В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Содержание

FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы

Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.

Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.

В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.

В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.

Всё о военной ипотеке – в специальной статье журнала.

Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.

Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».

В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Причины реализации

В большинстве случаев необходимость продажи квартиры в ипотеке Сбербанка возникает из-за отсутствия у клиента денег для совершения ежемесячных взносов. Оплата по ссуде отсутствует, а сумма долга возрастает вместе с начисляемыми процентами и штрафами за просрочку.

Ухудшение платежеспособности потребителя ипотеки происходит по нескольким причинам:

  • увольнение заемщика по решению работодателя;
  • возникновение спора с родственниками, которые также участвуют в оплате кредита;
  • гибель родственника, ранее помогающего совершать клиенту взносы;
  • утрата трудоспособности, если ранее страховка на этот случай не оформлялась.

Единственно верным разрешением ситуации, когда плательщик не может ежемесячно оплачивать заем, является продажа ипотечного объекта недвижимости и приобретение альтернативной жилплощади по сниженной цене.

Шаг 1: Оценка квартиры

Продажа с помощью риэлтора

Часто владельцы ипотечных квартир для реализации недвижимости обращаются к услугам риэлторских агентств. До визита к юристам стоит отправиться в банк и уточнить доступные варианты продажи у служащих Сбербанка. Затем следует составить договор с риэлтором, который займется сбором нужных для процедуры бумаг и поиском покупателя.

Фирмы берут за предоставление услуг большой комиссионный сбор, однако продажа квартиры в ипотеке произойдет гораздо быстрее, чем при самостоятельном решении вопроса. По этой причине подобный способ оптимален при необходимости сбыта в кратчайшие сроки.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей

Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья»

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  • На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  • В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  • В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Как проходит ипотечная сделка в сбербанке? В этой статье обсудим покупку недвижимости на вторичном рынке жилья.

1. Обращение в банк. Одобрение кредита.

Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого нужно обратиться к ипотечному менеджеру банка за консультацией. Вы можете узнать приблизительную сумму кредита. Ипотечный менеджер при вас сделает расчёт, исходя из устного опроса. После этого Вам нужно собрать все документы и подать их в банк на рассмотрение. Список документов для подачи заявки на ипотеку Сбербанка. Затем в течение недели банк вам даст ответ. Нередки случаи, когда банк даёт одобрение кредита буквально на следующий день.

2. Поиск объекта недвижимости.

После одобрения кредита нужно начинать подыскивать квартиру. Сбербанк даёт на поиск объекта два месяца или 60 дней. Желательно найти квартиру в прямой продаже, без встречной покупки. У Сбербанка свои требования к кредитуемому объекту. С требованиями сбербанка к объекту недвижимости нужно ознакомиться заранее. Раньше Сбербанк не кредитовал квартиры с неузаконенными перепланировками, сейчас он относится к этому достаточно лояльно, главное, чтобы не были изменены внешние границы квартиры.

3. Одобрение объекта в банке.

После того, как вы нашли квартиру, нужно внести за неё задаток и готовить пакет документов на одобрение объекта. Сбербанк предоставит Вам этот список. Кроме основного пакета документов, для Сбербанка обязательна оценка рыночной стоимости объекта. Стоимость в заключении из отчёта по оценке должна быть не меньше, чем в предварительном договоре.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что в пакет документов на объект недвижимости входит предварительный договор купли-продажи. Другие банки, как правило, этого не требуют.

4. Одобрение объекта недвижимости банком.

Все документы на объект недвижимости проверяют юристы банка. Одобрение объекта недвижимости в Сбербанке составляет по времени 3-7 дней.

После одобрения объекта следует сделка. Банк сам назначает дату и время сделки. В назначенный день нужно прийти продавцам и покупателям в банк для подписание договора страхования, кредитного договора. закладной. После этого идёт подписание договора аренды индивидуального сейфа. Если в сделке кроме заёмных средств используются собственные средства, то личный взнос должен лежать на счёте в Сбербанке, чтобы в нужный момент снять деньги для закладки в ячейку индивидуального сейфа.

6. Заключительный этап – подписание основного договора купли-продажи, если сделка заключается в простой письменной форме ( не нотариальная). Подписание всех договоров и закладка денег в ячейку – процедура длительная, которая может занять по времени от нескольких часов до целого дня. Страхование не обязательно проводить в Сбербанке, застраховаться можно в любой страховой компании. Главное условие: страхование должно быть в день сделки.

7. Нотариат. Если сделка нотариальная, то после закладки денег идёт посещение нотариуса. Закрепляем сделку нотариально, подписываем основной договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус формирует пакет для регистрации в УФРС.

8. Сдача пакета документов на регистрацию в МФЦ. Нотариальная сделка по закону регистрируется в течение 3 дней, на деле несколько дольше.

Минусы сделки в Сбербанке.

1. Сделка в сбербанке не самая удобная, если сравнивать с другими банками. Начнём с того, что во многих филиалах нет переговорных комнат, где можно расположиться продавцам и покупателям, чтобы не торопясь ознакомиться с документами или написать расписки. 2. На сделку можно арендовать только одну ячейку, даже если сделка встречная. Это неудобно участникам встречной сделки, когда каждый из продавцов хочет иметь свой доступ к ячейке. 3. У сбербанка доступ в ячейку только двух сторон: продавца и покупателя. 4. В условиях доступа в ячейку не всегда можно прописать нужные продавцу и покупателю условия. 5. Сделка проходит медленно и занимает много времени.

Итак, вы получили представление о том, как проходит сделка по ипотеке в сбербанке. Каждая сделка сугубо индивидуальна и имеет свои нюансы. В каждой сделке есть свои сложности и подводные камни, к которым нужно быть готовым.

Необходимые документы

  • правоустанавливающая документация на жилье;
  • копии персональных документов от всех собственников жилья;
  • вся документация технического плана на квартиру;
  • копия домовой книги или ее выписка;
  • копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

  • текущий состав всех собственников жилья;
  • текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

  • последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
  • необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

  • копия водительского удостоверения;
  • военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
  • справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Продать квартиру через риелторские агентства

Узнав, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, владельцы сталкиваются со следующей проблемой — поиском клиентов. Многие заемщики для ускорения продажи квартиры обращаются к услугам риелтора. При использовании подобного метода следует:

  1. Обратиться в Сбербанк и узнать подробности. Расспросить сотрудников о возможных способах продажи, потенциальных нюансах сделки и так далее;
  2. Найти подходящего риелтора. Каждая компания отличается условиями работы. Объем клиентской базы, влияющей на скорость продажи, процент от вырученной прибыли — все это варьируется от агентства к агентству. За быстроту процедуры приходится платить немалые деньги, поэтому сразу решите, сколько времени вы готовы ждать. Возможно, для вас будет выгоднее продать квартиру самостоятельно или при помощи сотрудников Сбербанка;
  3. Ожидать результата. При появлении желающих приобрести недвижимость риэлтор сразу сообщит об этом;
  4. Подписать всю необходимую документацию;
  5. Переоформить право собственности на нового владельца квартиры и оплатить комиссию риелторского агентства. Покупатель в свою очередь передает всю указанную в соглашении сумму за жилье.

Главный плюс обращения к риелтору — оперативность работы. Продажа собственными силами способна растянуться на долгие месяцы, в то время как специалисту хватает нескольких недель. При этом вам не нужно собирать полный пакет документов. Данной функцией также занимается агентство.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Юридические риски продавца квартиры

Снятие обременения

Реакция банка на продажу ипотечной недвижимости

Даже если причины продажи возникают, многие клиенты опасаются поставить банк в известность. Граждане считают, что им сразу откажут. В настоящее время заемщики являются должниками банка, и квартира находится в статусе залогового имущества. Следовательно, надеяться на то, что кредитная организация проявит снисходительность и позволит произвести сделку, нельзя.

Это самое распространенное заблуждение. На самом деле многие банки принимают сторону клиента, предпочитая не оказывать лишнего давления. К примеру, Сбербанк не препятствует продаже ипотечного имущества, если у клиента действительно есть уважительная причина для этого.

Договор купли-продажи

Для продажи квартиры в ипотеке необходимо заключить договор купли-продажи между продавцом, банком и покупателем. Подобный документ, в случае продажи ипотеки, имеет существенные отличия от договора купли-продажи, составляемого при сделке с недвижимостью, не находящейся в залоге.

В данном документе указываются ФИО продавца и покупателя, а также название банка, который выступает кредитором по договору ипотеки. Также указывается номер свидетельства банка, выданного Центральным банком РФ, ФИО представителя банка и номер документа, который наделяет представителя банка соответствующими правами.

Договор состоит из нескольких пунктов, в котором подробно прописывается порядок процедуры продажи квартиры, а также взаимные обязательства сторон друг перед другом. Договор купли-продажи может состоять из следующих пунктов:

  • предмет договора (указывается информация о квартире и кредитном договоре);
  • гарантии;
  • порядок передачи квартиры в собственность покупателя;
  • порядок расчетов между продавцом, покупателем и банком;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за невыполнение обязательств;
  • срок действия договора.

Риски и подводные камни

При продаже (покупке) квартиры в ипотеке, как продавец, так и покупатель сталкивается с определенными рисками, которые рассмотрим подробнее. Риски для продавца:

  1. Продажа квартиры по стоимости, ниже рыночной. Продавец должен быть готов, что квартира, находящаяся под залогом ипотеки, будет менее привлекательна для покупателей, из-за чего придется снизить стоимость. В некоторых ситуациях возникают существенные трудности с поиском покупателя.
  2. Штрафы за досрочное погашение. Некоторыми кредитными договорами предусмотрены штрафы за погашение кредита досрочно. В такой ситуации продавец может потерять существенную сумму на погашение данной штрафной санкции.
  3. Если перестать платить кредит и заняться продажей квартиры, пропуская очередные платежи, то банк может насчитать очень большие штрафы, размер которых не всегда удается покрыть средствами, полученными после сделки.

Как быстро продать квартиру, находящуюся в ипотеке, смотрите в этом видео:

Риски для покупателя

  1. Возможность нарваться на мошенников. Без помощи квалифицированного юриста покупатель может наткнуться на мошенников, предлагающих купить квартиру в ипотеке. Как правило, мошенники исчезают после получения залога.
  2. Возможность потери средств из-за отказа продавца от сделки. На покупателя ложится часть затрат при оформлении документов у нотариуса. Если продавец отказывается от сделки, то затраты не компенсируются.

Продать квартиру в ипотеке возможно, но могут возникнуть проблемы с поиском покупателей, из-за чего владельцы должны быть готовы снизить цену. Все этапы сделки нужно будет согласовывать с банком, также потребуется подготовить немало документов.

Как проходит сделка по продаже недвижимости в ипотеку

Какие документы нужны продавцу

  1. паспорт;
  2. документы-основания возникновения права собственности;
  3. разрешение от ООП и от супруга(и);
  4. кадастровые документы, экспликации (старый техпаспорт не подойдет, бумаги должны быть не старше 5 лет);
  5. актуальной выписки из ЕГРН (выдается за 200 руб. в Росреестре, доступна подача электронной заявки на выдачу справки на сайте ведомства);
  6. долговые обязательства при получении задатка или аванса, но как правило, эти платежи не используются при ипотеке;
  7. выписка из домовой книги о количестве прописанных;
  8. при наличии перепланировки разрешение от жилкомиссии или решение суда о легализации.

Этапы продажи

  1. Переговоры и согласование значимых условий контрагентами.
  2. Покупатель подает предварительную заявку на ипотеку.
  3. Получение одобрения от заимодателя.
  4. Заключение предварительного ДКП. При выдаче ипотеки кредитор требует ПДКП. Стороны вправе предусмотреть задаток и аванс, но можно обойтись и без них. Как правило, данные платежи не применяются в описываемой специфике.
  5. Приобретателю передаются документы от продавца для продажи квартиры в ипотеку для подачи их в банк.
  6. Покупатель оплачивает оценку, осуществляет страхование.
  7. Приобретатель перечисляет собственнику квартиры первоначальный взнос.
  8. Заключается ипотечное соглашение, выделяется займ, поскольку он служит оплатой за отчуждаемое жилье, то помещается на аккредитив или в ячейку с ограниченным доступом. При этом в отделении банка присутствуют все участники сделки.
  9. Стороны сразу же в офисе подписывают основной ДКП. Участники сделки получают по 1 экземпляру.
  10. Свой образец кредитор подает в Росреестр для регистрации ипотеки.
  11. Новый владелец получает выписку из ЕГРН о перерегистрации недвижимости на него с обременением.
  12. Справка предъявляется в банк – продавец получает доступ к спецсчету или депозитарию и забирает свои деньги.

Нюансы продажи жилья с обременением

Заемщики могут продать ипотечную квартиру, т. к. это разрешено на законодательном уровне. Но в некоторых случаях действуют свои нюансы, которые нужно учитывать.

По программе «Военная ипотека»

По действующему договору до момента погашения всей суммы долга квартира будет находиться в залоге у финансовой компании и государства. Продать объект можно, но только после выплаты долга либо после переуступки прав вместе с долговыми обязательствами третьему лицу без предварительного снятия обременений. Купить квартиру может любой человек.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Довольно проблематично продать квартиру, которая была приобретена с помощью средств материнского капитала. Граждане могут столкнуться с различными трудностями:

  1. Продать квартиру можно только при условии, что будет куплена новая недвижимость либо вырученные деньги направят на возведение дома.
  2. Необходимо убедить органы опеки и попечительства в том, что в будущем права несовершеннолетних членов семьи не будут ущемлены.

Владельцу квартиры после получения согласия от Сбербанка и органов опеки необходимо найти покупателя и заключить договор купли-продажи. Нужно получить задаток, который будет соответствовать размеру задолженности по кредиту. Остается снять обременения с недвижимости и получить остаток средств от покупателя.

При наличии несовершеннолетних

Если одним из владельцев квартиры числится малолетний гражданин, то продать апартаменты можно будет только при наличии письменного разрешения органов опеки. Уполномоченное лицо должно лично убедиться, что будущие жилищные условия ребенка соответствуют установленным санитарно-техническим нормам. Работники органов опеки выезжают по адресам старой и новой квартир, после чего составляют отчет.

При разводе

Законно продать ипотечную недвижимость при оформлении развода несложно, но предварительно о своем намерении нужно известить Сбербанк. Если объект был оформлен в кредит до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат только кредитополучателю. Если второй супруг прописан в квартире, тогда он может потребовать компенсацию, равную половине тех денег, которые были потрачены на погашение долга в период брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Основной смысл этой процедуры в том, что заемщик может продать свою недвижимость и погасить всю задолженность. Оставшиеся средства используют в качестве первого взноса по новому займу.

Купля-продажа квартиры по ипотеке

На данный момент банковские организации допускают к оформлению объекты недвижимости с обременением. Есть ситуации, когда к продаже допускаются квартиры с ипотекой. Это происходит, если покупатель по разным причинам не желает или не может продолжать выплачивать ипотечный кредит банку. При этом жилая недвижимость является предметом залога в банковской организации.

Продажа такой квартиры тоже возможна. При этом есть несколько схем реализации подобной недвижимости:

  • Владелец недвижимости занимается поисками покупателя самостоятельно, затем согласует сделку с банком. При совершении такой сделки покупатель выплачивает остаток долга по ипотеке, а остальную сумму выплачивает продавцу.
  • В качестве другого варианта возможно переоформление ипотеки, точнее, кредитных обязательств на покупателя.
  • Возможна схема, когда покупателя на квартиру ищет банковская организация. Новый покупатель погашает задолженность по ипотечному кредиту, а остаток возвращает предыдущему владельцу.

Грамотный подход к оформлению документов на всех этапах совершения сделки по продаже квартиры с ипотекой заметно снижает риски как покупателя, так и для продавца. Рекомендуется тщательно изучить особенности сделки, а также требования к документам, ориентируясь на конкретный банк.

На что следует обратить внимание, продавая недвижимость с обременением?

Продажа залоговой квартиры полностью контролируется банком-кредитором, что сводит риски продавца к минимуму

Тем не менее, собственнику стоит обратить внимание на следующие возможные проблемы:

При продаже могут возникнуть сложности с поиском покупателей, люди с осторожностью относятся к сделкам с залоговой недвижимостью.
Цена будет ниже рыночной, некоторые покупатели могут требовать дополнительного снижения стоимости объекта. Чтобы избежать этих проблем, стоит составить у нотариуса предварительный ДКП, в котором будет указана окончательная цена.
Банк регулирует проведение сделки и может отказать в ее одобрении, если покупатель по каким-то причинам его не устраивает

Особенно это касается покупки ипотечной квартиры с получением дополнительного кредита. В таком случае, собственнику придется вернуть залог.

За и против

Плюсы:

  • банк гарантирует прозрачность сделки;
  • передача средств осуществляется через открытие аккредитива или аренду ячеек.

Минусы:

  • существенное занижение стоимости недвижимости по сравнению с рыночной;
  • полный контроль банка, необходимость получения его согласия на продажу.

Опасна ли сделка?

Целесообразно продавать квартиру, если она была куплена в строящемся доме. В таком случае выгода от продажи может покрыть занижение цены на рынке и затраты на выплату займа.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Можно ли продавать ипотечные квартиры

Финансовому учреждению выгодно, чтобы деньги, выданные под проценты клиенту, были возвращены. Продать квартиру в ипотеке Сбербанка можно, так как при возникновении материальных затруднений у плательщика кредитная организация обычно помогает должнику реализовать объект недвижимости.

Один из вариантов — оформление договора купли-продажи (ДКП). Если удастся сбыть жилье, Сбербанк получит прибыль, поскольку вернет выданные средства и сможет найти другого заемщика.

Для реализации квартиры, взятой в ипотеку, необязательно полностью погашать ссуду. Сделки по обороту таких недвижимых объектов составляют ½ всех операций. Сначала нужно оформить разрешение финансовой организации.

Внимание! Стоит учесть, что продавцу придется возмещать Сбербанку все затраты, вызванные выдачей клиенту заемных средств, а также потерянную прибыль в частичном объеме.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий