8 способов быстро выплатить ипотеку — схемы и методы погасить кредит досрочно

Рефинансирование – как вариант быстрого погашения ипотечного займа

Абсолютно во всех программах рефинансирования предполагается не только решение проблем, что напрямую связаны с невозможностью в дальнейшем выплачивать ипотечную ссуду, но и дополнительная возможность при помощи займа денежных средств у другой организации, погасить кредит, выбрав там куда более короткий срок. И тогда ситуация будет исправлена. Подробнее о рефинансировании Вы можете узнать из других наших статей.

Если Вы преследуете цель продажи дома или квартиры, взятого в ипотеку, то рефинансирование не сможет избавить жильё от такого обременения и проблема остаётся актуальной по сей час. Дело в том, что появляется необходимость оформления документов, которые касаются не только самого заёмщика, но и залога. Собрать пакет этих документов довольно непросто.

Если Вам осталось выплатить по ипотеке не более семисот тысяч рублей, тогда Вы можете взять потребительский кредит у другой банковской организации (или оформить залог на другое имущество. Например, то же транспортное средство), благодаря чему избивайтесь от обременения.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — советы

Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно.

Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. 

Совет 3

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

  • учесть финансовые возможности плательщика;
  • сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

  • отличная прибавка к заработной плате;
  • постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Быстрое погашение ипотеки

Ещё одной не менее важной причиной может стать потребность в продаже или обмене имущества, приобретённого не без помощи ипотечного кредита. Конечно же, к выбору жилья, неважно будет это дом или квартира, нужно подходить с умом

Как бы то ни было, по прошествии времени мнение и ситуация могут поменяться – изменится уровень дохода или в семье будет пополнение, требующее жильё более больших размеров. Возможно, Вы в виду смены места работы хотите переехать или вовсе покидаете пределы региона, а то и страны. Как поступить в таких случаях? Ведь ипотека наверняка создаст трудности, напрямую связанные с продажей квартиры. И единственным вариантом решения здесь может быть лишь досрочное погашение долга перед банком.

Согласно условиям договора по ипотеке, предполагаются не только ежемесячные взносы, но и траты на страховку (и последующее продление), а также на независимую оценку недвижимости (если в договоре имеется этот пункт). Мы прекрасно понимаем, что все Вы хотите сократить расходы до минимального уровня.

Как выгодно погасить ипотеку через рефинансирование

Банки начали снижать ставки по ипотечным кредитам, и, если у вас уже имеется ипотека, взятая под высокий процент, сейчас пришел благоприятный момент, чтобы ее выгодно рефинансировать.

Что такое рефинансирование ипотеки? Выгодно ли погасить ипотеку кредитом? Обо всем по порядку. Рефинансирование – это досрочное погашение займа средствами, взятыми также в кредит, но под меньший процент. Стоит задуматься о рефинансировании ипотеки, если разница между настоящей ставкой и ставкой по программе рефинансирования — 2 и более процента.

Не стоит рефинансировать ипотеку, если по ней действует аннуитет (в первую очередь выплачиваются проценты, а потом уже само тело кредита) и с момента оформления кредита прошло больше половины срока. В случае оформления нового кредита придется заново выплачивать проценты, что крайне невыгодно.

Для того чтобы отбросить все сомнения и понять, как выгодно погасить ипотеку, давайте проведем эксперимент. Возьмите свой текущий график платежей и суммируйте все оставшиеся платежи по кредиту. Снова обратимся к помощи ипотечного калькулятора. Введите туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодняшний день).

Ипотечный калькулятор покажет сумму ежемесячного платежа. Умножьте эту сумму на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. И сравните полученные результаты. Если разница большая, то получится этим методом выгодно погасить ипотеку и можно задумываться по поводу рефинансирования кредита.

Познакомиться с условиями рефинансирования можно в отделении и на сайте банка. Там же следует заполнить анкету-заявление в случае вашего решения прибегнуть к услугам организации. Затем у сотрудника банка нужно выяснить, какой комплект документов необходимо предоставить. Банку передается кредитный договор, действующий график платежей, после чего производится оценка заемщика.

Получив одобрение банка, заемщик предоставляет бумаги на приобретенную в кредит квартиру, справку об остатке кредитной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту, а также письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение ипотеки.

Комплект документов включает в себя:

  • копию паспорта гражданина Российской Федерации.
  • заверенную копию трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
  • справку о доходах за последний год по форме банка или по форме 2НДФЛ;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, передаваемую в залог банку;
  • копию кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если таковые заключались);
  • справку об остатке задолженности;
  • справку об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
  • справку о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.

Отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов – одно из важных условий, на которое банк прежде всего обратит внимание. Все долги надо ликвидировать до того, как писать в банк заявление на рефинансирование ипотеки

За рефинансирование банк комиссионных сборов не предусматривает, но дополнительные расходы все же возможны. Например, чтобы взять в банке необходимые справки, за них потребуется заплатить. Банки сами устанавливают цену за такие бумаги, в среднем каждая из них обойдется в 1000 руб. В отдельных кредитных учреждениях эти справки могут быть бесплатными.

Банк вправе потребовать согласие супруга на проведение сделки (если жилье приобреталось в браке), заверенное у нотариуса. Также вам понадобятся услуги оценочной компании.

Стоимость оформления согласия супруга у нотариуса может быть разной, в среднем вам придется заплатить 1 500–2 000 руб. Услуги по оценке недвижимости обойдутся вам около 4 000 руб.

Оформление самой сделки обычно занимает один день. После того как кредитный договор будет подписан, заемщику нужно будет снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регистрационной палате.

Также вам придется переоформить страховку. В противном случае вырастет ставка по ипотеке. Если вы имеете на руках действующие страховые полисы, которые оформлялись при получении первого кредита, то менять их не потребуется, нужно будет в страховой договор внести новое имя выгодоприобретателя.

Следует учесть, что пока будет оформляться новый кредитный договор, а это примерно месяц – до момента погашения действующего кредита, процентная ставка увеличивается на 1-2 %.

Что нужно сделать для досрочной выплаты ипотеки

Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.

Процедура досрочной выплаты ипотеки довольно проста: клиент приносит или переводит деньги в банк, кредитор закрывает задолженность. В некоторых банках требуется предварительная подача заявления о досрочной выплате денежных средств. Когда ипотека полностью закрыта, с жилья снимается обременение, и оно переходит в собственность покупателя на законных основаниях.

Иногда досрочно выплачивается не вся сумма, а лишь некоторая ее часть. В таком случае в соответствующем пункте уведомления кредитора указывается доля, которая будет выплачена. Тогда финансовое учреждение может предложить клиенту два варианта дальнейшего погашения ипотеки: размер ежемесячного платежа останется прежним, но сократится срок выплаты кредита, либо уменьшится размер платежа, но срок погашения не изменится.

Вполне возможна также ситуация, когда подобного выбора клиенту не предоставят вовсе. Не исключено, что кредитор «подстелил соломку» и не оставил за клиентом право решать, каким образом выплачивать кредит

Именно поэтому так важно досконально ознакомиться с договором, в частности с пунктом о досрочной выплате ипотеки, прежде чем подписать его

Рассмотрим несколько вариантов подачи заявления на выплату ипотеки досрочно в Сбербанке:

1. Через «Сбербанк Онлайн». 

Самый простой способ, ради которого даже не нужно покидать пределы своей квартиры. Для этого достаточно зайти в личный кабинет на сайте Сбербанка, выбрать пункт «Кредит» и кликнуть на вкладку «Досрочное погашение». В ней нужно выбрать вариант «Полностью погасить кредит» или «Частично погасить кредит».

Для того чтобы погасить кредит частично, нужно:

  • Выбрать счет, с которого будут переведены средства для погашения части ипотеки.
  • В календаре указать дату осуществления платежа. Допустимо выбрать их двух дат: день подачи заявки и непосредственно день досрочной выплаты.
  • Указать сумму платежа. Она должна составлять не менее 99 % от суммы ежемесячного платежа. Ближайший платеж будет отражен ниже.
  • Кликнуть на кнопку «Оформить заявку», проверить правильность заполнения формы и нажать «Подтвердить по SMS».
  • После получения сообщения необходимо убедиться в совпадении реквизитов, указанных в нем. Если все верно, можно ввести пароль и нажать «Подтвердить». Помните: никому не говорите пароль из SMS, даже если его спрашивает сотрудник банка.

Процедура полного досрочного погашения ипотеки онлайн практически не отличается от частичной выплаты долга, за исключением некоторых моментов:

  • Если полная досрочная выплата ипотеки осуществляется в день подачи заявки, ниже поля для заполнения будет указана сумма, которую необходимо внести на счет, ее же нужно указать в соответствующем окне.
  • При досрочном погашении в день, следующий за датой подачи заявки, нужно дополнительно посчитать проценты за еще один день. Под полем для заполнения указывается только актуальная для настоящего дня сумма.

Если не хотите пересчитывать сумму самостоятельно, можно обратиться в службу поддержки. История досрочных выплат хранится во вкладке «Досрочное погашение» (раздел «История досрочных погашений»), а также в пункте «История операций Сбербанк Онлайн» личного меню.

2. Лично в отделении банка. 

Подать заявление на досрочную выплату ипотеки можно в ближайшем отделении банка в городе, где вам выдали заем. При себе нужно иметь паспорт. Платеж может быть внесен на месте или в течение трех дней с подачи заявления.

При переезде в другой город для досрочного погашения понадобится перевести туда свой кредит. Заявление о переводе ипотеки подается либо в городе, где заем был выдан, либо в отделении банка по новому месту жительства. Для этого необходимо иметь постоянную или временную прописку по новому адресу. При подаче заявления от вас потребуется паспорт и копия кредитного договора.

Также подачу заявления на досрочную выплату ипотеки можно осуществить через доверенное лицо. В нотариальной доверенности должны быть указаны:

  • Ф. И. О., паспортные данные и адреса заемщика и его доверенного лица.
  • Номер и дата составления договора ипотечного кредитования.
  • Название банка-кредитора.
  • Цель выдачи доверенности: подача заявления на досрочную выплату ипотеки и списание средств со счета созаемщика.

Важные моменты при досрочной оплате ипотеки

Следует иметь в виду, что большинство финансовых учреждений, предоставляющих ипотеку, обычно ограничивает заемщиков в определении конкретных параметров кредитования. Многие банки просто ставят своих клиентов перед фактом, предпочитая использовать наиболее выгодные для себя варианты

Это касается и такого важного момента, как выбор схемы внесения должником кредитных платежей

Как известно, в банковской практике применяется один из двух возможных способов погашения ссуды – дифференцированный (величина ежемесячного платежа меняется с течением срока) и аннуитет (внесение ежемесячных платежей одинакового размера на протяжении всего срока). В подавляющем большинстве случаев банки стараются предлагать именно аннуитет, так как такой подход к погашению ипотеки считается более выгодным и удобным для самой кредитной организации.

Необходимо также обратить внимание и на следующие моменты, отраженные в ипотечном соглашении:

  • Для ситуации внесения клиентом досрочного платежа по кредиту может предусматриваться ограничение величины уплачиваемого взноса.
  • Кредитор иногда регламентирует минимальную продолжительность срока, по истечении которого допускается досрочное погашение ипотеки.
  • Наличие требования, в соответствии с которым заемщик должен заблаговременно предупредить кредитора о своем намерении произвести внеочередной платеж.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Как не платить проценты по ипотеке

Сразу же стоит отметить, что полностью отказаться от уплаты процентов по ипотеке не удастся, однако можно прибегнуть к нескольких вариантам, при которых оплата процентов не будет отражаться на семейном бюджете.

Существует немало вариантов, чтобы не платить проценты по ипотечному кредиту, но самыми популярными из них будут:

  1. Инвестирование свободных средств. К примеру, если у пользователя имеются свободные средства, он вполне может инвестировать их в какой-либо проект, и с полученных процентов заплатить ипотеку. Таким образом, нагрузка на его бюджет ощущаться не будет.
  2. Сдача квартиры в аренду. Получая деньги с арендатора (дополнительная статья дохода), собственник сможет переадресовать их на оплату ипотеки, тем самым не используя свои доходы и сохраняя бюджет в нетронутом виде.
  3. Банковские вложения. Данный способ опять-таки может быть реализован при наличии свободных денежных средств. Помещая деньги на депозит, пользователь будет получать проценты, которые отправятся на погашение ипотеки.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

  • Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
  • Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования. Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Схема рефинансирования кредита

Многие банки с целью привлечения клиентов предлагают рефинансировать кредит, полученный в другом финансовом учреждении. Иными словами, рефинансировать – значит перезаключить договор на более выгодных условиях. Такую операцию можно провести в рамках одного банка, или перейти к более выгодному кредитору. Во втором случае ипотечное имущество полностью переходит к другому банку, а договор перезаключается.

Чтобы воспользоваться схемой рефинансирования с целью более выгодного погашения ипотеки, нужно собрать определённый пакет документов аналогичный тому, который подготавливался при получении ипотеки. В кредитный отдел банка подаётся заявление о намерении срочно заплатить остаток ипотеки. Затем заёмщик, получив согласие, в первом банке передаёт все документы приемнику. Там заключается новый договор, и полученными деньгами гасится выплаченный остаток по кредиту. Многие клиенты используют процедуру рефинансирования для того, чтобы получить сумму денег, превышающую остаток долга, а образовавшуюся разницу направляют на другие нужды.

Что делать после погашения ипотеки

После досрочного погашения ипотечного кредита бывший заемщик должен предпринять следующие достаточно простые действия:

  • Получить справку в банке о полном возврате задолженности по ипотеке;
  • Подать документы непосредственно в регистрационную палату или, что удобнее, в МФЦ на снятие обременения с квартиры или дома, заложенного в банке;
  • Получить выписку из реестра о праве собственности на жилье, приобретенное в ипотеку.

Выполнение перечисленных нехитрых операций предоставляет владельцу квартиры или другого объекта недвижимости возможность распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, существовавшие во время действия ипотечного кредитного договора.

https://youtube.com/watch?v=f1RhcV213Zk

Продайте ненужные вещи

Переберите балкон или гардероб – и вы прям обалдеете, обнаружив, сколько ненужных вещей там валяется. Если нужно побыстрее погасить ипотеку – продайте всё нафиг на Авито или через местную газету объявлений (если ее кто-нибудь читает).

Если в указанных местах ненужных вещей не нашлось – поищите на шкафах и в шкафах, на даче, в гараже.

Самое главное – полученные от продажи средства вы должны пустить на погашение ипотеки, а не на лишний пакет молока или литр бензина. От ваших действий должен быть экономический смысл.

Я, кстати, продал полно всякой одежды, остатки стройматериалов (делал ремонт на кухне) и несколько книжек. Вышло тысяч на 5. Мелочь, но всё же.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Сроки и ставка имеют значение

Перед тем, как заключать договор на ипотеку, примите на вооружение два полезных совета:

  1. Учитывайте срок выплат по обязательству. Не стоит «впрягаться» в ипотеку со слишком короткими временными рамками, больший промежуток открывает широкие возможности для финансового маневрирования. Если на погашение задолженности будет уходить более половины семейного бюджета, трудно будет выискать средства для проведения досрочного закрытия ипотеки. Внося в качестве регулярного платежа от 20% до 30% от общих доходов, можно без особых затруднений рассчитаться с банком раньше срока.
  2. Выбирайте комбинированную ставку(фиксированная и плавающая) . Если заемщик планирует досрочное погашение ипотеки, эксперты рекомендуют прибегнуть к этому приему. При этом можно не только выгадать на выплате процентов, но и застраховать себя от непредвиденных рыночных пертурбаций.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

  • первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
  • начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
  • пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
  • семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Как досрочно погасить ипотечный кредит и можно ли это сделать?

Российское законодательство запрещает взимать штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита. Поэтому каждый заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока, указанного в соглашении. Однако будьте внимательны к условиям досрочного погашения, прописанным в кредитном договоре. Кредитор вправе установить собственный порядок закрытия ипотеки раньше срока.

Как правило, банки придерживаются следующей схемы:

  • Заемщик сообщает за 30 дней до даты очередного платежа о своем намерении. Данный период может варьироваться, о чем указывается в договоре.
  • Заявление может быть передано в устной или письменной форме, в том числе по телефону.
  • При этом уплачивается сумма основного долга и начисленные проценты.

Досрочное погашение проводится:

  • В полном объеме — внесение суммы оставшегося долга и начисленных процентов единым платежом с закрытием задолженности.
  • Частично — уплата очередного взноса в сумме, превышающей размер ежемесячного платежа.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий