Квартира с обременением по ипотеке: особенности покупки

Содержание

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно. Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду. Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка

Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.

Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.

Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

Производим самостоятельную оценку ситуации

Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
Знакомимся с кредитным договором
Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней

В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо

Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

  • Привлечение грамотного риелтора.
  • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
  • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
  • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
  • На квартиру не должен быть наложен арест.
  • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Как узнать, обременена ли недвижимость

Для владельцев и покупателей квартир в жилых комплексах важно, чтобы сделка прошла успешно и без негативных последствий. Неурядицы возникают, если объект обременен

Под обременением понимается событие или процесс, который направлен на ограничение свободы действий субъекта или на снижение способности изменять состояние объекта. Такое свойство считается в некоторой степени ущербным.

Ипотека – 1 из распространенных видов обременения. Застройщик несет ответственность за то, чтобы ипотечный кредит продавца был погашен при урегулировании, чтобы покупатель не взял на себя ипотечный кредит продавца.

Поиск по названию и титульное страхование – способ, чтобы узнать, есть ли обременения на имущество. Эта тактика также может защитить домовладельца от любого снижения стоимости собственности, если окажется, что на территории квартиры есть необнаруженные препятствия.

По гражданскому кодексу, поиск по названию собственности – это исследование публичных записей собственности для подтверждения законного владельца собственности и поиска любых претензий или ограничений, которые могут существовать. После проведения поиска по титулу домовладелец может получить страхование для защиты от определенных претензий или дефектов в праве собственности.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту

Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.

Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке

Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя. Если квартира приобретена продавцом до 2016 г

и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок ().

Что такое обременение в пользу продавца

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Как купить квартиру с обременением без риска

Существует несколько вариантов действий:

Провести переоформление ипотечного займа на себя и продолжить выполнение обязательств предыдущего заемщика

Перед принятием решения важно изучить детали кредита, так как по нему уже могут быть дополнительные пени и неустойки.
При помощи договора задатка выплатить продавцу только часть суммы, в размере стоимости кредита. После того, как долга и залога не останется, продавец получает оставшиеся средства.

Способы минимизации рисков

В отдельных ситуациях приобретения недвижимости с обременением может быть выгодным, но необходимо максимально исключить возможные неприятности. Для этого рекомендуется:

  • Проводить операции с привлечением опытных риэлторов;
  • Требовать выписку ЕГРН «с чистой историей»;
  • Удостовериться в отсутствии прописанных и задолженностей по ЖКХ прежних хозяев;
  • Удостовериться в отсутствии на объект арендных договоров;
  • Проверить отсутствие арестов;
  • Дом должен находиться в пригодном для проживания состоянии (не аварийный).

Чтобы защитить самого себя, целесообразно пользоваться предварительными договорами, фиксирующими основные параметры предстоящей сделки по приобретению интересующей жилплощади.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
  • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу

Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Как заключить сделку с объектом, имеющим ограничения

В случае установления ипотечного обременения имущество будет удерживаться банком в залоге до выплаты долга. Без согласия кредитной организации собственник может проживать в жилье, сдавать его в аренду. Однако для отчуждения потребуется разрешение банка. Предоставляется в письменной форме. Механизм одобрения операции определяется кредитной организацией. Если планируется продать квартиру, обремененную жизнеобеспечением собственника, сделка возможна только с письменного нотариально заверенного согласия получателя аренды. Есть ограничения, исключающие возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относятся запрет на регистрацию и арест. Эти ограничения влекут недействительность договора купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, отягощенного коммерческой занятостью. В то же время,

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Прямая продажа, в обход банка, невозможна. Точнее, это можно реализовать только при том условии, что клиент сначала полностью погасит кредит, снимет все обременения и только потом будет продавать жилье на общих основаниях. Однако фактически такая квартира уже не будет ипотечной.

Любые действия с квартирой, которая находится в залоге у банка, обязательно должны быть согласованы с этой финансовой организацией. В противном случае завершить сделку не получится из-за наличия обременений.

Можно ли продать банку

Банк может становится собственником квартиры своего клиента только при определенных и очень редких условиях. Таким образом, продать жилье напрямую финансовой организации практически невозможно. Однако вполне реально заявить, что денег на погашение кредита нет и предложить банку самостоятельно реализовать квартиру через торги.

Такой вариант является крайне невыгодным для клиента. Банк будет заинтересован только в том, чтобы погасить долг, но не получить прибыль. Как следствие, в зависимости от суммы задолженности, жилье может быть продана за сумму на 20-50% меньше, чем реальная рыночная стоимость такой квартиры.

Подобные действия также негативно сказываются на кредитной истории заемщика. Проще говоря, взять еще один ипотечный кредит в этом или любом другом банке будет крайне затруднительно (а то и вообще невозможно).

Пример: Квартира заемщика стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг по кредиту составляет 2 миллиона рублей. Если такое жилье будет продавать банк, то он, для того, чтобы быстрее погасить долг, может выставить ее на торги за 2-2,5 миллиона. Естественно, на жилье быстро найдется покупатель (особенно, если квартира действительно хорошая). В результате продавец-заемщик получит лишь несколько тысяч рублей, вместо пары миллионов, которые он мог бы выручить.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Второй вариант – получить от покупателя аванс в сумме остатка долга и сразу же погасить кредит в полном объеме. Дальнейшая продажа пройдет практически на общих основаниях, разве что придется подождать, пока банк снимет обременение с квартиры. Такая система актуальна только в том случае, если остаток долга не превышает 10-20% от стоимости квартиры.

На практике, значительная часть покупателей не хочет платить авансом даже 5-10%, но если немного снизить стоимость жилья, то в качестве «компенсации» можно попробовать увеличить сумму аванса до 20%. Найти покупателя, который был бы готов еще до оформления права собственности выплатить продавцу те же 30-50% от квартиры или даже больше – практически невозможно.

Пример: Квартира стоит 4 миллиона. Долг заемщика составляет 500 тысяч рублей (20%). Если продавец сможет найти подходящего покупателя, готового заранее выплатить 500 тысяч рублей в качестве аванса, залога или задатка, то он сможет погасить кредит и просто продать квартиру, как обычно.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Все перечисленные выше варианты или не выгодны для продавца или же не являются чистой продажей квартиры вместе с ипотекой. Однако есть и еще один вариант, который пользуется самой большой популярностью: продажа жилья вместе с долгом.

Суть такой системы в том, что продавец сначала обсуждает условия сделки одновременно с покупателем и банком, а потом, фактически, переводит долг на другого человека, если банк дает на это свое согласие. Если сумма долга небольшая, то продавец получает от покупателя некую сумму (обычно она составляет разницу между рыночной стоимостью и суммой долга).

Пример: Квартира стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг клиента банка – 2 миллиона рублей. Покупатель выплачивает продавцу 2 миллиона и берет на себя обязательства по погашению оставшейся суммы кредита (еще 2 миллиона). Продавец оказывается ничего не должен банку и получает на руки 2 миллиона рублей.

Данная система актуальна в двух основных случаях:

  • У продавца очень плохая финансовая ситуация. Он физически не может выполнять ранее взятые на себя обязательства перед банком и последний это прекрасно понимает.
  • У покупателя финансовое положение значительно лучше, чем у продавца. Банк понимает, что новый клиент погасит долг с большой долей вероятности без просрочек и других проблем. Отдельно нужно отметить тот факт, что у покупателя должна быть как минимум нейтральная кредитная история. А лучше – положительная.

Идеальной является ситуация, когда, одновременно, у продавца плохо с деньгами, а у покупателя, наоборот, очень хорошо. В противном случае банк может просто отказаться давать разрешение на такую сделку. Нередко финансовой организации проще начать процедуру взыскания и продать квартиру с торгов, чем передавать долг другому клиенту.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий