Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон

Значение отчуждения доли в квартире

Произвести отчуждение доли — значит осуществить юридически значимое действие, влекущее прекращение права собственности в пользу иного лица (ст. 235 ГК РФ).

Что принадлежит содольщику

Наличие в квартире нескольких совладельцев — результат приватизации, приобретения недвижимости на средства материнского капитала, распределения долей между правопреемниками при передаче наследства.

Совладельцам принадлежат «идеальные» доли, которые в документах отражаются как 1/4, 1/16 или иная часть. Решение о порядке эксплуатации имущества принимается путем заключения соглашения.

Если квартира принадлежит близким людям, способным к мирному соседству, складывается определенный порядок пользования недвижимостью. Каждый проживает в пространстве, закрепленном за ним условно.

Порядок пользования можно отразить в письменном соглашении, составленном в произвольной форме и не требующем нотариального заверения. При недостижении компромиссов стороны вправе обратиться в суд.

Отчуждение доли будет означать, что новому владельцу переходит обозначенная в документах «идеальная» доля, выраженная десятичной дробью. Иногда недобросовестные риелторы утверждают, что под долей подразумевается определенная часть квартиры (одна или несколько комнат), но это уловка для несведущих граждан.

С новыми собственниками будет установлен иной порядок пользования.

В редких случаях доля является «выделенной в натуре», например, в коммунальных квартирах. Действующее законодательство запрещает подобный выдел, если невозможно разделить коммуникации, обустроить отдельный выход для каждого содольщика. Выдел доли остается актуальным в жилых домах.

Отчуждение доли может осуществляться в добровольном или принудительном порядке.

Добровольное отчуждение

Граждане вправе произвести отчуждение доли квартиры одним из наиболее подходящих способов:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять.

В каждом случае дольщик обязан учитывать интересы ближайших соседей (ст. 246 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа

Мнение эксперта
Новиков Константин Яковлевич
Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

Решившись на продажу доли, не стоит спешить с поиском покупателя. Согласно ст. 250 ГК РФ, остальные содольщики имеют право на преимущественный выкуп доли, то есть по умолчанию являются первыми в очереди покупателей.

Собственник обязан выслать в адрес всех совладельцев уведомление о продаже доли с установленной ценой. Снизить ее для иных покупателей продавец не имеет права.

Если спустя 1 месяц содольщики не изъявят желания совершить покупку, можно продавать жилье третьим лицам. Если совладельцы оформят официальные отказы от приобретения имущества, ждать месяц не нужно.

Внимание! Действия ст. 250 ГК РФ не распространяются на операции дарения доли, передачи ее в качестве залогового имущества банку, а также при заключении договора ренты с пожизненным содержанием (п

1.2 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.80 г. N 4).

Принудительное отчуждение

Принудительное отчуждение возможно при наличии веских на то оснований.

За коммунальные долги

Отчуждение доли возможно при нарушении порядка расчета и внесения платы за коммунальные услуги. Большая задолженность является основанием для обращения в суд организации, предоставляющей услуги.

По решению суда уклониста обяжут выплатить долг в установленные сроки. Если долг не будет возмещен, задействуются приставы-исполнители.

При росте долга свыше 3 тыс. руб.

производится арест имущества (п. 1 пп.

1.1 ст. 80 закона №229-ФЗ от 02.10.2007 г.

«Об исполнительном производстве»)

За нарушение условий выплаты кредита

Если доля — залоговое имущество, нарушение порядка выплат может повлечь отчуждение доли в пользу кредитно-финансовой организации. При этом не имеет значения, является ли жилье единственным.

Взыскание на заложенное имущество возможно, если:

  • сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости залога;
  • период просрочки более3 месяцев;
  • просрочки регулярны — не менее 3 раз в течение 1 года.

Если возник риск отчуждения доли банком, следует незамедлительно обратиться в финансовое учреждение и решить вопрос о реструктуризации долга, о возможности продать квартиру в ипотеке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Регистрация сделки

После получения разрешения на продажу следует зарегистрировать сделку нотариально. В случае отчуждения имущества несовершеннолетних это обязательное условия продажи.

Зарегистрировать сделку можно в любой нотариальной конторе, услуга это платная, причем обычно ее оплачивает продавец. Обратится к нотариусу необходимо с письменным заявлениям обоим родителям.

  • Скачать бланк заявления о согласии на продажу квартиры
  • Скачать образец заявления о согласии на продажу квартиры

Если второй родитель отсутствует нужно его письменное согласие на проведение сделки. Также, как и при подаче заявления в опеку, исключение может быть только для случаев:

  1. Смерти одного из родителей.
  2. Лишения родительских прав.
  3. Признания пропавшим без вести.
  4. Уклонения от уплаты алиментов более чем полгода.

После регистрации сделки нотариусом можно идти в регистрационную Палату для государственной регистрации перехода права собственности. После чего сделка будет считаться юридически завершенной.

Продажа имущества несовершеннолетних без разрешения органов опеки ведет к тому, что в дальнейшем при выявлении фактов фальсификации сделка будет признана недействительной, имущество возвращено ребенку, а продавец будет обязан возместить убытки покупателя.

Таким образом, отвечая на вопрос: может ли ребенок продать оформленную на него квартиру? Мы можем с уверенностью заявить, что продать квартиру, принадлежащую ему на правах собственности, он сможет, но действовать он будет не сам, в силу своей ограниченной с юридической точки зрения дееспособности, а через своих законных представителей, например родителей.

Особенности продажи жилья, при покупке которого были использованы средства материнского капитала.

В целом, продажа квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала, ничем не отличается от тех случаев, когда материнский капитал использован не был. Законодательством не запрещена продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, наложенных государством.

Используя материнский капитал, законный представитель несовершеннолетнего обязуется перед Пенсионным фондом выделить детям доли в приобретаемом жилье. При этом если приобретается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. А если недвижимость оплачивается маткапиталом на стадии строительства, то на выделение долей дается время.

После выделения долей обязательства, связанные с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Однако эти ограничения полностью совпадают с общими правилами продажи недвижимости с участием несовершеннолетних, указанными выше.

Таким образом, можно сделать вывод, что продажа недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетним, во многом совпадает с заключением сделок с участием совершеннолетних. Основное отличие заключается в том, что закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и для продажи недвижимости требуется согласие опеки и попечительства.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)

В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.

Процедура выписки ребенка:

  • лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
  • заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
  • получение листка убытия.

Регистрация по новому месту проживания детей:

  • до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
  • 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
  • 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.

После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.

Привлечение органов опеки в случае приобретения жилья с прописанным несовершеннолетним требуется в таких случаях:

  • ребенок пребывает под опекой;
  • несовершеннолетний фактически не проживает и не воспитывается близкими родственниками.

Риски и как себя обезопасить

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Договор купли-продажи несовершеннолетним

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя

гор. Москва, РФ
двадцать восьмого сентября две тысячи _________________ года

Мы, БИРБИН ПЕТР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1920 г., паспорт 12 34 № 765765, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.1980 г., прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, и КОЖУК ИВАН НИКОЛАЕВИЧ, 24.05.1985 г.р., паспорт 03 01 282809, выдан УВД гор. Москва 11.11.2001 г., код подразделения 222-112, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, действующий с согласия законного представителя – матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, паспорт 13 11 987987, выдан УВД гор. Москвы 11.11.2002 г., код подразделения 222-222, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Бирбин Петр Александрович, продал, а Кожук Иван Николаевич, с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, купил принадлежащий мне ГАРАЖ № 7, находящийся в Гаражно-строительном кооперативе № 88-Д г. Москвы по ул. Азовской. Гараж № 7 кирпичный капитальный в двух уровнях, размер 3,15 м х 6 м. Поевый взнос выплачен полностью в размере 500 (пятисот) руб.

2. Указанный гараж принадлежит гр. Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1, и продан Кожук Ивану Николаевичу с согласия матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, за 18000 (восемнадцать тысяч) руб. уплаченных покупателем с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.

3. Стоимость гаража № 7 на 14.11.2002 г. составляет 18000 (восемнадцать тысяч ) руб. согласно вышеуказанной Справке ГСК № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора. (Если есть Свидетельство о регистрации)

4. До подписания настоящего договора отчуждаемый гараж никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается продавцом, Бирбиным Петром Александровичем.

5. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает покупатель с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны.

6. Содержание ст.ст.209, 223, 454, 456, 549, 551 ГК РФ сторонам известны.

7. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания, а переход права собственности и право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации в Главном управлении федеральной
регистрационной службы по гор. Москва. (если есть свидетельство).

8. Настоящий договор купли-продажи с ребенком составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст настоящего договора сторонами прочитан.

На подписание договора моим несовершеннолетним сыном, Кожук Иваном Николаевичем, 1985 г.р., даю свое согласие – мать: ____________/________________

ПОДПИСЬ :
_______________________
_______________________

Алгоритм действий при продаже

Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

  • Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства. В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения,

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ,
Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства,
Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ,
Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости,
Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки,

Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок,
Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Описание процесса

Просто так согласие на продажу недвижимости не получить. Основанием для получения разрешения станет подача заявления с сопровождающими бумагами. Так как каждый случай переоформления недвижимости индивидуален, рекомендуется заранее уточнить нужный перечень, а также получить консультацию об условиях, на которых может быть согласована сделка.

Например, при продаже жилья, купленного с привлечением материнского капитала, придется наделить всех членов семьи долями в имуществе, и лишь после этого приступать к продаже с согласованием через опеку.

В органы опеки по месту проживания ребенка подают заявление, в котором законные представители сообщают о намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка. Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного сотрудника надзорной инстанции. Если ребенок достиг 14 лет, перед рассмотрением заявки инспектор проводит предварительную беседу, как с родителями, так и с самим подопечным.

Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летия, от их имени действуют законные представители. По достижении 14 лет ребенок вправе принимать участие в сделке и подписывать бумаги, при условии написания родителями официального согласия.

Особое внимание при рассмотрении заявления уделяют представленным бумагам, подтверждающим, что ребенок не будет ущемлен в правах в результате планируемой сделки. Когда ребенок передается на обеспечение государству, продажа жилья не требует предварительного предоставления другого имущества ребенку.. При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади

Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права

При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади. Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права.

На рассмотрение заявления и проверку отводится срок в 2 недели. Если решение органов опеки положительное, то выдается разрешение на официальном бланке, наделяющее полномочиями продажи квартиры на законных основаниях. Если в согласовании отказано, уточняют причины, а в случае сомнений в правомерности подобного решения, обращаются в суд.

Есть еще одно важное условие для оформления сделки с участием в собственности ребенка. Официальное разрешение действует не более 1 месяца, если иное не установлено в самом документе

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре)

Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья. В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Порядок и правила продажи

Зачем знать, как правильно продать квартиру, в которой одним из собственников является малолетний ребенок? Такой вопрос задают очень часто, так же часто возникают и такие ситуации.

Практически каждая семья имеет несовершеннолетних детей. И часто дети являются собственниками, если не квартиры, то доли в ней. Продать такую квартиру можно, но государство, заботясь о детях, установило определенные правила на такой вид сделок. Это сделано для защиты детей, ведь родители бывают разные и не все заботятся, чтобы их детям жилось лучше, часто они преследуют свои меркантильные интересы.

Продажа может осуществиться только в случае получения разрешения из органов опеки. Без разрешающего документа действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным

Начать следует с визита в орган опеки. Там родители должны подать заявление, в котором просят согласия на сделку, если подростку исполнилось полных четырнадцать лет, он подает заявление самостоятельно.

Разрешение, которое выдается органом опеки, предоставляется нотариусу.У нотариуса заключается договор по поводу операции с недвижимостью. Но есть один аспект, родителям нужно подать в соответствующие органы документацию, в которой четко указано, что подросток имеет место проживания и прописки.

Если такие факты не были предоставлены, то органы опеки в судовом порядке расторгают договор о продаже. Согласие на свершение операции нужно ждать месяц.

Варианты возможного совершения операции могут быть таковы:

  1. Право собственности , не зафиксировано в приватизационных документах на квартиру.
  2. Ребенок зарегистрирован, но не может быть владельцем.

Уже известно, что на продажу квартиры, в которой один из владельцев подросток следует дождаться согласия органов опеки. И подростка нельзя выписать из этой квартиры в никуда.

Еще до заключения договора о продаже квартиры, следует прописаться в жилье одному из родителей и потом зарегистрировать ребенка.

Жилье должно соответствовать нормам проживания и нормам санитарии. Если вышеописанные правила не соблюдены, в выписке будет отказано.

Пошаговая инструкция

Необходимые документы

В первую очередь вам необходимо обратиться в органы опеки, предоставить документы на продаваемое жилье и уточнить на какой вид жилья они выдадут разрешение.

После этого необходимо собрать пакет разрешительной документации на проведение сделки. Точный перечень документов лучше уточнить конкретно в вашем муниципалитете.

Список основных документов для продажи приведен ниже:

  • документы, удостоверяющие личность законных представителей;
  • свидетельство о регистрации брака/либо свидетельство о разводе;
  • свидетельство о рождении ребенка/или паспорт, если ребенок старше 14 лет;
  • документы на продаваемое и покупаемое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • основной или предварительный договор купли-продажи имущества;
  • выписки с лицевых счетов обеих квартир;
  • выписки из домовой книги продаваемого и покупаемого объектов недвижимости;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Стоимость

Нюансы при оплате госпошлины зависят от того, какой объект недвижимости вы будете покупать:

  1. Ипотечный договор для физических лиц составляет 1000 рублей.
  2. Регистрация ДДУ (покупка квартиры в новостройке) для физических лиц составляет 350 рублей.
  3. Жилье на вторичном рынке госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей.

Особенности получения разрешения

Ещё один нюанс при оформлении разрешения от органов опеки на проведение сделки заключается в том, что согласие на сделку необходимо получить от обоих родителей, и заверить согласие на проведение сделки у нотариуса.

В случае, если один из родителей отсутствует по причине развода, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие с его стороны на проведение сделки. Если один из законных представителей ребенка отсутствует или имеет принципиальные несогласие на продажу доли ребенка дело передаётся в суд.

  • Скачать бланк согласия на совершение сделки с имуществом, находящимся в совместной собственности
  • Скачать образец согласия на совершение сделки с имуществом, находящимся в совместной собственности

В случае смерти одного из родителей, необходимо предоставить в органы опеки свидетельство о смерти. Если место пребывания второго родителя находится за рубежом, его согласие на проведение сделки заверяется в консульстве соответствующей страны.

Если второй родитель лишен родительских прав или считается без вести пропавшим в органы опеки предоставляется соответствующее решение суда.

После получения пакета документов органы опеки рассматривают каждый конкретный случай и дают ответ в течение двух недель. Согласие опекунских органов на сделку оформляется письменно и прикладывается к остальному пакету документов. В оформленном разрешении должен быть указан полный адрес продаваемого и покупаемого объектов недвижимости.

После получения разрешения от органов опеки процедура купли-продажи происходит в обычном порядке.

Составление договора купли-продажи

Следующий шаг – составление у нотариуса договора продажи и покупки и акта о приеме-передаче жилого помещения. Проведение сделок купли продажи проводится одновременно. В новом жилье на несовершеннолетнего выделяется доля в собственности, не менее той, которая была реализована.

  • Скачать бланк акта о приеме-передаче жилого помещения
  • Скачать образец акта о приеме-передаче жилого помещения

После регистрации права собственности в новом жилье регистрируется ребенок. В заключение в органы опеки и попечительства предоставляются копии документов о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

В таком порядке проводятся все сделки по купле продаже-недвижимости с долями несовершеннолетних собственников. Единственное исключение, если юридическая дееспособность несовершеннолетнего наступает с 16 лет.

Это происходит в случае трудоустройства ребенка, достигшего 16 летнего возраста с получением полного социального пакета, регистрацией его в качестве индивидуального предпринимателя или в связи с вступлением в брак. В вышеуказанных случаях сделку можно осуществить без участия органов опеки.

  • Скачать бланк договора купли-продажи доли квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части. Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.

Правовые аспекты сделки

 Законодательное сопровождение операций по продаже недвижимости, владельцем которой (целиком или только доли) является лицо младше 18 лет крайне несовершенно. Из-за большого количества проблем отчуждение такого имущества – источник неожиданных «сюрпризов».

Бесплатная консультация юриста по телефону

По Москве и области
7 (495) 280-74-29

Санкт-Петербург и область
7 (812) 389-36-23

Федеральный номер
8 (800) 511-43-08

На сегодня все аспекты таких сделок регулируются следующими документами:

  • Конституция;
  • Гражданский и Семейный кодекс;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Жилищный кодекс;
  • Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Также при совершении сделок юристы руководствуются нормативными актами, имеющими муниципальное значение.

Перечисленные документы рассматривают несовершеннолетнего как полноценного гражданина. Отличие от взрослого – часть комплекса свобод и прав, которым обладает ребенок, реализуется при участии родителей, лиц, их заменяющих или представителей органов опеки.

На что органы опеки дают разрешение, а на что нет — обстоятельства и условия

При отчуждении недвижимости несовершеннолетнего необходимо приобрести ему что-то взамен. Для этого надо блюсти его имущественные права. За этим следит опека, рассматривая любое обстоятельство.

Выделить несовершеннолетнему долю в покупаемой взамен недвижимости

При приобретении другой недвижимости в том же населенном пункте на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое органы опеки очень просто дают разрешение. В этой ситуации главное, чтобы в новой приобретаемой квартире доля несовершеннолетнего была не менее ПО КВАДРАТУРЕ, чем было в ПРОДАННОЙ.

Приветствуется, когда приобретается квартира с наибольшими квадратными метрами и количеством комнат. В такой сделке очень просто получить разрешение органов опеки на продажу детских долей.

Также не забывайте о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры. Если вы получили от продажи старой недвижимости за долю ребенка, например 500 000 рублей, то и вложить в покупку новой недвижимости вы обязаны не меньше этой суммы, а лучше даже больше.

При покупке недвижимости в ипотеку

Многие органы опеки не любят такие приобретения, это зависит от местоположения отдела образования и попечительства. К примеру, Москве органы опеки почти всегда отказывают в таких покупках. В Санкт-Петербурге дают разрешения, но выборочно. Органы опеки дают свое разрешение, если будут улучшены жилищные условия несовершеннолетнего. К ним относятся приобретение большего количества квадратных метров, больше комнат. В этих случаях органы опеки дадут вам 2 постановления — первое на продажу доли ребенка и второе на залог его доли в приобретаемой квартире.

Приобретение квартиры в новостройке (в строящемся доме)

Строящийся дом имеет определенные риски, в том числе своевременный срок сдачи дома в эксплуатацию. Часто Застройщики не успевают достроить дом согласно сроков, указанных в проектной декларации. От этого и частые отказы органов опеки.

К Застройщикам имеются определенные требования, а главное из них – приобретение квартиры в строящемся доме должно быть обязательно по договору долевого участия в строительстве или по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве, согласно 214 Федерального закона. Вам сразу откажут, если Застройщик продает квартиры по договору паенакопления или по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Дополнительно органы опеки могут запросить справку о строительной готовности объекта с 70 % готовностью дома. Например, в Ставропольском крае вам не дадут без этой справки никакого постановления на продажу недвижимости ребенка. А вот в Санкт-Петербурге опека на это может и не посмотреть вовсе и дать вам постановление. Но эта справка является формальностью, и даже если у Застройщика по факту готовность объекта меньше, чем 70 %, то справку без труда он вам может напечатать для органов опеки с нужным процентом готовности. Никто из специалистов органов опеки не будет выезжать на дом и проверять его готовность, поэтому смело просите у Застройщика такую справку.

При покупке частного дома

Когда приобретается ребенку жилой дом и доля в нем, то органы опеки обратят внимание на год постройки и его состояние. В практике есть случаи, когда опека дает постановление на продажу квартиры с покупкой более дешевого жилого дома

Например, дом расположен в 70 километрах от города и его состояние не самое лучшее. Постановление вам могут дать, если, например, ребенок болеет астмой. К документам при сдаче в органы опеки предоставьте справку от врача о наличии заболевания. Комиссия в органах опеке может решить, что астматику будет лучше в населенном пункте с более чистым воздухом.

При покупке комнаты в коммуналке

Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет наибольшее количество квадратных метров. Например, ребенку выделили долю в 1/10 в квартире в 50 кв.м. По метражу получается у него около 5 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 18 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

Многие родители хотят продать квартиру, чтобы построить частный жилой дом на личном земельном участке. После строительства выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае.

По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Ставропольском крае обычно оформляют через 14 дней. Но бывают задержки и до  1 месяца.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий