Обмен квартиры на дом

Как осуществляется иногородний обмен?

Обмен квартирами, расположенными в разных городах, предполагает переезд правообладателей в другой регион. В этом случае участники сделки сначала осматривают жилье, а затем оформляют договор мены.

Междугородный обмен недвижимости имеет свои особенности. Это достаточно сложная процедура. Целесообразно обращаться к услугам юристов и риэлторов. Но это дополнительные финансовые траты.

Если бюджет ограничен, то стоит совершить сделку самостоятельно. Чтобы все прошло быстро и без проблем, нужно придерживаться определенного алгоритма действий и заранее подготовить требуемый пакет документов.

Необходимые документы

Для проведения обмена квартирами между городами России потребуется определенный пакет документов. Его перечень может быть разным и зависит от конкретной ситуации.

В обязательном порядке каждая из сторон должна предоставить такие бумаги:

  • гражданские паспорта или другие документы, удостоверяющие личность;
  • правоподтверждающие бумаги на недвижимое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования, дарственная и т.п);
  • выписка из БТИ (требуется в случае изменения расположения коммуникаций, перепланировки);
  • документы, касающиеся технического состояния квартиры или дома;
  • справка о составе жильцов.

Дополнительно рекомендуется участникам следки ознакомиться с такими документами:

  • выписки из лицевых счетов о наличии задолженностей по квартплате;
  • расширенные выписки из ЕГРН.

Если мена осуществляется через представителя, тогда потребуется заранее оформить нотариально заверенную доверенность.

Для регистрации сделки в Росреестре нужно будет подготовить такой комплект документов:

  • подписанный и заверенный договор мены;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ;
  • нотариальное согласие супруга (если жилье было куплено в браке);
  • кадастровый паспорт.

Дополнительно могут потребоваться:

  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние лица);
  • заключение об оценке объекта;
  • справка о составе семьи и т.п.

Порядок действий

Порядок действий при междугороднем обмене жильем зависит от того, в чьей собственности, государственной либо частной находится недвижимое имущество. Смена владельца муниципального объекта осуществляется с разрешения соответствующего органа.

Обмен приватизированными квартирами, расположенными в разных городах, осуществляется в несколько этапов:

  1. поиск подходящего варианта;
  2. составление и подписание договора мены недвижимого имущества;
  3. заверение заключенной сделки в нотариальной конторе. Этот этап не является обязательным;
  4. регистрация перехода прав владения в Росреестре и получение выписок из ЕГРН.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

С чего начать?

Как обменять? Итак, на семейном совете было принято решение о преобразовании вашего жилья. Следующим вашим действием должен быть поиск предложения. Сделать это можно различными способами:

  • искать покупателя с подходящим вариантом самостоятельно, при помощи подачи объявлений;
  • обратиться за помощью к частным риелторам и агентствам.

Пока поиски не привели к положительному результату, подготовьте жилье к продаже. Для этого – выпишите из нее всех посторонних жильцов, чтобы помещение не было обременено прописанными.

Подготовьте всю техническую документацию. Если происходили какие-либо трансформации – обязательно получите соответствующие справки из местного БТИ.

Подача документов

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

  1. паспорта обеих сторон;
  2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  3. документы на участок для владельца дома;
  4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
  5. выписка из домовой книги;
  6. акт-приема передачи;
  7. справка об оценочной стоимости;
  8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
  9. архивная выписку из домовой книги.

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

  • паспорта участников;
  • свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
  • технические паспорта квартир;
  • доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
  • разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;
  • справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
  • согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;
  • согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.

Если собирается пакет для обмена муниципального объекта, то его состав будет немного отличаться.

Предлагаем ознакомиться Документы для получения имущественного вычета

Для заключения соглашения потребуется:

  • заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;
  • договор социального найма;

  • выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  • договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.

Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?

Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.

К ним относятся:

  1. Аварийное жилье, так как собственники таких помещений подлежат переселению.
  2. Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
  3. Комнаты в общежитиях.
  4. Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
  5. Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы. Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
  6. Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.

Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:

  1. Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
  2. Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений. 

  3. Выделяя долю в квартире для каждого владельца с последующей продажей. Обычно долю можно обменять на один объект недвижимости.
  4. Производя размен с доплатой. Денежная сумма, которую должен будет выплатить покупатель продавцу зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.

Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Вам нужно произвести обмен квартиры в Москве?

Бесплатная консультация профессиональных риэлторов «Капитал-Недвижимость»
по телефону: +7 495 933-50-52 (Заказать обратный звонок)

Обмен квартир в Москве — специфика сделки

С момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране, т.е. уже более 20 лет — большинство обменов квартир проводятся через куплю-продажу. Если вы меняете свое единственное жилье, то это, в обязательном порядке одновременная сделка купли-продажи недвижимости. При обмене квартиры в Москве и Подмосковье, одновременно Вы подпишите два договора — по одному вы продаете свою квартиру, по другому, покупаете себе новую.

Обмен квартир в Москве в настоящее время, по сравнению с советскими, «доприватизационными» временами, когда люди часто обменивали квартиры годами, сейчас проходит через сделку купли-продажи, что позволяет значительно ускорить процесс подбора подходящих вариантов для обмена и значительно расширяет Ваши возможности. Обмен квартир в Москве через куплю-продажу проходит значительно быстрее «прямого» обмена недвижимости. Если нет особых проблем с документами на право собственности, процесс обмена квартиры обычно укладывается в рамки двух месяцев. За это время происходит поиск и отбор подходящих вариантов квартир для обмена, проверка юридической чистоты покупаемых объектов, согласование всех вопросов между сторонами, подготовка и организация сделки и т.д.

В «Капитал-Недвижимость» Вам предоставят бесплатную, полную юридическую консультацию по всем вопросам, связанным с обменом квартир в Москве, в том числе по оптимизации налогообложения, соблюдением прав несовершеннолетних собственников, прохождением опеки, вопросам связанным с регистрационным учетом и рядом других, в каждом случае индивидуальных юридических моментов.

Гарантированная конфиденциальность и безопасность при обмене квартиры:

  • Решая вопрос обмена вашей квартиры в Москве на большую или меньшую, с доплатой или без, риэлтор в каждом случае индивидуально оценивает ситуацию, чтобы предложить наилучший вариант обмена квартиры. После нахождения покупателя на вашу квартиру и оформления с ним необходимого соглашения, мы предложим вам на выбор все выставленные в продажу квартиры в Москве по заранее оговоренным вами параметрам и в интересующем вас в плане обмена районе. Организуем вам просмотры этих квартир;
  • После того, как вы выберете, понравившуюся вам квартиру, мы организуем подписание с владельцами этой квартиры необходимых соглашений, осуществим проверку юридической чистоты квартиры и сбор документов по данной квартире, которые необходимы для сделки;
  • При необходимости риэлтор, по Вашей доверенности проводит сбор необходимого пакета документов для проведения сделки. Наши клиенты никогда не стоят в очереди!
  • При организации и проведении сложного процесса обмена квартиры в Москве или Подмосковье, юридический отдел «Капитал-Недвижимость» готовит и контролирует все подписываемые нашими клиентами бумаги, учитывая выгоды и интересы клиента. В свою очередь Ваш риэлтор организует подготовку, подписание и сдачу на госрегистрацию двух договоров купли-продажи, организует денежный расчет по сделке с использованием банковских ячеек, контролируя все подготовительные процессы к сделке, заранее исключая неприятные и непредвиденные ситуации.
  • «Капитал-Недвижимость» обеспечивает полную конфиденциальность, безопасность и абсолютную защиту интересов своих клиентов.

Бесплатная консультация профессиональных риэлторов «Капитал-Недвижимость»
по телефону: +7 495 933-50-52 (Заказать обратный звонок)

Другие доступные виды обмена недвижимости в Москве и Подмосковье:

  • Разъезд квартиры
  • Обмен квартиры с доплатой
  • Обмен квартиры на большую
  • Обмен на лучший район
  • Обмен квартир в Подмосковье
  • Обмен комнаты на квартиру
  • Расселение коммунальных квартир
  • Обмен с привлечением ипотеки
  • Съезд квартир
  • Обмен квартиры в Москве на Подмосковье
  • Обмен квартиры на дом
  • Иногородний обмен

Новая квартира – с доплатой

Существует и другой путь поменять квартиру – продать старую квартиру и купить с доплатой другую в новом доме. «Можно приобрести квартиру своей мечты на стадии строительства. Здесь самым интересным вариантом представляется следующий: имеющиеся средства плюс ипотечный кредит – в стройку. По готовности переезжаете и продаете старую квартиру, тем самым гася досрочно кредит. При этом, если ранее вы не пользовались налоговыми вычетами при покупке, можно получить вычет со стоимости квартиры до 2 миллионов на каждого собственника и вычет с процентов, уплаченных банку, в сумме до 3 миллионов. Вряд ли до досрочного погашения вы проплатите процентов банку больше 3 миллионов, так что считайте – со всех процентов», – делится опытом Людмила Ермолаева.

Чтобы поменять квартиру на более просторную и новую, можно продать свою, переехать в съемное жилье и ждать окончания строительства. «Это имеет смысл только при отсутствии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних или если есть родственники, которые готовы их зарегистрировать (прописать) в своем жилье. С несовершеннолетними сособственниками – вообще целая история. И выгоден такой вариант только на начальной стадии строительства, когда цены еще относительно низкие – тогда, возможно, стоимость вашей квартиры и имеющиеся накопления покроют расходы на покупку новой квартиры и съем промежуточного жилья», – советует Людмила Ермолаева.

Бывает, что желание поменять квартиру на более просторную возникает еще до того, как вы получили ключи от своей небольшой квартиры. «Если вы планируете поменять квартиру, купленную ранее у застройщика, на квартиру большей площади, все очень просто. Обращаетесь в отдел продаж к вашему менеджеру, выбираете с ним и резервируете новую квартиру, пишете заявление на имя директора с просьбой расторгнуть старый договор без штрафных санкций в связи с переходом на квартиру большей площади. При положительном решении оформляете одновременно с новым договором соглашение о расторжении старого ДДУ, доплачиваете разницу и ждете с регистрации ваш новый ДДУ», – рассказывает руководитель группы менеджеров компании «Норманн» Сергей Евсиков.

Про этапы обмена

Времена прямых обменов (это когда я тебе трёхкомнатную, а ты мне — однокомнатную квартиру плюс комнату в коммуналке) остались в нашем счастливом советском прошлом. Тогда сделки по продаже и покупке жилья были запрещены, поэтому единственным шансом на улучшение жилищных условий, оставались обмены.

Но у такой схемы был и остаётся один существенный недостаток — отсутствие выбора. Слишком ограничено число желающих, например, переехать из однокомнатной в трёхкомнатную, да ещё и в рамках одной локации. Поэтому, зачастую, приходилось соглашаться на объект, который категорически не нравился, но был единственным, который подходил по параметрам обмена.

Времена, к счастью, изменились. И сейчас подавляющее большинство обменов оформляются через куплю-продажу. Это когда мою однокомнатную хрущёвку покупает Валера из Норильска, а я, взамен неё, покупаю у Елены Сергеевны трёхкомнатную в новом доме, которая в свою очередь покупает дом в Краснодарском крае — и так до бесконечности. При такой форме сделки нет ограничений при выборе, поэтому можно выбирать абсолютно любой объект, главное, чтобы он укладывался по стоимости в заданные параметры.

Риски

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

При обмене между родственниками лучше также составлять соглашение, чтобы избежать возможного недопонимания.

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

Оформление сделки обмена

В данном пункте договора стоит подробно прописать, в каком виде и когда должна быть совершена передача объектов. Тут же указывают, будет ли иметь место доплата и ее размер.

Предусмотрите возможность аннулирования договора в случае, если одна из сторон не может выполнить обязательства. Информация в соглашении должна быть полной и правдивой, добавить можно любые пункты, которые не идут вразрез с законодательством.

Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения, если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу.

Узнайте, можно ли поменять квартиру, если она находится в ипотеке.

Стороны, которые нашли подходящие варианты для обмена и готовы заключить сделку, могут составить предварительный договор, который позволяет зафиксировать договорные отношения до того момента, как стороны оформят основной договор мены.

Достаточно будет подписать предварительное соглашение в письменной форме, в котором оговорить условия будущей сделки.

К договору мены применяются все те же правила, что и при купле-продаже имущества. Каждая сторона выступает и продавцом и покупателем одновременно. Рассмотрим мену имущества на примере квартир.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Много ли мошенников в сфере обмена недвижимости?

Мошенники на рынке недвижимости были, есть и, с большой долей вероятности, будут всегда. Уж слишком велик соблазн завладеть объектом, продав который, можно обеспечить себя на многие годы вперёд.

Подобные граждане не брезгуют ничем: ни подделкой документов, ни введением в заблуждение доверчивых граждан, ни банальным разбоем и вымогательством.

Всегда с осторожностью относитесь к сделкам, проводимым по доверенности. Будьте внимательны при покупке имущества, которое недавно досталось продавцу по наследству

А также к объектам, которые за короткий срок перепродавались несколько раз. Это Топ-3 причин, по которым сделки оспариваются, а собственники теряют свои объекты недвижимости.

Необходимые документы

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:

  1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
  2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
  3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
  4. Гражданские паспорта сторон.
  5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
  6. Справки об отсутствии обременений.
  7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
  8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий