотечное кредитование в ближайшее время – это 85% от показателей августа, то есть не более 320 миллиардов выданных ссуд, считает он. При этом решение по продлению льготной ипотеки еще не принято, а лимит по ней уже закончился. Как только она закончится и банки взвинтят стоимость кредитов на 1,5-2%, тут же кончится спрос на новостройки и девелоперам придется либо снижать цены, либо уводить объемы с рынка, что негативно скажется на процентах по проектному финансированию.

Вторичная же недвижимость также уйдет в постепенный минус – спроса на всех не хватит, а ликвидные объекты уже сейчас не продаются, несмотря на приличный дисконт, прогнозирует эксперт. К тому же стоит понимать, добавляет он, что каждое седьмое банкротство в России будет связано с ипотекой и заемщики будут распродавать жилье с дисконтом, дабы побыстрее закрыть вопрос с кредитором. Поэтому то, что происходит сейчас – это не перегрев. Это старт падения. Нужно напомнить экспертам, что рынок недвижимости из-за своей неповоротливости реагирует на кризисы с задержкой в 3-6 месяцев. Этот период настал.

Московская недвижимость

Рынок
недвижимости в Москве представлен большим количеством предложений как
жилой недвижимости, так и коммерческой, как первичной, так и вторичной.
Во все времена столичная недвижимость пользовалась повышенным спросом. В
сравнении с другими регионами, рынок московской недвижимости является
наиболее емким. Во многих сегментах наблюдается дефицит объектов.

Покупателями объектов недвижимости в Москве являются как сами жители
города, так и инвесторы из регионов России. Операции с московской
недвижимостью очень выгодны, однако, к сожалению, столичный рынок как
первичной, так и вторичной недвижимости является очень рискованным для
потребителей, т.к.
в столице ведут свои дела разного рода перекупщики, спекулянты, а также
просто мошенников. Самыми опасными обычно бывают операции с объектами,
выставляемыми по наиболее низкой цене.

Рынок недвижимости удивил

Аналитический отдел Сбербанка «СберИндекс» опубликовал исследование «Рынок недвижимости в России в июле-августе: бурный рост активности вместо снижения». Согласно выводам автора обзора, в июле и августе 2020 года ситуация на рынке недвижимости больше была похожа на перегрев, чем на обвал, заявил в SberIndex. Локомотивом сектора стал, как ни странно, первичный рынок, который был основным бенефициаром мер поддержки государства.

Так, цены предложения недвижимости в среднем по стране в последние два месяца, по данным ДомКлик от Сбербанка, выросли на 3% в годовом сопоставлении. При этом на первичном рынке рост стоимости недвижимости достигает 6,2%. Среди лидеров по приросту цен предложения — туристические регионы: Хабаровский край (18,9%), Калининградская область (18%), Алтай (17,6%). Кстати, в России нет ни одного региона, где количество выданных ипотечных кредитов в июле-августе 2020 года было бы ниже прошлогоднего показателя.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в июле-августе оставалась вблизи рекордных значений на фоне быстрого падения ипотечных ставок. Количество выданных ипотечных кредитов, по оценке Сбербанка, выросло на 44% годовом сопоставлении. Доля новых объектов в ипотечных сделках после пандемии выросла до 31%. В 2019 году лишь пятая часть сделок приходилась на «первичку».

Рынок недвижимости одним из первых сумел оправиться от последствий пандемии, констатировали в «СберИндекс». Данные Сбербанка и компании ДомКлик указывают на то, что восстановление идет существенно быстрее ожиданий: и динамика цен, и объемы продаж на протяжении двух последних месяцев устойчиво растут относительно 2019 года. По некоторым показателям ситуацию даже можно охарактеризовать как локальный перегрев.

Ключевой для сектора стала программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5% в сочетании с увеличением лимитов стоимости приобретаемой недвижимости. Однако она по определению касается только новых объектов, из-за чего рост спроса и цены здесь происходит опережающими темпами.

Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос. Безусловно, этот фактор сыграл свою роль, однако по ряду признаков он не является основным, полагают в «СберИндекс». Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета. С учетом роста доли сделок на первичном рынке есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки. Следовательно, текущий рост на рынке недвижимости может оказаться длительным.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичный рынокнедвижимости – это объекты, уже имевшее хозяев и,
соответственно, определенную «историю». В связи с этим основным
недостатком вторичного рынка как рази и считают сложность
документального подтверждения чистоты «истории» квартиры. Ведь, если
ранее были проведены не совсем законные операции, то сделка может быть
оспорена и признана недействительной.

К
достоинствам «вторички» потребители прежде всего традиционно относят большое
разнообразие предлагаемых к покупке объектов. В связи с этим вторичный
рынок считается основным сегментом рынка недвижимости. Характеризуется
операциями по покупке, продаже, обмену и аренде объектов.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

  1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
  2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
  3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
  4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
  5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
  6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Совет! Инвестируя средства в строящийся объект недвижимости, вы можете получить прибыль до 25-30% в год.

Плюсы и минусы вторички

Преимущества вторичных объектов очевидны. Как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой. Покупатель может на месте оценить состояние дома и условия проживания.

Важно! При покупке «вторички» вы можете сразу понять, с какими соседями вам придется жить. Также вы можете обговорить некоторые аспекты с продавцом и добиться уступок.. Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации

Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда

Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.

Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

  • по программе можно купить жилье только в новостройках;
  • стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
  • первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
  • все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
  • банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

Но если программу продлят, чем это грозит рынку?

Переломный 2024-й год

Окончание последней фазы суперцикла придется на 2024 год, после которого может возобновиться рост цен на недвижимость. В 2024 году может произойти геополитическая разрядка – совпадет проведение президентских выборов в России и в США, результатом чего может стать обновление картинки на мировой политической арене. За период до 2024 года можно ожидать и ряда других ощутимых перемен. Например, этот срок достаточен для реализации политики импортозамещения и восстановления собственного производства, что приведет к росту доходов населения. А ликвидация избытка предложения на рынке нефти за счет роста мирового населения и увеличения потребления может привести к постепенному восстановлению цен на нефть.

Впрочем, даже после 2024 года не стоит ждать резкого подорожания метра – рост, скорее всего, будет умеренным, на уровне инфляции. Хотя, конечно, новые обстоятельства могут внести свои корректировки в эти прогнозы.

Материалы по теме

  • Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?
  • Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU
  • При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр

Успеть к ноябрю

Рынок недвижимости действительно растет, а факторы перегрева связаны не только с льготной ипотечной программой, но и с девальвацией отечественной валюты, отмечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. 2020 год оказался необычным для рынка недвижимости. Обычно рынок показывал активность весной и затихал к сезону отпусков, но в период карантина приобрести жилье было сложнее, чем годом ранее, поэтому активность выросла и в летние месяцы.

Традиционно можно было заметить рост спроса на недвижимость в сентябре-октябре, сейчас показатели растут быстрее, так как программа льготной ипотеки будет действовать лишь до ноября – россияне стараются успеть купить жилье. Высокий спрос спровоцировал и увеличение стоимости квадратного метра, в среднем – на 10% по стране, но когда повальный спрос прекратится, основные покупатели заключат договоры, цены стабилизируются, уверен аналитик.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий