Новостройка. как выбрать застройщика

«Серые» схемы

По мнению специалистов, в случае заключения договоров по принципу долевого строительства, следует ориентироваться на ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Зачастую недобросовестные застройщики заключают договора в обход этого закона. Такая документальная договоренность между застройщиком и инвестором считается «серой» схемой.

Данная схема не соответствует требованиям законодательства. В этом случае не все зависит от исполнения требования дольщика. По большей части от порядочности и честности застройщика. В период кризиса, продажи жилья по таким схемам особенно актуальны среди застройщиков.

«Серые» схемы бывают нескольких видов, с которыми следует ознакомиться в целях подстраховки:

  1. «Серые» схемы применяются при заключении предварительного договора. Возникновение такого подписания для застройщика выгодно, когда нет всей разрешительной документации на строительство. Таким образом, многие застройщики подстраховывают себя будущим инвестированием. Однако встречаются случаи, когда застройщик в дальнейшем и не планирует получения требуемого разрешения.
  2. Инвестиционное соглашение. При этом способе заключения договора фигурирует застройщик, инвестор и соинвестор. В данном случае инвестором выступает дочерняя финансовая структура компании-застройщика. Между заказчиком и инвестором заключается соглашение об инвестировании, а соинвестор выступает в роли партнера-застройщика.

    Соинвестор несет определенную долю риска, которой подвержен застройщик в случае непредвиденных обстоятельств.

  3. Вексельные схемы. Такой тип «серой» схемы подразумевает приобретение векселя на покупку квартиры. После оформления основного договора вексель можно обменять на квартиру. Этот вариант возможет при добросовестном застройщике. В большинстве случаев застройщик просто возвращает деньги или признает себя банкротом. Доказать свои права на квартиру будет довольно сложно даже в судебном порядке.
  4. ЖСК. При таком заключении договора обман возможет в том случае, если ЖСК не является застройщиком. Обязательно проверьте наличие подтверждающих документов о трудовом взаимодействии между застройщиком и ЖСК. Таким документом является агентский договор, дающий право ЖСК реализовывать квартиры застройщика.

Компании, производящие проверку застройщика

Название компании

Цена услуги

в тыс. руб.

Срок оказания Открытый пример работ

Заявленное кол-во пунктов анализа

Эксклюзивные пункты Наличие поддержки

Оплата через

безопасные

платежные системы

от 3950 2 дня Да 30 4 пункта Да Да
Рейтинговое агентство строительного комплекса от 5900 2 дня Да 15 1 пункт Да Да
Общество защиты прав дольщиков от 7000 2 дня Да 14 не представлено Да не представлено
Госприемка от 9900 2 дня Нет не представлено не представлено Да не представлено
ДомКлик 12 000 3 дня Нет История квартиры не представлено Да Да

Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.

Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу.  И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему

Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка. Стены

Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке. Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов. Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза. Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется). Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать. Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Проверка надежности организации при долевом участии

Прежде чем добровольно расстаться со своими деньгами, в надежде получить законное жилье, специалисты советуют взвесить все «за» и «против». Это в первую очередь касается репутации застройщика. На первом этапе необходимо ознакомиться с компанией, в которой вы хотите сделать выгодную покупку (подробно о том, как купить квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь).

В этом вопросе нужно учесть стаж строительной деятельности, узнать о завершенных и планируемых объектах. Не лишней будет информация и о сроках строительства данной компании. По возможности заинтересуйтесь, всегда ли укладывался застройщик в указанные сроки, и не было ли на его счету долгостроев.

ВАЖНО. Выбранная вами организация должна иметь опыт строительства того типа здания, в котором вы хотите приобрести жилье.

Поиск информации в интернете

Уважающие себя компании, не первый год находящиеся на рынке недвижимости, все подробную информацию размещают на сайте. Все ответы на вопросы, возникающие у потенциальных потребителей, можно найти на сайте застройщика. Кроме того, существует возможность задать прямой вопрос на сайте, где юрист компании подробно ознакомит вас со всеми нюансами.

Там же можно обратиться к отзывам покупателей, совершивших покупку посредством выбранной вами компании. Кстати, отличным помощником при выборе строительной компании являются форумы.

Вот здесь можно ознакомиться с реальными отзывами людей, пользующихся услугами той или иной строительной компании. Стоит учесть, что покупатели бывают разные и не всегда стоит винить застройщика. При рассмотрении информации на форуме постарайтесь опираться не на эмоциональные отзывы, а на объективную оценку покупателей, затрагивающую конкретные факты.

Изучение финансового состояния застройщика

Финансовые показатели деятельности застройщика в большей степени влияют на его рейтинг, нежели гарантируют надежность и порядочность

Но изучить эти данные очень важно. Такая информация обычно предоставляется в соответствующем разделе официального сайта застройщика в Проектной декларации

Из документа можно узнать показатели деятельности строительной компании (количество завершенных проектов за период, объем сданных в эксплуатацию квадратных метров, объем полученной прибыли и т.д), источники финансирования, участие в инвестиционных программах и другие важные данные.

Если вы сами не разбираетесь в финансовой документации, целесообразно обратиться за разъяснениями к специалистам. Не забудьте перед заключением сделки попросить документальное подтверждение Проектной декларации у застройщика, чтобы убедиться, что данные из интернета соответствуют действительности.

Признаки финансовой устойчивости компании

При изучении финансовой стороны деятельности компании, важно понимать, на что обращать внимание и какие факты свидетельствуют о ее надежности:

  1. Публичность. Свою стабильность и финансовую устойчивость застройщик может доказать, если разместил акции на бирже в открытом доступе. Это означает, что компания соответствует жестким требованиям для размещения ценных бумаг и показывает прозрачность своей деятельности, а также она заслужила доверие биржевых инвесторов.
  2. Ценовая политика. Если застройщик предлагает недвижимость по существенно заниженным ценам, покупатель должен насторожиться. Такое предложение может означать, что у компании есть проблемы с финансами, и она любыми способами старается привлечь дополнительный приток денег. Лучше рассматривать недвижимость по адекватной и логичной цене. Снижение стоимости квартир допускается лишь в рамках конкретных акций и льготных программ, действующих в определенный промежуток времени.
  3. Стратегия продаж. О финансовом благополучии застройщика можно судить по стратегии продаж. Если компания начала реализацию проекта на деньги, привлеченные от инвесторов и кредиторов, а продажу квартир открыла на последних этапах строительства, значит у нее есть средства для строительства и нет финансовых проблем.
  4. Объем продаж. О надежности компании в некоторой степени свидетельствует объем продаж в конкретном доме. Если продано много квартир, значит, люди доверяют. Такую информацию можно узнать самостоятельно, заказав в Росреестре Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.
  5. Партнеры и инвесторы. Сотрудничество с крупными известными организациями предполагает надежность и хорошую финансовую поддержку застройщика:
  • если партнерами являются крупные финансовые корпорации, инвестиционные фонды, то значит у застройщика хорошая репутация, так как такие финансовые гиганты должным образом проверяют будущего партнера;
  • инвесторами проектов должны выступать именно крупные банки, которые гарантируют финансовую поддержку, а не мелкие кредитные учреждения;
  • если банк кредитует покупателей квартир от данного застройщика, в надежности его можно не сомневаться, так как банк заинтересован в успешном завершении сделок между покупателем и продавцом, чтобы получить собственную прибыль.

Важно! Целесообразно покупать недвижимость у аккредитированных застройщиков, которые прошли полную проверку крупными банками.

Всю вышеописанную информацию можно получить из Проектной декларации, которую застройщик по закону обязан публиковать на своем сайте, а также узнать от менеджеров при личной беседе.

Какие документы должны быть у строительной компании?

Согласно последней редакции ФЗ №214 компания обязана предоставить своему клиенту для ознакомления следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • учредительную документацию;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, в том числе и бухгалтерскую отчетность за последних три года;
  • вывод аудиторской проверки за прошлый год.

Если у компании нет хотя бы одного документа, из вышеперечисленных, то привлекать средства дольщиков для строительства дома она попросту не имеет права.

Проверка документов на строящийся объект

Кроме бумаг, которые подтверждают законную деятельность строительной компании, проверка надежности застройщика заключается также в проверке документации непосредственно на сам объект. В перечень входит следующее:

  • разрешение на строительство;
  • декларация проекта;
  • документы, которые подтверждают право застройщика на земельный участок, где будет возводиться дом;
  • заключение государственного эксперта относительно проверки застройщика.

Также как и в случае с проверкой документов самой компании, в этом случае СК предоставляет только оригиналы или же нотариально заверенные копии.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Просто посмотреть на документы мало. Нужно проверить их подлинность, правильность с юридической точки зрения.

Декларация проекта – в ней есть информация о самом застройщике и строящемся объекте. Тут же прописывается информация и финансовой деятельности компании за последние три года, генеральном подрядчике, инвесторах, характеристики объекта. Относительно последнего обязательно должно быть прописано следующее: себестоимость проекта, используемые технологии, сроки сдачи проекта, планировка.

Разрешение на возведение объекта – выдается непосредственно государственным органом, который отвечает за строительство в регионе. Если такого документа нет, то СК не имеет права привлекать средства дольщиков для строительства

Кроме того, обращайте внимание на дату выдачи — ее нужно сравнить с информацией, которая прописана в ДДУ и декларации проекта

Правоустанавливающие документы – оформляется право собственности или же договор аренды, согласно которому застройщик арендует участок у местных властей на определенное количество лет

Важно – нужно проверить срок регистрации договора аренды и срок разрешения на стройку. Эта же информация содержится в выписке ЕГРН

Заключение эксперта на строящийся объект – в нем должно быть перечислено следующее:

  • материалы, из которых будет возводиться объект;
  • поэтажный план для строительства;
  • расположение коммуникаций;
  • схема расположения квартир.

При проверке документов следует обязательно сопоставлять информацию с той, которая будет получена из официальных источников, даты строительства, характеристики объекта и так далее. Все данные должны совпадать.

Что проверяется у застройщика

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике

При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.

Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции

Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства

В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

  • дату окончания действия разрешения;
  • наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
  • наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

  • тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • о праве застройщика на участок земли под домом;
  • перспективные планы благоустройства территории;
  • месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
  • сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
  • договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Какие документы застройщика нужно проверить

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:

Учредительные документы
К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты.
Лицензия застройщика
Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок.
Разрешение на строительство
Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации

Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству

А на ваш дом бумаги «потерялись»
Проектная декларация
Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях.
Земельные участок
Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок?

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

  • Адрес проекта – строительный или реальный.
  • Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
  • Когда официально началось строительство.
  • Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
  • Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
  • Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
  • Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

  • Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
  • Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

На решение проблемы уходит всё свободное время, но проблема, как правило, оказывается трудно решаемой и без помощи специалиста хозяину не обойтись.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

  • с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
  • с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
  • с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
  • с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
  • с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
  • с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
  • с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
  • с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
  • с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
  • с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
  • с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
  • с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Юрист, специализирующийся на недвижимости, легко обнаружит любые подводные камни сделки.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Возьмите для изучения проект договора ДДУ перед его заключением

Было бы большим плюсом, если перед тем как заключать ДДУ, взять его и предварительно ознакомиться, внимательно, неспеша почитать и изучить договор. Лучше пойти с договором к юристу и проконсультироваться.

Некоторые компании боятся показывать свои договоры и тем более давать на руки. И это должно наводить на определённые мысли — скорее всего, они что-то скрывают.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий