Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке для продавца

Содержание

Поиск квартиры и помощь риелтора

Приобретая жилплощадь на первичном рынке, покупатель, выступающий и в роли заемщика, может рассчитывать на помощь банка даже в выборе подходящей недвижимости. Кроме того, благодаря сотрудничеству кредитной организации и застройщиков сомневаться в благонадежности потенциального продавца не стоит.

Однако это преимущество теряет актуальность в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке. Настоятельно рекомендуется не отказываться от помощи риелтора, который выполнит такие задачи:

проверит квартиру – все сделки, ранее заключаемые собственниками недвижимости, должны быть обязательно проверены, чтобы определить законность покупки

Если пренебречь данным пунктом, есть вероятность того, что сделка окажется невыгодной из-за появления претендентов на оформление права собственности или наличия больших долгов;
выяснить юридическую историю – важно понять, имеет ли продавец право распоряжаться данной собственностью;
организовать беседу с продавцом правильно – общение с продавцом недвижимости требует наличия определенных навыков.. Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов

Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой

Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов. Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой.

Юридическое сопровождение

Участие в процессе составления и подписания договора юристов финансовой организации исключает значительную часть рисков, однако особенности продажи квартиры по ипотеке заключаются в наличии третьей заинтересованной стороны с противоположными продавцу интересами. Если продавец заинтересован дороже реализовать объект недвижимости, то банк наряду с покупателем дешевле приобрести.

Сопровождение сделки грамотными юристами поможет решить ряд вопросов в пользу продавца, касающихся выбора оценщика и необходимости привлечения профессионала для поиска покупателя, составления договора с минимизацией рисков.

Подробнее
Подробнее

Читать
Читать

2020 zakon-dostupno.ru

Подводные камни для тех, кто решил купить такое жилье

На первый взгляд, ситуация с покупателем выглядит вполне прозрачно, и допускает точный результат из двух вариантов:

  • ему гарантированно предоставляются ипотечные средства;
  • отказывают в инвестициях на данный объект.

И, если он платёжеспособен, то ему не о чем беспокоиться. Но здесь существуют подводные камни, о которых нужно осведомиться заранее, чтобы их обойти:

  1. При отказе банка, если был уплачен задаток, продавец может его не вернуть согласно нормам статей 380, 381 ГК РФ. В этом случае по ПДКП лучше уплачивать аванс, который возвращается при срыве сделки.
  2. Если после заключения сделки продавец оспорит договор, то покупателю вернётся от него только полученное по сделке, а проценты банку он будет выплачивать сам, не получив при этом квартиры. Поэтому качество сделки должно быть гарантированным.
  3. Аналогично, если продавец откажется от сделки после того как покупатель оформил договор кредитования.
  4. Нужно просчитать и взвесить все риски, которые может повлечь обязательство по погашению долга. Если финансовая ситуация изменится и повлечёт задолженность, квартиру могут изъять по суду.

Иногда банки требуют особые условия при оформлении ипотек. Например, определённый период проживания в населённом пункте и т.п., что может стать препятствием к оформлению ипотеки.

Более подробно о рисках, которые могут подстерегать как продавца, так и покупателя, при сделках с ипотечным жильем, мы рассказывали в отдельном материале.

Покупка жилья на вторичном рынке

Приобретение квартиры в новостройке далеко не каждому гражданину кажется оптимальным вариантом. Сотрудничество с банком в таком случае, безусловно, является максимально выгодным. Имея в качестве партнеров застройщиков, кредитная организация заинтересована привлечь больше клиентов, чтобы получить выгодные проценты от заключенных сделок. Как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения строящегося жилья, ниже.

Это не останавливает граждан, желающих оформить покупку недвижимости на вторичном рынке. Такая сделка имеет определенные преимущества:

  • в квартиру можно сразу заселиться – это главное достоинство, позволяющее отказаться от съема жилья. Таким образом, клиент просто заселяется в квартиру и экономит денежные средства, проживая уже в собственном доме;
  • постоянная регистрация – важный нюанс, позволяющий записать детей по месту жительства в садик или оформить в школу. Для молодых родителей этот аспект является намного важнее других;
  • возможность сдать жилье в аренду – сдавая квартиру в аренду, собственник получает возможность за счет арендной платы вносить обязательные платежи по кредиту. Некоторым денег хватает и на жизнь, поэтому сдачу жилплощади в аренду можно рассматривать, как источник дохода.

Именно благодаря наличию этих очевидных преимуществ граждане рассматривают вариант с приобретением жилья на вторичном рынке даже при условии, что банк установит более высокую ставку по кредиту.

Как показывать квартиру покупателям

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:

  • рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
  • подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
  • подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
  • рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
  • оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
  • государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Почему хотят продать квартиру в ипотеке, и кто ее купит

🤝 Плюсы и минусы сделок

К плюсам таких сделок можно отнести:

  1. Возможность приобрести недвижимость с хорошей скидкой.
  2. Качественное и юридически чистое жилье – поскольку перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество.
  3. Сделку оформляют организаторы аукциона или торгов.
  4. Возможность оперативно взять ипотеку на приобретаемое жилье.

К минусам таких сделок можно отнести:

  1. Сложности с поиском покупателя – некоторые боятся связываться с залоговой недвижимостью.
  2. Сроки заключения сделок с залоговыми объектами всегда на несколько недель дольше обычных (поэтому доверять можно только надежным банкам, у которых нет риска отзыва лицензии).
  3. Возможность оспаривания бывшим собственником изъятия квартиры и ее возврат.
  4. Наличие в квартире жильцов, которых нельзя выписать, например, несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет

Важно отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без начисления комиссионных

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или имеют открытые кредиты.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

  1. Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
  • для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
  • затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

  1. Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
  2. Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Какими законами регламентируется процесс продажи?

Кадастровые взаимоотношения (регистрация, учет, оформление финансовых сделок) на территории России регулируются законодательными документами:

  • Конституция РФ.
  • Жилищный кодекс.
  • Гражданский кодекс – правовые вопросы.
  • Налоговый кодекс.
  • Территориальное расположение недвижимости, коммунальное обеспечение – Градостроительный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ.
  • Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Нормативно-правовая база, регулирующая ипотечные взаимоотношения, представлена документами:

  • Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
  • № 218 «о кредитных историях».
  • № 188 «Жилищный кодекс РФ».
  • № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Жилье в залоге. Может ли банк продать квартиру в ипотеке?
  • Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Законные основания заключения
  • Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?
  • 4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку
  • Основания и правила продажи квартиры в ипотеке. Образец заполнения типового договора купли-продажи

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.

Для человека, продающего квартиру, это возможность избавиться от ипотеки, на приемлемых условиях продать жилплощадь. Приобретающая сторона получает выгоду от того, что может купить ее постепенно и дешевле. Чтобы переоформить на нее ипотечный кредит, следует подать заявку и пакет документов, запрашиваемых банком. Кредитор рассмотрит их, и, если одобрит, оценит приобретаемую квартиру.

Далее процедура проходит по стандарту. Перерегистрацией залога должен заниматься банк. А продавец и покупатель подписывают документ на предмет переуступки долговых обязательств. Но сначала у нотариуса необходимо заверить договор задатка, указав наименование банковской структуры, где берется ипотека. Кандидат на покупку делает взнос, тем самым оплачивая долг по ипотечному кредиту предыдущего заемщика.

Только после этого в течение 3 дней снимается обременение, проходят процедуры: заключения договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности, получение продавцом непосредственно у покупателя или через банк оставшейся суммы. В сделке привлекают:

  • низкие риски благодаря участию кредитора;
  • относительно низкая цена для покупателя;
  • нет необходимости в самостоятельном снятии обременения.

Недостатки:

  • не всегда можно найти желающих купить квартиру в ипотеке;
  • банки нередко отказывают в осуществлении данной схемы;
  • необязательно, но лучше привлекать аккредитованные агентства недвижимости, за услуги которых нужно заплатить;
  • покупатель может не подойти банку по требованиям.

Самостоятельная продажа квартиры, взятой в ипотеку

Сделка осуществляется без участия банка. Потенциальных покупателей вы ищите сами, которых обязательно уведомляете о том, что продаваемое жилье приобретено в ипотеку, а значит, кредитор принял решение его обременять. Если вам удастся найти такого человека, дальнейшие действия следующие:

  • вы с покупателем обращаетесь в банк и договариваетесь о выкупе залога;
  • сотрудники с вами обговаривают все детали и составляют предварительный договор. Он заверяется у нотариуса;
  • покупатель вносит на одну банковскую ячейку деньги для выкупа квартиры, а на другую – сумму, причитающуюся вам;
  • далее происходит снятие обременения. Вы можете посмотреть схему процедуры, осуществляемую Сбербанком и клиентом;
  • в Росреестре оформляется договор купли-продажи;
  • после этих формальностей каждая сторона сможет получать деньги из ячейки.

Данный способ продать ипотечную квартиру не очень сложный и реализуется быстрее. Еще одно преимущество самостоятельной продажи – это назначение цены на свое усмотрение.

Самым затруднительным является поиск покупателя.

Последовательность действий через риэлтора

Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств подразумевает полное сопровождение сделки со стороны банка, что практически исключает возможность мошенничества.

Нужен ли при покупке недвижимости риэлтор покупка, в каких случаях и для чего он может потребоваться, а также сколько стоят такие услуги?

  • Обращение в агентство не потребуется, если квартира приобретается в новостройке. Во-первых, банки допускают покупку только у аккредитованных застройщиков. Во-вторых, застройщик займется сбором документов самостоятельно.
  • Обращение к риэлтору потребуется при приобретении жилья на вторичном рынке. Высока вероятность того, что покупатель столкнется с проблемой самостоятельного поиска квартиры, соответствующей требованиям банка. Специалист поможет ускорить процесс выбора и увеличит вероятность одобрения квартиры кредитором.

Обязанности риэлтора при покупке:

  • консультирование клиента по актуальному состоянию рынка жилья;
  • поиск подходящих вариантов, отвечающих требованиям клиента;
  • организация просмотров вариантов жилья;
  • проведение переговоров с продавцом, снижение цены;
  • проверка подлинности предоставленных документов;
  • оформление предварительного ДКП;
  • сопровождение сделки купли-продажи у нотариуса;
  • подача документов в Регистрационную палату;
  • сбор документации для получения страховки;
  • организация приема-передачи квартиры.

Стоимость услуг риэлтора составляет от 3% до 6% от стоимости недвижимости. Оплата производится тем участником сделки, который нанимал специалиста для покупки или продажи квартиры. Это дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку.

Особенности процедуры

  1. Агент берет на себя значительную часть обязанностей покупателя.
  2. Обязательное присутствие агента при оформлении любых документов по сделке.

На нашем сайте вы также можете прочитать полезные статьи, рассказывающие о купле-продаже ипотечной квартиры, в том числе от Сбербанка и ВТБ 24. Из них вы узнаете о том, как грамотно осуществить продажу и какие риски могут ждать продавца и покупателя.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • быстрый поиск недвижимости, покупатель не тратит на это свои время и силы;
  • проверка документов на квартиру перед подачей в банк практически исключает возможный отказ;
  • агент может организовать сбор документов, получение страхового полиса, государственную регистрацию покупки.

Минусы:

  • большое число низкоквалифицированных специалистов, предлагающих риэлторские услуги;
  • высокая стоимость услуг и дополнительные расходы при совершении покупки.

Порядок и особенности проведения сделок с недвижимостью при участии ипотечных средств могут отличаться в зависимости от каждого индивидуального случая. При возникновении каких-либо сложностей лучше всего проконсультироваться у опытного юриста-специалиста по недвижимости, который поможет сориентироваться и снизить возможные риски.

Как продать квартиру в ипотеке, полученную с использованием маткапитала

Продажа квартиры, взятой по ипотеке с привлечением материнского капитала, тоже обладает своими особенностями. Так, продать ее можно, если:

  • ребенку, на которого был выдан сертификат, исполнилось 3 года;
  • обязательно нужно получить разрешение от органов опеки;
  • приобретается новое жилье, чтобы права чада не нарушались. Это подтверждается соответствующими документами.

Значит, родителям сначала нужно выполнить обязательство о выделении доли ребенку, т.к. впоследствии сделку купли-продажи могут признать недействительной. Продать жилье они могут в двух случаях:

  • еще обремененное;
  • после полного погашения ипотеки.

Рассмотрим первую ситуацию:

Получаем согласие банка с указанием причины отчуждения квартиры.
Занимаемся получением разрешения органов опеки.
Определяемся со схемой продажи из описанных выше.
Устанавливаем цену (она будет ниже рыночной из-за рисков, которые несет покупатель).
Ищем покупателя.
Проводим сделку.
В течение 6 мес. покупаем новую жилплощадь и выделяем в ней ребенку долю

Обратите внимание, что новая недвижимость должна отвечать определенным требованиям: площадь, доля и техническое состояние могут быть больше/лучше или равнозначными предыдущей.
Регистрируем соглашение о распределении долей.

Таким не дают ипотеку

При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.

Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.

У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…

Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).

Впрочем, как подытоживает Виктория Полякова, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

Какие могут встретиться сложности?

Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации (подробнее о нюансах купли-продажи квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, мы рассказывали тут). Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.

Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем

дополнительно могут потребоваться

  • Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом.
  • Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки
  • Согласие органов опеки, если ребёнок является сособственником. Права детей при продаже жилплощади не должны быть ущемлены.
  • При покупке квартиры с привлечением кредитных средств, банк может запросить справки из психоневродиспансера и наркологии. Для пожилых продавцов это практически обязательно требование. Таким образом банки страхуются от возможного расторжения сделки вследствие недееспособности продавца. Ведь недвижимость остаётся в залоге у банка.

Оформление договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы иметь уверенность в своевременной передаче средств, применяются несколько вариантов расчетов. Вариант произведения передачи средств продавцом и покупателем решается самостоятельно. Оптимальными считаются следующие способы:

  1. Безналичный расчет при наличии посредника. Посредником выступает кредитная организация. Она переводит средства прямо продавцу, через покупателя. Условием является то, что получается подтверждение завершения сделки. У продавца должен быть расчетный счет.
  2. Банковские ячейки. Этот вариант предполагает обналичивание полученных от банка средств и перемещение их в ячейку. У продавца будет доступ к ячейке после предъявления выписки из Росреестра о том, что недвижимость принадлежала покупателю с подписанным договором купли-продажи.

Благодаря этим двум способам полностью устраняются риски задержки денег после заключения сделки. У покупателя не может быть возможности отказа от оплаты, так как перевод от него не зависит.

Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры

Нельзя избежать уплаты налогов, если только вы не пользуетесь квартирой больше 3 лет (освобождаются от налогообложения люди, купившие в ипотеку недвижимость после 1 января 2016 года, когда владение ней длится 5 лет). Граждане, которые приобрели квадратные метры менее 3 лет назад, а продать ее собираются по стоимости выше, отчисляют 13%.

Вы никак не сможете обойти закон, поскольку сделка контролируема кредитором, а цена указана в документах действительная. При последующей покупке дома, квартиры позволяется получить вычет на сумму не более 1 млн руб. Следовательно, в таком случае можно рассчитывать на возврат средств, уплаченных в бюджет.

Задаем вопросы эксперту

Чтобы получить профессиональный комментарий, мы обратились к судебному юристу из «Юридического бюро Врублевский и партнеры» Врублевскому Михаилу Михайловичу. Он ответил на вопросы, которые очень часто интересуют людей при продаже ипотечной квартиры и вызывают массу сомнений.

Так по словам специалиста, сделать продажу недвижимости максимально выгодной поможет обращение к профессионалам. Они подскажут, какой вариант продажи лучше выбрать, исходя исключительно из особенностей случая. Также к вопросу о «подводных камнях» этой процедуры юрист добавил, что банки зачастую не сообщают о сервисных сборах за переоформление или одобрение продажи. Позже выставленный счет сильно огорчает участников сделки, поэтому советуем ознакомиться со стоимостью всех банковских услуг заранее. 

Врублевский подчеркнул, что у при продаже квартиры, которая находится в ипотеке, не существует финансовых рисков. Это касается тех случаев, когда условия работы покупателя и продавца максимально прозрачны, а каждое действие подкрепляется заверенным договором. 

Сложности могут возникнуть у тех, кто использовал при покупке квартиры материнский капитал. По словам юриста, такие квартиры продать либо очень сложно, либо невозможно совсем.

Особенности составления договор

Сегодня договор купли-продажи не имеет официально утвержденной формы, но существуют законодательно установленные требования, без которых документ не сможет приобрести юридическую силу. Ознакомиться с традиционно применяемым в сделках типовым шаблоном не составляет труда, так как примеры таких документов присутствуют в открытом доступе в сети и программах для специалистов юридического профиля.

На момент подписания документ должен содержать следующую информацию:

  • полные данные продавца и покупателя;
  • информация о предмете договора;
  • права и обязанности участников;
  • особенности расчетов;
  • последствия невыполнения условий;
  • подписи сторон.

Договор составляется всегда в письменной форме после заключения договоренностей между покупателем и продавцом по всем существенным пунктом. Под предметом договора понимается информация, позволяющая точно определить объект, в отношении которого осуществляется имущественная сделка. Для этого в документе четко прописываются данные адреса, кадастровый номер, площади помещения и общее количество комнат.

Специалисты рекомендуют прописывать в договоре все нюансы проведения расчетов, в том числе способ оплаты и сроки. Если предполагается использовать механизм рассрочки, то следует указывать периодичность и объем платежей, а также условие или отсутствие залога до момента полного погашения долга. Также в договоре желательно прямо указать, что в отношении квартиры нет действующих обременений и ограничений. Наличие в документе информации о сроках освобождения квартиры и условиях ее передачи позволит избежать возможных недоразумений между участниками имущественной сделки.

Сегодня законодательного требования на обязательное нотариальное заверения традиционной продажи не существует. Исключение составляют ситуации, когда происходит отчуждение долевой собственности, в сделке участвует недееспособный гражданин или несовершеннолетние лица. Если квартира переходит в залог, что часто бывает при механизме рассрочки или отсрочки, то необходимо прохождение его государственной регистрации.

Передача квартиры

Как правило, в договоре
купли-продажи обозначены сроки передачи
недвижимости новому собственнику. ДКП
может иметь
силу акта приема-передачи, о чем в нём
должна быть сделана соответствующая
запись. Передача объекта возможна
посредством физической передачи ключей
от квартиры
сразу после подписания акта приема-передачи.
Также сторонами могут быть достигнуты
какие-либо иные договоренности.
Например, в случае покупки с привлечением
средств материнского капитала, возникает
залог в силу закона. То есть залог в
пользу продавца, до получения им
окончательного расчёта. В таких случаях
акт приема-передачи подписывается
отдельно от договора
купли-продажи. Это действие сопровождается
совместным заявлением сторон сделки о
снятии залога.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Заключение кредитного договора

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

  • какой является сумма основного долга;
  • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
  • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
  • есть ли возможность погасить долг досрочно;
  • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

.

.

.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Оформление ипотеки – ответственный шаг, поскольку в результате этой сделки клиент получает долговые обязательства на очень продолжительный срок.

Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.

Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий