Как продать квартиру через ипотеку?

Завершающий этап

Оформление купли-продажи жилья закончено, теперь приобретенная недвижимость оформляется в ипотеку. Перед этим покупателю рекомендуется оформить страховку на купленную квартиру. Если заемщик согласен заплатить еще кое-какую сумму, он может застраховать свою жизнь, а так же риски невыплаты банку долга по кредиту.

В Росреестр обязательно должна поступить информация о том, что данная квартира куплена в ипотеку и долг по ней еще не выплачен.

По договору с банком, каждый месяц клиент обязуется выплачивать определенную сумму. После полного погашения кредита жилье целиком переходит во владение лица, выплатившего ипотеку.

После покупки квартиры в ипотеку человек не становится сразу же ее полноправным владельцем. Это ни в коем случае не ограничивает его от права проживать на этой территории вместе со своей семьей.

Но какие-то значительные шаги в отношении недвижимости, такие как ее обмен, например, или даже перепланировка, без согласия кредитного учреждения, невозможны.

Нужно понимать, что ипотека – это не только шанс на приобретение квартиры, но и огромные обязательства. Нельзя идти на ее оформление без реальной оценки своих возможностей. Ведь платить придется долгие годы. И не только выплачивать сам долг, но и проценты по нему, которые тоже достаточно велики.

Процедура регистрации в Росреестре

Регистрация в Росреестре является последней процедурой на пути заемщика к его квартире. В реестр вносятся сведения об обременении жилья и смене его собственника (о том, как снять обременение после погашения кредита вы узнаете тут). Иными словами – это совершение сделки уже на государственном уровне.

Важно. Процедура регистрации продолжается 30 дней

Если для нее потребуется доставление иных документов, тогда ее могут продлить еще на некоторое время.

Заявление, подаваемое в Росреестр через нотариуса, не предусматривает оплату госпошлины. Если оно было подано без участия нотариуса, тогда оплаты госпошлины не избежать. Чек об оплате прикладывают к заявлению.

Процедура покупки или продажи квартиры по ипотеке на первый взгляд кажется затруднительной. Однако в ходе этого процесса и документах, прилагаемых в банк и Росреестр, можно разобраться и без помощи риелтора. Главное – выбрать надежный банк, такой как Сбербанк и следовать инструкциям менеджера.

Процесс оформления ипотеки

Многие банки предлагают оформить у них ипотечное кредитование недвижимости всего за два дня. На самом деле, данный срок является не совсем правдивым.

Оформление ипотеки заключается в нескольких этапах, каждый из которых занимает определенный промежуток времени:

  1. Заемщик собирает и предоставляет банку все требуемые документы. Банк изучает кандидатуру на получение кредита, оценивает ее финансовые возможности, надежность и принимает решение по заявке.
  2. Если заявка одобрена, можно заняться поиском желаемой недвижимости.
  3. Выбранная недвижимость должна быть одобрена банком.
  4. Объект недвижимости оценивается и страхуется. Рассчитывается сумма ежемесячного платежа по кредиту.
  5. Оформляются и заключаются договора на куплю-продажу имущества, ипотечное кредитование.
  6. Заемщик получает свидетельство о праве на недвижимость.

Рассмотрим, какой примерно срок необходим для каждого этапа.

Сроки перечисления денег продавцу в зависимости от типа расчетов

Еще перед заключением договора купли-продажи стороны оговаривают способ проведения расчетов и сроки, когда деньги перечислят продавцу. Эта информация обязательно отображается в подписанном соглашении по ипотеке.

При покупке жилья в ипотеку возможны такие варианты, как перечислять деньги продавцу:

  • Банковская ячейка. В день заключения договора купли-продажи заемщик также подписывает с банком кредитный договор. Ему передают наличные в сумме полученного кредита. Эти деньги кладутся в банковскую ячейку. Они там находятся до того момента, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. На это потребуется до пяти дней. Как только клиент предоставит в банк свидетельство о праве собственности на свое имя, бывший владелец квадратных метров сразу же может забрать наличные из ячейки. Если в регистрации отказано, то деньги забирает сам заемщик.
  • Аккредитивный счет. Этот способ является одним из самых распространенных при оформлении ипотеки. Между сторонами заключается соглашение, в рамках которого на имя покупателя открывается аккредитивный счет. После подписания кредитного договора заемщик получает в банке наличные и кладет их на аккредитив. До момента регистрации права собственности счет остается заблокированным. Все ограничения на распоряжение деньгами будут сняты после получения банком документов с Росреестра.
  • Безналичные расчеты. На имя продавца открывается расчетный счет в любом российском банке. Его реквизиты прилагаются к пакету документов. По истечении пяти дней (регистрация права собственности) банк перечисляет на него деньги по ипотеке. За такую операцию финансовое учреждение взимает комиссию. Например, в Сбербанке она составляет около 3%. Продавец их сразу может обналичить или оставить на балансе.
  • Наличные. Этот способ самый опасный для продавца. Когда банк получает документальное подтверждение окончания сделки, покупателю выдают наличные средства. Он их сразу же отдает бывшему владельцу недвижимости. При таких расчетах отсутствуют дополнительные затраты, так как нет комиссии за безналичные переводы.

ВТБ банк по ипотечным сделкам использует аккредитив, чтобы перечислять средства по ипотеке продавцу. Порядок его открытия и использование средств обязательно отображается в договоре купли-продажи.

Аккредитивный счет открывается на основании заявления покупателя. В нем указывается данные продавца, реквизиты его счета, сумма перевода. После подписания кредитного договора банк вносит средства по ипотеке на аккредитив. Собственник имущества получает уведомление об открытии счета и поступлении денег на него.

Кредитор будет перечислять деньги продавцу, когда убедится, что сделка состоялась на законных основаниях. При выборе способа расчетов нужно учитывать возможные затраты, например, комиссия за перевод, открытие аккредитива. Заемщик может отказаться их оплачивать самостоятельно, так не только он является заинтересованной сторон. Вполне возможно, что продавец согласится частично компенсировать его затраты.

Если у вас остались вопросы по данной теме, можете задать их нашему специалисту. Будем благодарны за ваши лайки и репост.

Дополнительные условия получения ипотечного кредита

Условия, которые мы оговорили выше, являются базовой информацией о заёмщике и свойствах предмета залога. Но банки вправе выдвигать и дополнительные условия для получения ипотечного кредита. Как правило, это страховка, независимая рыночная оценка объекта недвижимости, выступающего в качестве залога, определенный набор документов.

В соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» от 16.07.1998 № 102-ФЗ банк имеет право требовать страхование имущества, находящегося в залоге, от риска его утраты или повреждения. Помимо этого, в большинстве случаев кредитные учреждения настаивают на застраховании здоровья и жизни заемщиков или хотя бы того из них, кто считается основным. Однако согласно действующему законодательству банки не имеют права требовать страхования, но если потенциальный заемщик будет отказывается от подобного условия, то банк просто не одобрит выдачу ипотечного займа.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют от клиентов оформить страховку, так называемого, титула. Это юридический термин, который означает неоспоримость и законность прав заемщика на жилую недвижимость, которая передана в залог. Что же может являться страховыми рисками в данном случае? Это требование о возврате жилой недвижимости из чужого незаконного владения, признание недействительности сделки, по которой гражданин стал собственником недвижимости и так далее.

Если у заемщика есть сомнения относительно своей платежеспособности в будущем, то он может застраховать свою финансовую ответственность перед банком в случае, когда платить по ипотечному договору ему окажется сложно или вообще невозможно. Если банк требует от заемщика одновременно несколько видов страховок, то самым оптимальным и выгодным вариантом будет воспользоваться комплексным страхованием, что позволит сэкономить деньги и время.

○ Основные особенности ипотечной квартиры

Покупателю не следует переживать по поводу приобретения такой недвижимости. Во-первых, права собственника на квартиру принадлежат продавцу. Во-вторых, это законная схема купли-продажи.

Преимущества покупки ипотечной квартиры:

  • Более выгодная цена.
  • Квартира проверяется банком, поэтому по поводу ее «истории» можно не переживать.
  • Бнк по требованию клиента предоставляет юридическое сопровождение сделки.

Правда ли, что цена на такую квартиру будет ниже? Да. Почему так? Особенностью квартиры является то, что она находится в залоге у банка, что является так называемым обременением недвижимости.

Не все хотят иметь дело с банками и дополнительной волокитой со снятием обременения в Росреестре, поэтому цена на такую квартиру часто оказывается ниже рыночной.

С судом или без суда?

По решению суда может быть приостановлен процесс регистрации права собственности. Документы могут быть задержаны сроком на 1 месяц. Это максимально допустимый срок, при условии, если иное не предусматривается законодательными органами.

Отказ в регистрации возможен на следующих основаниях:

  1. в случае, если у заявителя нет прав на регистрацию собственности;
  2. если документы являются фиктивными;
  3. при условии отсутствия дополнительных справок или документов;
  4. при условии повторной регистрации одного и того же недвижимого объекта разными лицами;
  5. при условии судебного ареста жилья;
  6. при условии отзыва документов одной из сторон.

Процедура заключения договора для бронирования

Законы об ипотеке

Аккредитив.

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Рейтинг банков, выдающих ипотеку в 2020 году по %-ставке

Исходя из того, что в 2020 году среднестатистическая стоимость однокомнатной квартиры в столице составляет порядка 8 миллионов рублей мы составили рейтинг банков, выдающих ипотеку в Москве, отсортированный по процентной ставке ипотечного кредита на 20 лет.

Банк Ставка Первый взнос Платеж, руб Переплата, руб Подтверждение дохода
Тинькофф Банк от 9,00% от 15% 53 957 -6 949 703 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк Возрождение от 9,20% от 10% 54 730 -7 135 098 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, ПФР
Банк ДельтаКредит от 9,25% от 15% 54 923 -7 181 623 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
МКБ от 9,49% от 15% 55 858 -7 405 906 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, по банковскому счету
Газпромбанк от 9,50% от 10% 55 897 -7 415 285 по форме банка, 2-НДФЛ, по банковскому счету
Россельхозбанк от 9,60% от 20% 56 288 -7 509 231 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк Открытие от 9,65% от 15% 56 485 -7 556 305 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк ДОМ.рф от 9,75% от 20% 56 872 -7 649 282 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк АК БАРС от 9,90% от 20% 57 470 -7 792 686 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, по банковскому счету
Сургутнефтегазбанк от 9,90% от 20% 57 470 -7 792 686 в свободной форме, 2-НДФЛ
Совкомбанк от 9,90% от 15% 57 470 -7 792 686 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, ПФР
Альфа-Банк от 9,99% от 20% 57 826 -7 878 191 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ
ЮниКредит Банк от 10,00% от 15% 57 865 -7 887 705 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
ВТБ от 10,10% от 20% 58 262 -7 982 986 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Промсвязьбанк от 10,10% от 15% 58 262 -7 982 986 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, по банковскому счету
Связь-Банк от 10,25% от 20% 58 860 -8 126 394 по форме банка, 2-НДФЛ, ПФР
Райффайзен Банк от 10,25% от 15% 58 860 -8 126 394 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, ПФР
СМП Банк от 10,29% от 15% 59 020 -8 164 734 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк Уралсиб от 10,30% от 15% 59 060 -8 174 326 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Запсибкомбанк от 10,30% от 20% 59 060 -8 174 326 2-НДФЛ
Банк Санкт-Петербург от 10,75% от 20% 60 869 -8 608 560 в свободной форме, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк Зенит от 10,75% от 15% 61 040 -8 651 594 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, ПФР
Сбербанк от 10,80% от 20% 61 071 -8 657 120 по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, ПФР
Абсолют Банк от 11,50% от 20% 63 930 -9 343 259 в свободной форме, по форме банка, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
РНКБ от 11,50% от 10% 63 930 -9 343 259 в свободной форме, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
Банк Центр-Инвест от 12,20% от 10% 66 855 -10 045 163 в свободной форме, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
СКБ Банк от 14,00% от 20% 60 139 -8 433 365 по форме банка, 2-НДФЛ

Как происходит купля-продажа квартиры в ипотеку?

У желающего получить ипотеку есть два варианта старта этого процесса:

  1. получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех.
  2. Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму.

Итак, как проводится сделка? Независимо от того, какой вариант он выберет, далее необходимо проходить нескольких этапов покупки квартиры в ипотеку:

  • сбор и представление в банк запрашиваемых документов.
  • Подписание ипотечного договора.
  • Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу.
  • Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни.
  • Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора.

О том, как купить квартиру в ипотеку, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, с чего начать и как сделать сделку максимально выгодной.

Договор и предварительный договор

В назначенный день заемщик и продавец должны прийти в банк для подписания договора купли-продажи. Обычно к нему предъявляются требования, которые стоит уточнить у кредитного специалиста, или же есть установленная форма.

Но многие банки практикуют заключение между продавцом и покупателем предварительного договора, в котором оговариваются ключевые условия продажи и покупки недвижимости, а также указывается на готовность продавца продать жилье на указанных условиях.

Для банков предварительный договор является гарантией того, что сделка купли-продажи не сорвется в самый неподходящий момент.

.

О предварительном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке «Сбербанка», вы можете прочитать тут, а здесь вы знаете, как в этом случае составить основной договор.

Документы

Какие документы потребуется предоставить банку для получения ипотечного кредита:

  • личные документы заемщика;
  • документация по его семейному положению (свидетельства о рождении детей/браке/разводе);
  • документация по квартире (выписка из ЕГРП, домовой книги, техпаспорт, заключение оценщика о рыночной стоимости жилья; для новостроек – инвестдоговор или договор участия в долевом строительстве);
  • документация по финансовому положению (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
  • документация по занятости (копия трудовой и пр.);
  • прочие документы (об образовании, о ликвидном имуществе в собственности и пр.).

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном (что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут). Основные отличия новой квартиры от старой:

Основные отличия новой квартиры от старой:

  1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
  2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
  3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
  4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке (Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь).
  5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Порядок ипотечного жилищного кредитования

Алгоритм оформления ипотеки выглядит так:

  1. В банке оформляется анкета-заявка на ипотечный кредит. Одновременно предоставляются документы о трудоустройстве, доходе, семейном положении. На основании документов банк проводит оценку платежеспособности заемщика.
  2. При положительном решении заемщику дается несколько месяцев на выбор жилья и подготовку документации.
  3. Когда выбор сделан, банку передаются все документы на квартиру. После этого менеджер самостоятельно заказывает проведение оценки недвижимости у организации, с которой банк сотрудничает. Но платить за оценку все равно придется клиенту.
  4. После получения оценки банк принимает решение о выдаче либо об отказе в выдаче ипотечного кредита. Если пришел отказ, поиски жилья возобновляются, и процедура с оценкой повторяется.
  5. Если сделка одобряется, кредитный специалист назначает дату подписания всех документов.
  6. В назначенный день в банк приходят и продавец, и покупатель-заемщик. Между банком и клиентом заключается кредитный договор. Вариантами дальнейшего оформления сделки по продаже недвижимости может быть трехсторонний договор купли-продажи с участием банка, либо договор с привлечением кредитных средств. В этот же день в самом банке заемщик оформляет личную страховку, иначе ставка по кредиту будет выше.
  7. В кассе заемщику выдается оговоренная сумма, и данные денежные средства либо закладываются в банковскую ячейку, либо перечисляются на специальный счет до востребования (аккредитив). Сюда же вносится и первоначальный взнос.
  8. Документы сдаются на регистрацию в Росреестр.
  9. После регистрации сделки происходят расчеты с покупателем. Деньги ему выдаются при предъявлении копии нового правоустанавливающего документа на квартиру.
  10. Страхование ипотечного жилья. Это обязательное условие по ипотеке. Страховка оформляется ежегодно до полного погашения долга.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

  • После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
  • Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

К минусам можно отнести несвоевременную сдачу объекта и, как следствие, задержку регистрации права собственности. Кроме того, застройщик может неправильно рассчитать ресурсы, вследствие чего ему понадобятся дополнительные вложения средств. Чуть позже мы расскажем, как избежать подобной ситуации.

Регистрация договора

Финальным этапом в оформлении сделки купли-продажи имущества в ипотеку является передача документации на государственную регистрацию. Рекомендуется совершить эту процедуру через Многофункциональный центр, что значительно сократит сроки. Также в электронном варианте регистрируется сделка, но эта услуга доступна в Сбербанке.

В процессе выбора этого варианта такого варианта, продавец передает бумаги в финансовое учреждение и получает средства за жилье.

Помимо договора в Многофункциональный центр подаются следующие данные:

  • копии паспортных данных сторон;
  • копии правоустанавливающих бумаг на недвижимость;
  • согласие супругов на то, что проводится сделка;
  • согласие от попечительских органов на продажу имущества;
  • чек по оплате госпошлины. Оплачивается 2 тысячи рублей.

Регистрируется сделки через МФЦ за 7 рабочих дней.

В процессе приема документации обе стороны получают расписку, где указывается список переданных бумаг. При нарушениях и отсутствии каких-либо данный,сотрудник МФЦ связывается с участником сделки с просьбой донесения бумаг или исправления ошибок.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Недостатки покупки вторичного жилья в ипотеку

Наряду с перечисленными плюсами оформления ипотеки на вторичное жилье есть не менее существенные недостатки. К примеру, готовность недвижимости к проживанию не исключает вероятности мошенничества – претензии со стороны других сособственников, прописанные несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, незаконные действия продавца, действующего без согласования с основным собственником квартиры, обременение на объект.

Возникают некоторые трудности и при оформлении ипотечного договора:

  • банк потребует провести экспертизу помещения на предмет перепланировок или скрытых повреждений несущих конструкций (их потребуется либо узаконить, либо восстановить до первоначального состояния, зафиксированного в поэтажном плане БТИ);
  • ставки по кредитованию на вторичном рынке несколько выше, чем при покупке новостроя;
  • большинство финорганизаций не включают «вторичку» в программы льготного кредитования по сниженным ставкам (для военных, для молодых или многодетных семей, например);
  • часть финансовых учреждений требуют застраховать сделку не только от неплатежеспособности клиента, но еще и от рисков, связанных с возможностью оспаривания права собственности со стороны бывшего владельца;
  • некоторые продавцы просто не хотят ожидать одобрения заявки по ипотеке и отдадут предпочтение тому, кто готов рассчитаться сразу.

Оформление ипотеки на вторичное жилье обычно требует большего количества документов и действий

С помощью банка

Такой способ продажи квартиры в ипотеке применяется обычно в случае, когда заемщик не может исполнять обязанности по уплате кредита. Аналогичным образом банк поступает, когда неплательщик скрывается от кредитора.

Положительные и отрицательные стороны

Поэтому единственное преимущество, которое получает владелец ипотечного жилья, – это полный расчет с банком. Но дополнительные деньги на руки он вряд ли получит. Это может случиться только в том случае, если на торгах приобрести недвижимость захотят несколько покупателей и начнут повышать первоначальную цену.

Особенности

Срок подготовки документации к торгам может быть достаточно длительным, поэтому тем, кто ищет способы, как быстро решить свои проблемы посредством реализации ипотечного жилья, этот вариант не подойдет. В зависимости от ситуации цена на торгах может меняться как в сторону повышения, так и понижения. Минимальная стоимость, по которой недвижимость перейдет в другие руки, – это сумма остатка задолженности заемщика перед банком.

Если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то он имеет право продать ипотечную квартиру. Сделать это можно несколькими способами. Оптимальный вариант следует выбирать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий