Как оформить ипотеку на квартиру

Содержание

Комментарии (10)

Марина| 2014/07/27

Добрый день . Продаю вторичное жилье , покупатель по ипотечному кредитованию . Нет технического паспорта на жилье , только свидетельство о регистрации . Как быть ? Приглашать оценщика ?,

admin| 2014/07/30

Здравствуйте Марина! Технический паспорт выдается в БТИ. Иногда банки для выдачи ипотеки требуют и технический паспорт, и независимую оценку стоимости квартиры.

Людмила| 2014/09/05

Добрый день.У меня такая ситуация. Я продаю свою 2х комнатную квартиру и хочу преобрести 3х комнатную.Банк дает мне ипотеку .Мою квартиру покупает клиент тоже по ипотеке этого же банка. .Разница в стоимости квартир намного меньше чем сумма ипотеки которую мне дает банк.Я имею право взять деньги с продажи своей квартиры, а воспользоваться полной суммой ипотеки для приобретения 3х комнатной квартиры ,которую мне подтвердил банк.

admin| 2014/09/19

Здравствуйте Людмила! Здесь разумнее всего, уточнить все условия у самого банка. Однако если продаваемая квартира на данный момент не находится в залоге (т.е. на ней нет никакого ипотечного кредита), а банк уже Вам одобрил полную сумму кредита, то, с правовой точки зрения, у банка нет каких-то оснований отказать Вам в получении наличных за проданную Вами квартиру в полном объеме.

Антон| 2014/09/24

Здравствуйте! Покупка квартиры по переуступке права в ипотеку. Имеется задолженность продавца перед застройщиком. Предложена схема офрмления договора переуступки с первоначальным взносом на сумму долга. Как в таком случае эту сумму правильно оформить, чтобы она же была, как первоначальный взнос по ипотеке.

admin| 2014/09/26

Здравствуйте Антон! Вы просто сообщаете банку, что Вы платите продавцу такую-то сумму первоначального взноса. А продавец уже сам рассчитывается с застройщиком, и в договоре должно быть указанно, что квартира выкуплена полностью. В банке Вам расскажут, какие нужны документы (договора, расписки и т.п.) для дальнейшего оформления ипотеки.

Александра| 2015/10/27

здравствуйте!мы с мужем хотим взять ипотеку,есть свои сбережения и сертификат МСК.каков порядок действий при покупки жилья в ипотеку?

admin| 2015/11/02

Здравствуйте Александра! Прежде всего, вам необходимо определиться с категорией жилья, которое вы хотите приобрести. Это может быть как новострой, так и вторичное жилье. После выбора квартиры вам необходимо обратиться в банк, который вы выберете, и подать заявление на получение ипотечного кредита с использованием материнского капитала, а также полный пакет необходимых документов. После одобрения заявки на получение ипотечного кредита вам также будет необходимо направить заявление в Пенсионный фонд о вашем желании использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий семьи – приобретение квартиры в ипотеку.

Сергей| 2019/05/21

Мы договорились с покупателем о продаже моей квартиры за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,7 млн.руб. Банк выдаст ипотеку 1,445 млн.(занижение на 15% от 1,7 и перечислит мне 1,445 млн.руб. К этому времени все документы на право владения перейдут к покупателю. Как я могу подстраховать себя от мошенничества?

admin| 2019/06/01

Здравствуйте Сергей! Существенным условием договора купли-продажи квартиры является цена договора, а именно – цена квартиры, закрепленная в договоре купли-продажи. Если вы хотите получить за продаваемую квартиру именно 2 миллиона рублей, то и стоимость квартиры в договоре должна быть указана в размере 2-х миллионов рублей. Поскольку ипотека предоставляется покупателю на неполную сумму, вам необходимо указать в договоре порядок расчетов, а именно – указать, что одна часть денежных средств за квартиру должна быть оплачена покупателем за счет собственных средств, а оставшаяся – за счет предоставления ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса

Оформить ипотеку без первоначального взноса практически невозможно. Большинство российских банков требуют аванс не менее 10% от стоимости приобретаемого имущества.

Но выход из данной ситуации есть.

Например, клиент может оформить потребительский кредит и за счет полученных средств внести аванс.

Но заемщик должен реально оценивать свои финансовые возможности, так как нужно будет одновременно погашать два кредита.

Второй вариант – предоставление альтернативного залога, то есть недвижимости, которая уже является собственностью клиента. В таком случае банк не будет требовать аванс. Но для клиента такая сделка несет дополнительные затраты. Ему нужно будет страховать два объекта недвижимости.

Поэтому лучше повременить с оформление ипотеки и накопить необходимую сумму денег.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Программа Транскапиталбанка

Рекомендации при приобретении вторичного жилья в ипотеку

Ограничивать себя одним банком не стоит. Примите к сведению, что крупные российские банки предлагают наиболее выгодные условия, а схема кредитования рассчитана до мелочей огромным количеством сделок

А вот возникшие относительно недавно банковские учреждения обычно более лояльны к потенциальному заемщику, быстры в рассмотрении заявки и могут похвастаться продуктом, более отвечающим требованиям времени.
Особенно стоит обратить внимание на возможность использования материнского капитала в качестве взноса / первоначального взноса по кредиту.
Итак, выбирайте все варианты банков в своем городе – тщательно их изучите и проанализируйте. Для этой цели используем интернет, изучаем сайты банков.
Далее стоит убрать предложения, по которым вы явно не соответствуете требованиям банка (возраст, доходы, возможность получения справки, местоположению и др)

информацию можно уточнить по телефону колл-центра банка.
Оставшиеся предложения все еще носят неточный характер, и чтобы узнать условия именно для вас, вам стоит лично обратиться в банк за уточненной информацией.

Услуги посредников при выборе жилья на вторичном рынке в ипотеку

Зачастую бывает так, что выбор того либо иного варианта требует значительных временных затрат, а времени по различным причинам нет. В таком случае можно обратиться к посреднику на рынке жилья, чьи услуги сэкономят вам значительное количество времени на подбор варианта, оформление документов, юридические тонкости при оформлении

Посредника можно оценить по количеству полученных сертификатов – чем больше, тем лучше. Наличие сертификата от банка означает, что для вас будет рассмотрено предложение данного банка. В некоторых организациях такие услуги оказывают сами риэлторы, которые не только помогут в подборе жилья, но и в оформлении программы кредитования, согласования заявки в банке, оформлении сделки.

Поиск ипотеки

Требования к предмету ипотеки на вторичное жилье

Требования к предмету ипотеки описаны в законе «Об ипотеке». Это необходимый минимум. Также банк имеет право дополнительно убедиться в том, что жилье не аварийное, не полежит сносу, капремонту.

Квартира должна быть с соответствующими коммуникациями, быть отдельной (не коммунальной).

Все внесенные изменения в технические характеристики квартиры должны быть допустимыми и согласованными в соответствующих органах.

Немаловажный обязательный момент при заключении договора об ипотечном кредитовании – страхование. Банки могут выдвигать различные требования – страховой займ — как гарантия того, что в случае возникновения неплатежеспособности часть кредита будет погашена, страхование недвижимости – защита от связанных с эксплуатацией жилья рисков, страхование жизни заемщика

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Подача заявления, сбор необходимых документов

Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение

Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег

Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:

  • российский паспорт;
  • иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
  • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
  • заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
  • военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).

Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.

Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24. Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам. Правда, тут сразу нужно быть готовым к тому, что сильно увеличится размер первоначального взноса. Для таких клиентов в Сбербанке он составляет 50%, а в ВТБ24 – 40% от стоимости жилья.

Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию. Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования. Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.

Как правильно совершить сделку — пошаговая инструкция

Начальный этап и составление кредитного договора

  1. В начале процедуры покупки идёт поиск объекта – самостоятельно или с привлечением стороннего специалиста. После того, как квартира выбрана, покупатель:
    • делает осмотр помещения;
    • знакомится с документацией на квартиру;
    • проверяет правоспособность продавца;
    • вносит предложение о расчёте через ипотечный кредит.
  2. Если стороны пришли к решению о заключении сделки, они могут заключить ПДКП и/или договор аванса. После того как он заключён, продавец прекращает поиск покупателей, а покупатель отправляется в банк за инвестициями. Можно обратиться сразу в несколько банков, с целью:
    • выбора более выгодного банковского продукта;
    • для подстраховки, если в одном/нескольких банках последует отказ.

    При обращении в банк составляется заявление-анкета, которую можно оформить также на официальном сайте кредитного учреждения. К нему прилагается пакет документации в виде копий:

    • техпаспорт и кадастровый паспорт квартиры;
    • свидетельства о браке и рождении детей (при наличии);
    • военный билет (при наличии);
    • трудовая книжка;
    • дипломы, сертификаты и т.п.;
    • СНИЛС и ИНН.

    В оригиналах предъявляются следующие документы:

    • паспорт;
    • справка 2-НДФЛ с места работы;
    • справки о доходах членов семьи;
    • справки о ранее полученных погашенных или непогашенных кредитах (при наличии).
  3. После того как документы в банк будут переданы, нужно будет подождать некоторое время, требующееся инвестору для принятия решения. Оно может приниматься 2-3 недели, так как банковские служащие тщательно проверяют весь пакет документации, проводят мониторинг по каждой сделке.

    При положительном решении банка составляется кредитный договор с клиентом, который удостоверяется печатью учреждения. После его получения покупатель обращается к продавцу для заключения ДКП. Стороны заключают договор о переходе права собственности на квартиру за счёт ипотеки.

    Его особенностью будет то, что в способе оплаты по сделке должно указываться – ипотека, с внесением реквизитов договора кредитования. ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами сделки.

Важно. Для надёжности сделки ДКП можно удостоверить нотариально или провести титульное страхование сделки.

Как происходит регистрация ДКП?

Договор требуется зарегистрировать в МФЦ или отделении Росреестра. Для регистрации лучше всего подойти обеим сторонам, предварительно уплатив пошлину и имея при себе пакет документов:

  • паспорта сторон;
  • для представителей – доверенности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • разрешение от супруга (при необходимости);
  • вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра;
  • договор кредитования, заключённый с банком – 2 экземпляра.

Здесь нужно составить заявление о регистрации сделки. В результате регистрации, в течение 9 дней сведения о приобретении квартиры будут внесены в Государственный кадастр, но право собственности для покупателя предоставлено не будет, поэтому после регистрации он получит:

  • договор купли продажи с отметкой о регистрации;
  • кредитный договор с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН с отметкой об обременении залогом.

Внимание. После погашения ипотеки нужно взять справку в банке и передать в Росреестр для снятия обременения.

Расходы и пошлины

Траты на оформление сделки могут состоять из нижеследующего:

  1. оплата услуг риэлтора от 50 тысяч рублей;
  2. составление купчей юристом от 5 тысяч;
  3. копирование документов и т.п.

Нотариальные услуги оплачиваются:

  • технические работы от 3 тысяч рублей;
  • пошлина – 0,3% для родственников и 0,6% для прочих лиц, от стоимости имущества.

Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. банк составляет договор кредитования безвозмездно.

Для оформления ипотеки нужно получить одобрение банка и заключить с ним договор. На этом основании составляется купчая на квартиру. Оба договора передаются на регистрацию, в результате чего устанавливается обременение на квартиру и фиксируется факт проведения сделки.

Рискует ли продавец при продаже квартиры в ипотеку?

Тот факт, что деньги за проданное жилье выплачивают не сразу, отпугивает самых осторожных собственников. На самом деле риски продавца при продаже квартиры через ипотечный договор минимальны, если знать, как правильно продать жилье с привлечением кредитных средств. Банк в этом случае выступает независимым посредником, гарантирующим законность и непредвзятость при осуществлении расчетов между покупателем и продавцом.

Средства на счет продавца поступают сразу после предъявления документа, подтверждающего завершение регистрационного процесса Росреестром, либо выдают ячейку с суммой, положенной при подписании купчей.

Чтобы избавиться от предрассудков, стоит заранее изучить, как проходит сделка с кредитными средствами, и быть готовым к небольшому ожиданию, пока регистрирующий орган не обновит базу записью о смене владельца.

С большой натяжкой можно отнести к рискам продавца:

  • сложности с выбором кредитора, готового согласовать сделку, однако эта проблема возникает редко, если покупатель уже имеет предварительное одобрение банка и готовится к сделке;
  • претензии банка к самому объекту, его возрасту, наличию незаконных перепланировок, ведь кредитора интересует только ликвидность принимаемого залогом объекта.

Поскольку сам банк заинтересован в безопасности сделки, проводится тщательная проверка документации. Можно ожидать от кредитора запроса дополнительных бумаг о недвижимости и лицах, прописанных в последние годы.

Передача денег через банк считается самой надежной, они передаются в банке и сразу проверяются на специальном оборудовании. Если выбран безналичный расчет, деньги выдадут из кассы или переведут по указанным продавцом реквизитам.

Если сделка отменится в самый последний момент, продавец рискует только потерянным временем, поскольку будет вынужден искать претендента на покупку с самого начала. Расставаясь с несостоявшимся покупателем, возвращают авансовую предоплату. Поскольку ипотечные сделки чаще срываются из-за каких-либо претензий со стороны банка, он расценивается как третье лицо, помешавшее подписанию договора. Это означает, что требование вернуть аванс в двойном размере неправомерно.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

На кого оформляется квартира, кому принадлежит

После подписания всех документов, покупатель переоформляет право собственности на себя. Он является полноценным собственником этой квартиры. Однако нужно помнить, что сразу после оформления права собственности жилье оформляется в залог банка.

Из-за этого, несмотря на то, что жилье формально является собственностью покупателя, сделать он с ним практически ничего не может. Банк контролирует любые действия с недвижимостью и за невыполнение обязательств перед Сбербанком, могут последовать штрафные санкции или вообще банк выдвинет требование о досрочном погашении кредита.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существует несколько схем, по которым можно вполне легально продать жилье, числящееся на данный момент в качестве залога у банковской организации:

  1. Реализация квартиры через банк – кредитор ведет сделку от начала до конца: от составления документов до переговоров с регистрационной палатой. Продавец-должник участвует лишь, подписывая те или иные бумаги. Создается две банковские ячейки: одна для ипотечной задолженности для кредитора, другая – для разницы между стоимостью жилья и долгом – пойдет продавцу. Этот вариант не очень подходит для заемщика, так как исключены шансы продать квартиру дороже, банку не столь важна прибыль, главное для него вернуть сумму кредита.
  2. Самостоятельная продажа – здесь главное прозрачность. Скрывать факт обременения имущества недопустимо, иначе такое поведение продавца будет оценено как вовлечение покупателя в аферу и мошенничество. Законная сделка совершается в следующем порядке:
  • обращение покупателя в банк с заявлением о выкупе объекта залога;
  • оформление сотрудниками кредитной организации предварительного соглашения купли-продажи, нотариальное подтверждение;
  • взнос покупателем двух сумм в две разные банковские ячейки: задолженность по ипотеке, оставшаяся разница для продавца;
  • снятие обременения с объекта недвижимости;
  • оформление договора купли-продажи через Росреестр;
  • получение доступа обоих получателей денег к ячейкам.
  1. Досрочное погашение займа – здесь главное найти покупателя, согласного на рискованную сделку. Ведь он по факту покупает имущество с обременением, которое продавец обязуется снять только после передачи денег ему на руки. Потенциальные участники такой операции пугаются столь не надежной схемы. К слову, данный вид перепродажи ипотечных квартир актуален, если жилье находится в стадии стройки. Квартиры в новостройках с приличной площадью и удобной планировкой пользуются спросом. У застройщиков на завершающем этапе строительства часто меняются собственники. Что касается порядка совершения сделки, то первым шагом является получение согласия банка на досрочную выплату долга. Стоит признаться, банки неохотно идут на это, потому что теряют много процентных выплат. Но если предоставить веские доводы, указать серьезные причины такого решения, то есть шанс одобрения такой просьбы. Банк определяет задолженность на данный момент, стороны оформляют соглашение у нотариуса, заемщик со своими родными выписывается из ипотечного жилья, вносит задаток в банк, закрывает ипотеку и снимает обременение, переоформляет право на владение имуществом в Регистрационной палате.
  2. Продажа долговых обязательств – это, по сути, передача своей ипотеки другому заемщику. Банк просто меняет фамилию заемщика в ипотечном договоре, долг переводится на нового заемщика, который становится в то же время и собственником квартиры. Для покупателя такая сделка зачастую выгодна, так как ипотечное имущество продается по заниженной стоимости, да и порядок процедуры почти не меняется: та же подача документов на рассмотрение в банк, оценка стоимости квартиры и платежеспособности клиента. Перерегистрирует недвижимость в Росреестре лично банк, поэтому заемщик только ставит подпись на бланке передачи долгового обязательства.

Документы для сделки

Покупка ипотечной квартиры продавца

Процедура продажи ипотечной недвижимости, обремененной Сбербанком, требует от заемщика подготовки определенного набора документов:

  • подтверждение платежеспособности – справка о доходах продавца;
  • актуальность сделки – заверенный нотариусом договор купли-продажи с противоположной стороной;
  • справка о закрытии всех долгов на текущий момент по кредиту;
  • закладная на квартиру;
  • гарантия чистоты сделки – справка из банка о зачислении средств на кредитный счет заемщика;
  • ликвидация обременения с объекта недвижимости.

Эти этапы друг за другом способствуют совершению имущественной сделки. Данный случай является сложным, нуждающимся в особых подтверждениях. Подстраховаться нужно любой из трех сторон: и продавцу, и покупателю, и банку. Новый собственник жилья должен быть уверен, что на него не перейдут обязательства предыдущего собственника. Погашение ипотечного кредита подтверждается как для банка, так и для покупателя. Добросовестный заемщик обязан подтвердить чистоту сделки и отсутствие каких-либо «хвостов».

Необходимые документы

Для покупки квартиры в ипотеку, необходимо запросить от продавца следующий список документов:

  • Паспорт текущего собственника. Этот документ нужен для того, чтобы сравнивать данные лица, которое продает квартиру и ее реального владельца. Некоторые мошенники пользуются тем, что многие люди не сверяют подобную информацию и, не являясь владельцами, фиктивно продают жилье. В случае с покупкой через банк реализовать подобное практически невозможно, так как банк тоже будет проверять все бумаги, но вероятность ошибки или невнимательности все равно есть.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет сейчас свидетельство о праве собственности. Но помимо того факта, что при помощи выписки можно узнать, кто является владельцем данной квартиры, там еще отображается информация о том, если ли какие-то обременения по квартире или их нет. Если есть – банк скорее всего не одобрит кредит. Выписку желательно получить максимально «свежую».
  • Техпаспорт. При помощи этого документа банк и новый собственник могут определить, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка или нет. Если есть, то банк не одобрит кредит. Это связано с возможными рисками. Так, например, при необходимости продавать жилье на торгах (если клиент не сможет погашать долг), квартира с неузаконенной перепланировкой продана быть не может.
  • Правоустанавливающие документы. К этому «разделу» относятся договора купли-продажи жилья, договора дарения, завещания и так далее. Любые документы, на основании которых продавец получил жилье в собственность. От них во многом зависят возможные риски.
  • Выписка из домовой книги. Важный документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире. Банк будет настаивать (и покупателю лучше к нему присоединиться) на том, чтобы до факта продажи все зарегистрированные в квартире лица были выписаны.
  • Справка из управляющей компании. При помощи этой бумаги можно понять, числятся ли за квартирой долги за коммунальные услуги или нет. Формально, продавать жилье можно и с долгами. Более того, управляющая компания не сможет их стребовать с нового собственника, а если будет пытаться это делать, можно сразу обращаться в суд. Однако определенные неудобства это все равно доставит, потому жилье с долгами обычно продается с неплохой скидкой.
  • Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Этот документ будет нужен в том случае, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний. Без разрешения от органов опеки продать такое жилье будет невозможно. Данная справка имеет срок годности, примерно 1 месяц. Как следствие, получать данный документ рекомендуется в самый последний момент.
  • Согласие супруга/супруги продавца на сделку. Данная бумага актуальна только в том случае, если продавец состоит в браке и жилье находится в общей совместной собственности. Учитывая тот факт, что практически любая, даже личная квартира может при определенных условиях быть признана общей собственностью супругов, банк обычно требует согласие вне зависимости от того, кто, как и за какие деньги ее приобретал.

Пример: Муж может купить квартиру за подаренные ему деньги. Она будет считаться личной собственностью. Однако впоследствии, если супруги делали в жилье ремонт, приобретали мебель, технику и так далее, жена может в судебном порядке признать квартиру общей, а не личной собственностью. Это сложно, но возможно.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке через Сбербанк

При покупке квартиры в новостройке через Сбербанк нужно одновременно искать продавца и уточнять у банка возможность оформления кредита. С одной стороны, нет смысла обращаться в банк, пока не найдено подходящее жилье. С другой же стороны, если банк не согласует кредит, то и в поиске продавца не будет никакого смысла.

Порядок действий

Пошаговая инструкция может выглядеть примерно так:

  1. Найти подходящую квартиру и связаться с застройщиком.
  2. Обсудить предварительные условия сделки. Отдельно уточнить, что оплата будет производиться через банк, при помощи ипотечного кредита. Сейчас это уже мало кого смущает, но раньше могло становиться серьезной проблемой. Может попасться такой продавец, который будет категорически против оформления ипотеки. Среди застройщиков – это огромная редкость, но учитывать следует все возможные варианты.
  3. Запросить у продавца документы на жилье, чтобы предоставить их в банк.
  4. Выбрать подходящую программу Сбербанка.
  5. Оформить ипотечный кредит, как это описано выше. Следует учитывать, что обычно банк требует заключения предварительного договора купли-продажи. Этот документ не требует нотариального заверения и государственной регистрации, однако по требованиям банка, он обязан быть идентичным основному договору купли-продажи, который будет подписываться сторонами уже после одобрения заявки.

Конкретные действия и их очередность могут изменяться в зависимости от того, что именно хочет делать клиент банка.

Документы

От покупателя в данном случае требуется только паспорт. А вот продавец обязан предоставлять достаточно обширный перечень бумаг. И запрашивать их придется лично покупателю. Исключение составляют ситуации, когда квартира приобретается у того застройщика, который сотрудничает со Сбербанком. В таком случае финансовая организация сама занимается этим вопросом. Примерный перечень документов:

  • Свидетельство регистрации застройщика как юридического лица.
  • Документы, подтверждающие тот факт, что дом возводился с разрешения муниципалитета и соответствует всем требованиям.
  • Техпаспорт или иные аналогичные документы, на основании которых можно составить представление о жилье: адрес, площадь, количество комнат и так далее.

Особенности ипотечных программ 2020 года

В 2020 году продолжает действовать программа государственной поддержки при получении ипотеки по льготным процентным ставкам. Благодаря государственным мерам ставки по ипотеке постепенно снижаются: в июне 2019 года средний процент для не льготных категорий заемщиков составлял 10,7% годовых. В текущем году этот же показатель снизился до 8,4% годовых.

Что касается ипотеки с государственной поддержкой, то именно этот продукт стал причиной снижения ставок на первичном рынке недвижимости ниже 6% годовых. В Российской Федерации подобного прецедента еще не было. По оценкам аналитиков сохранение тенденции приведет к тому, что рыночная (не льготная) ипотека уже к 2021 году станет доступной под 7-7,5% годовых.

Условия банковских программ

Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса?

В большинстве случаев банки требуют внесение авансового платежа в размере 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но есть ряд финансовых учреждений, которые готовы выдать ипотеку с нулевым взносом. Процентная ставка по данным кредитам выше на несколько пунктов, чем по программам с авансовым платежом. Также заемщик должен понимать, что оформляя ипотеку без первоначального взноса, он увеличивает долговую нагрузку на свой бюджет.

Если все же вы решили оформить ипотеку без авансового платежа, то стоит обратить внимание на программы следующих банков:

  1. Руснарбанк выдает ипотеку на вторичное жилье под 10-25% годовых. Максимальный кредитный лимит – 30 млн рублей. Договор заключается на срок до 20 лет.
  2. Камский коммерческий банк предоставляет жилищный кредит под 12,5% годовых. Если клиент не оплачивает полис личного страхования, то ставка повышается на 1%. Максимальный кредитный лимит зависит от финансового состояния заемщика. Срок выплаты ипотеки – 10 лет.
  3. Проинвестбанк выдает ипотеку под 13% годовых. При отказе от оплаты страхового полиса ставка повышается на 1%. Кредит на «вторичку» выдается на сумму 3 млн рублей сроком на 25 лет.
  4. В Кошелев-банке можно оформить ипотеку на 20 лет, максимальная сумма – 3 млн рублей. Процентная ставка 12,9% в год, а без оплаты страховки – 14,9%.

Не так много банков готовы выдать ипотеку с нулевым взносом. Из недостатков данной программы отметим повышенные процентные ставки и минимальные суммы кредита.

Просрочка платежей ипотечного кредита

Если клиент не выполняет свои обязательства и допускает просрочку платежей (или не вносит нужную сумму в полном объеме), банк начнет начислять штрафные санкции. У Сбербанка процент штрафа зависит от действующей ключевой ставки Банка России. По состоянию на дату написания этой статьи: 7,75%.

Однако это не единственная проблема. Всегда нужно помнить, что квартира клиента остается в залоге у банка. Как следствие, если клиент будет признан злостным неплательщиком, в конечном итоге его квартиру могут отобрать и продать с торгов. Причем по значительно меньшей, сравнительно с рыночной, стоимости.

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк – сравнительно безопасная и надежная процедура, однако и тут могут возникать многочисленные проблемы

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что следует обращать внимание в первую очередь. Они же могут сопровождать сделку, сводя вероятность возникновения рисков и проблем к минимуму

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий