Как грамотно совершить сделку и можно ли продать квартиру в ипотеке?

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Рассмотрение пакета документации для продажи

Для реализации недвижимого объекта от продавца необходима подготовка и предоставление документов. Продажа квартиры с ипотекой требует рассмотрения пакета документации не только покупателем, но и банком – текущим или перспективным залогодержателем. Продавец обязан предъявить:

  1. Удостоверения личностей всех собственников:
    • внутренние паспорта взрослых членов;
    • свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
  1. Правоподтверждающий документ – выписку из ЕГРН, выдаваемую вместо свидетельства о праве собственности с середины 2016 года.
  2. Правоустанавливающий документ:
    • договор мены или купли-продажи;
    • свидетельство о наследовании либо приватизации;
    • дарственную;
    • решение судебного органа.
  1. Технический паспорт, включающий план, выдаваемый БТИ. Наличие неузаконенной перепланировки служит поводом для отказа банка в ипотечном кредитовании, поскольку реализовать данный объект залога кредитное учреждение не сможет без проблем.
  2. Справку управления жилищно-коммунального хозяйства. Документ необходим только покупателю для подтверждения отсутствия просроченной задолженности по потреблённым услугам.
  3. Расширенную выписку из домовой книги. Формуляр отражает:
    • всех зарегистрированных на текущий момент граждан;
    • временно снятых с регистрации лиц с указанием причин и даты выписки.
  1. Дополнительные документы при наличии:
    • зарегистрированных несовершеннолетних – разрешения органов опеки на реализацию жилья;
    • совместной собственности – нотариально заверенного согласия сособственника.

Если объект недвижимости сдаётся в аренду, то необходим договор аренды для сопоставления сроков и времени освобождения квартиры арендаторами.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Преимущества и недостатки

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Как узнать находится дом в залоге или нет

Так будет выглядеть ограничение по распоряжению объектом недвижимости в базе данных: Можно ли сделать это онлайн Сведения, выгружаемый через интернет на сайт Росреестра не всегда соответствуют действительности, но проверить их может любой гражданин или организация.

Несмотря на то, что информация выгружается периодически, возможны технические неполадки, что не гарантирует выгрузки реальных результатов. В связи с этим рекомендуется обращаться в подразделения государственного учреждения лично или по доверенности на основании заверенной доверенности.

Для запроса нужно перейти на сайт Росреестр, кадастровый номер и набрать адрес квартиры и нажать «Сформулировать запрос». В итоге высветятся данные владельца, кадастровый номер и обременения на жилье.

Как узнать, находится ли покупаемая квартира в залоге

Для этого с продавца запрашивается свежая выписка из ЕГРН на дату проведения сделки. Если он отказывается предоставлять указанный документ его всегда можно получить в подразделении Росреестра по месту нахождения объекта или в упрощенном режиме онлайн.

Срок оформления документа при различных способах составляет от нескольких часов максимум до 3 дней.

Сделка с участием залогодержателя

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

Положительные и отрицательные стороны

При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:

1. При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.

2. С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.

3. Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика.

Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.

Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:

— более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;

— юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;

— для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;

— при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.

Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:

— длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;

— при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;

— прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;

— сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;

— при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.

Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.

Можно ли отчуждать залоговое жилье?

Правообладатель жилого помещения может продать залоговую квартиру с согласия банка в следующих случаях:

  • при оформлении нового жилья в ипотеку;
  • при покупке другой недвижимости без оформления кредита;
  • если он больше не нуждается в купленной квартире по иным обстоятельствам;
  • в случае невозможности погасить долг по ипотеке.

Банк также вправе продать её, но только при условии:

  • просьбы заёмщика;
  • соответствующего решения суда;
  • по соглашению с должником.

Продажа залоговой квартиры – одна из самых сложных сделок. Если её проводит должник, то ему лучше всего обратиться за сопровождением к опытному риэлтору или к юристу.

Квартира в залоге: что это значит?

Покупка недвижимости в кредит

При приобретении недвижимости с обременением в кредит, брать его рекомендуется в той же финансовой организации. Обычно для таких заемщиков предлагаются льготные условия: ниже ставка, уменьшенный первоначальный взнос и быстрое оформление.

Выбрать залоговую квартиру можно на банковских сайтах, куда обычно помещают информацию о балансовой недвижимости, не проданной с торгов. Стоимость ее в этом случае будет рыночной, но возможны небольшие дисконты.

Купить жилье можно и с торгов. Такая недвижимость, как правило, оценена ощутимо дешевле среднерыночной стоимости ввиду принудительного изъятия у заемщика. Информацию о торгах размещают на банковских сайтах и в специализированных СМИ. Но такая покупка связана с перечисленными выше рисками.

Сама процедура приобретения квартиры с обременением в кредит происходит по такой схеме: при удовлетворительных результатах проверки платежеспособности, кредитной истории и документов покупателя, банк соглашается кредитовать. Далее погашается существующий заем и оформляется новый.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Прямая продажа, в обход банка, невозможна. Точнее, это можно реализовать только при том условии, что клиент сначала полностью погасит кредит, снимет все обременения и только потом будет продавать жилье на общих основаниях. Однако фактически такая квартира уже не будет ипотечной.

Любые действия с квартирой, которая находится в залоге у банка, обязательно должны быть согласованы с этой финансовой организацией. В противном случае завершить сделку не получится из-за наличия обременений.

Можно ли продать банку

Банк может становится собственником квартиры своего клиента только при определенных и очень редких условиях. Таким образом, продать жилье напрямую финансовой организации практически невозможно. Однако вполне реально заявить, что денег на погашение кредита нет и предложить банку самостоятельно реализовать квартиру через торги.

Такой вариант является крайне невыгодным для клиента. Банк будет заинтересован только в том, чтобы погасить долг, но не получить прибыль. Как следствие, в зависимости от суммы задолженности, жилье может быть продана за сумму на 20-50% меньше, чем реальная рыночная стоимость такой квартиры.

Подобные действия также негативно сказываются на кредитной истории заемщика. Проще говоря, взять еще один ипотечный кредит в этом или любом другом банке будет крайне затруднительно (а то и вообще невозможно).

Пример: Квартира заемщика стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг по кредиту составляет 2 миллиона рублей. Если такое жилье будет продавать банк, то он, для того, чтобы быстрее погасить долг, может выставить ее на торги за 2-2,5 миллиона. Естественно, на жилье быстро найдется покупатель (особенно, если квартира действительно хорошая). В результате продавец-заемщик получит лишь несколько тысяч рублей, вместо пары миллионов, которые он мог бы выручить.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Второй вариант – получить от покупателя аванс в сумме остатка долга и сразу же погасить кредит в полном объеме. Дальнейшая продажа пройдет практически на общих основаниях, разве что придется подождать, пока банк снимет обременение с квартиры. Такая система актуальна только в том случае, если остаток долга не превышает 10-20% от стоимости квартиры.

На практике, значительная часть покупателей не хочет платить авансом даже 5-10%, но если немного снизить стоимость жилья, то в качестве «компенсации» можно попробовать увеличить сумму аванса до 20%. Найти покупателя, который был бы готов еще до оформления права собственности выплатить продавцу те же 30-50% от квартиры или даже больше – практически невозможно.

Пример: Квартира стоит 4 миллиона. Долг заемщика составляет 500 тысяч рублей (20%). Если продавец сможет найти подходящего покупателя, готового заранее выплатить 500 тысяч рублей в качестве аванса, залога или задатка, то он сможет погасить кредит и просто продать квартиру, как обычно.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Все перечисленные выше варианты или не выгодны для продавца или же не являются чистой продажей квартиры вместе с ипотекой. Однако есть и еще один вариант, который пользуется самой большой популярностью: продажа жилья вместе с долгом.

Суть такой системы в том, что продавец сначала обсуждает условия сделки одновременно с покупателем и банком, а потом, фактически, переводит долг на другого человека, если банк дает на это свое согласие. Если сумма долга небольшая, то продавец получает от покупателя некую сумму (обычно она составляет разницу между рыночной стоимостью и суммой долга).

Пример: Квартира стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг клиента банка – 2 миллиона рублей. Покупатель выплачивает продавцу 2 миллиона и берет на себя обязательства по погашению оставшейся суммы кредита (еще 2 миллиона). Продавец оказывается ничего не должен банку и получает на руки 2 миллиона рублей.

Данная система актуальна в двух основных случаях:

  • У продавца очень плохая финансовая ситуация. Он физически не может выполнять ранее взятые на себя обязательства перед банком и последний это прекрасно понимает.
  • У покупателя финансовое положение значительно лучше, чем у продавца. Банк понимает, что новый клиент погасит долг с большой долей вероятности без просрочек и других проблем. Отдельно нужно отметить тот факт, что у покупателя должна быть как минимум нейтральная кредитная история. А лучше – положительная.

Идеальной является ситуация, когда, одновременно, у продавца плохо с деньгами, а у покупателя, наоборот, очень хорошо. В противном случае банк может просто отказаться давать разрешение на такую сделку. Нередко финансовой организации проще начать процедуру взыскания и продать квартиру с торгов, чем передавать долг другому клиенту.

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

  • жилые дома полностью или долями, коттеджи;
  • квартиры, комнаты;
  • гаражи, машино-места;
  • садовые дома и дачи;
  • земельные участки;
  • административные здания организаций, постройки, используемые в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

  • на транспортные средства;
  • ценные бумаги, счет в банке;
  • на товары, находящиеся в обороте ИП или предприятия.

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации. Имущественные права

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

  • после регистрации ДДУ в Росреестре банк оформляет закладную на право требования;
  • ставится отметка о залоге на договоре;
  • после оформления недвижимости в собственность залог переоформляется на этот объект.

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя. Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка. Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи. Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  3. Найти покупателя.
  4. Уплатить сумму долга банку.
  5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  7. Снять обременение с жилья.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала

Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
  4. Получите документы о снятии обременения.
  5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Требования к имеющейся квартире или другой недвижимости

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий