Ипотека для ип: какие банки выдают, условия, требования, правила

Условия ипотеки для ИП

Условия ипотечного кредитования для ИП в каждом банке свои. Мы составили короткую шпаргалку, по которой вы можете проверить себя и сориентироваться на начальном этапе:

  • вы работаете не меньше года без задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки дают кредит только предпринимателям со стажем от полутора лет и больше.

  • У вас нет существенных колебаний прибыли. Банки любят стабильность и им не нравятся ИП с сезонным доходом. Владельцу кафе ипотеку дадут охотнее, чем тому, кто открыл прокат велосипедов. Плохо, если вы ведете бизнес нерегулярно: 6 месяцев активно работаете, а 6 проводите в Таиланде на пляже.

  • У ИП открыт расчетный счет с достаточным оборотом средств. Желательно, чтобы оборот был от 50 тыс. в месяц, некоторые банки требуют не меньше миллиона в год.

  • Выбранный режим налогообложения соответствует реальности, а предоставленные документы ясно отражают финансовое состояние бизнеса и размер дохода.

Полезные советы

Все зависит от конкретной ситуации. Поэтому перед тем, как подать документы, позвоните или сходите в банк, изложите кредитному специалисту ситуацию и вместе ищите решение.

Лучше всего обращаться в банк, в котором есть специальные программы по кредитованию малого и среднего бизнеса. Такие организации лучше представляют себе специфику ИП, имеют опыт работы с ними и охотнее идут навстречу.

Рекомендации предпринимателям

Как видно, получить ипотечный кредит предприниматели могут. Однако много зависит от системы налогообложения, документально подтвержденных доходов, наличия залогового имущества, положительной кредитной истории. Как ИП взять ипотеку с наименьшими потерями? Основные правила:

  • заемщик должен позаботиться о наличии подтвержденных доходов:
  • кредитная история должна быть безупречной;
  • желательно наличие залогового имущества, сбережений;
  • соответствие налогового режима ожиданиям банка;
  • хозяйственная деятельность не должна носить сезонный характер;
  • наличие первоначального взноса.

На что банки обращают внимание

Для банков главное стабильный не сезонный доход и работа предприятия не меньше года, тогда есть возможность взять кредит на квартиру. Можно ли взять ипотеку ИП? Можно, но это будет не просто. Чтобы увеличить для предпринимателя шансы взять займ на жилье нужно:

  • погасить все имеющиеся кредиты;
  • в банке, в котором планируется брать займ, открыть денежный счет или пластиковую карточку;
  • перепроверить всю документацию, касающуюся налогов;
  • позаботиться о наличии поручителей (желательно, чтобы поручительские доходы были не маленькими).

Не нужно забывать, что предприниматель сможет быстрее получить кредит в банке, с которым было сотрудничество без просроченных оплат, чем в банке, с которым были «сложные отношения».

Финансовые компании, кредитующие предпринимателей

Ипотечный кредит индивидуальные предприниматели могут получить как в государственных, так и в коммерческих банках России. Сегодня на финансовом рынке наиболее выгодными являются предложения от следующих банков:

  • Сбербанк — программа кредитования ИП «Экспресс-ипотека»;
  • ВТБ 24 — «Кредит под залог приобретаемой недвижимости»;
  • Альфа Банк — «Кредит на покупку дома»;
  • Россельхозбанк — «Ипотека по двум документам»;
  • Дельта Банк — «Ипотечные программы».

Сбербанк предлагает ИП оформлять кредитные договоры на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости. Максимальная сумма займа составляет 10.000.000 рублей на срок — до 10 лет. Первоначальный взнос может составлять 15−30% стоимости приобретаемого имущества, годовой процент — 13,9%. Заемщик обязательно привлекает поручителей, оформляет в залог покупаемый объект недвижимости. А также обязательное условие кредитования — открытие в Сбербанке расчетного счета.

ВТБ 24 предлагает предпринимателям ипотечное кредитование коммерческой недвижимости. Максимальный размер ссуды — 150.000.000 рублей, период кредитования — до 10 лет. Первоначальный взнос — 15%, процентная ставка — 10,9−13,5%. ИП может открыть кредитную линию или заключить разовую сделку.

В Альфа Банке бизнесмены могут получить ипотечный кредит на покупку частного коттеджа, части дома, а также недвижимости с участком земли. Минимальная сумма кредитования — 300.000 рублей, процентные ставки — от 11%, максимальный срок заключения сделки — 25 лет. Предприниматели дополнительно могут взять в этом финансовом учреждении заемные средства под строительство собственного дома или на квартиру в многоэтажном доме, который находится на стадии застройки.

В Россельхозбанке можно оформить кредит по двум документам. По условиям программы минимальная сумма кредитования — 100.000 рублей, максимальная для регионов — 4.000.000 рублей, а для Москвы — 8.000.000 рублей. Процентные ставки колеблются от 9,45% до 12,5%. Максимальный кредитный период — 25 лет. Обязательно необходимо внести первоначальный взнос в размере 40%.

Дельта Банк предоставляет возможность индивидуальным предпринимателям воспользоваться всеми ипотечными программами, которые выпускает финансовое учреждение. Можно получить заемные средства на покупку частного дома, квартиры, отдельного помещения, на участие в долевом строительстве, а также на рефинансирование действующей ипотеки. Минимальный размер займа — 300.000 рублей, срок заключения договора — до 25 лет, годовой процент по кредиту — от 8,25% до 10%. Первоначальный взнос составляет 50%.

Дают ли ипотеку ИП

Аналитики и кредитные специалисты в большинстве банков РФ крайне настороженно относятся к категории клиентов ИП. Связано это вполне с объективными факторами и причинами. Среди них можно назвать:

  • возможная нестабильность деятельности и, соответственно, доходов;
  • сложность оценки перспективности и кредитоспособности клиента (даже по официальным документам реальная ситуация может оказаться совсем иной);
  • эфемерность понятия «индивидуальный предприниматель», под которым может скрываться как успешный, налаженный бизнес, так и деятельность репетитора или торговца мелочью на рынке, чьи доходы не стабильны и не высоки.

Заемщик-частное лицо при подаче заявки на ипотеку предоставляет в банк копию трудовой книжки и справку о доходах, с помощью которых довольно просто оценить уровень платежеспособности и благополучности клиента. ИП также может предоставляет кредитным специалистам подтверждающие документы. Но многое здесь зависит от типа выбранной системы налогообложения – УСН или стандартной.

В последнем случае аналитик сможет проанализировать объемы ежемесячных расходов и получаемой прибыли. За вычетом текущих расходов на всех иждивенцев предпринимателя будет рассчитана итоговая сумма, величина которой должна быть больше текущего платежа по ипотеке. Если с пакетом документов все в порядке и кредитоспособность достаточна, то высока вероятность принятия положительного решения в отношении такого заемщика.

Если же ИП приобрел патент или оплачивает фиксированный налог (ЕНВД), то анализ его финансового положения изучить будет сложнее.

В целом, кредитование малого бизнеса и ИП является приоритетным направлением в развитии российской экономике. Бизнесмен, занимающийся честным видом деятельности и предоставивший необходимый пакет документов для подтверждения своей кредитоспособности, скорее всего, сможет получить выгодный ипотечный кредит на покупку жилой или коммерческой недвижимости.

Распространенные причины отказа

При рассмотрении заявки на ипотеку банковские сотрудники тщательно проверяют заемщиков. Поэтому любое несоответствие требованиям становится причиной ее отклонения. При этом банки вправе не объяснять, почему приняли отрицательное решение.

Основные причины отказа:

  • плохая кредитная история;
  • недостаточный уровень дохода для погашения долга;
  • невозможность точного определения прибыли предпринимателя;
  • отрицательная динамика развития бизнеса;
  • ошибки в представленных документах;
  • подделка бумаг.

Некоторые из указанных обстоятельств становятся не только причиной отказа в выдаче кредита, но и поводом для занесения клиента в черный список, к примеру, представление фальшивых документов. Это значит, что он не сможет обращаться в банк в течение определенного времени.

Таким образом, вопрос, дают ли ипотеку индивидуальным предпринимателям, часто интересует начинающих бизнесменов. Теоретически ИП вправе брать кредит, но на практике это сделать сложно. К получению займа придется тщательно подготовиться.

Как выбрать учреждение индивидуальному предпринимателю?

Лучше всего выбирать банк с низкими ставками по кредиту, длительными сроками кредитования и низкими штрафами за просрочку платежей. В основном такими условиями кредитования могут похвастаться только крупные банки. Важный фактор в пользу выбора: удобство обслуживания. Если ИП уже обслуживается в банке, то получить кредит будет значительно проще и к тому же сервис уже будет известен клиенту.

Критерии выбора банка:

  • низкие ставки по кредиту;
  • быстрые сроки рассмотрения документов;
  • низкие штрафы за просрочку;
  • удобный вариант погашения (терминалы, интернет-банк и пр.).

Стоит обращать внимание на банки, которые предлагают специальные программы для ИП и владельцев малого бизнеса. В этом случае можно получить кредитные каникулы на несколько лет, более низкую ставку либо более низкие требования к уровню платежеспособности

Основные условия

В каждом банке действуют свои условия ипотечного кредитования индивидуальных предпринимателей. К таким клиентам предъявляются достаточно жесткие требования. Почти все финансовые компании выдают кредиты ИП под более высокий процент и на более короткий срок, чем физическим лицам. Также придется готовить большой пакет документов.

Какую недвижимость можно приобрести

Коммерческая недвижимость считается более прибыльной, поэтому банки предпочитают кредитовать предпринимателей, подающих заявку на покупку складских и офисных помещений, магазинов и т. п.

Но получить ипотеку на покупку жилья все-таки можно. Для этого надо обратиться в финансовую компанию, работающую с ИП. Кредитору потребуются дополнительные гарантии того, что клиент вернет взятые в долг деньги. Это приводит к ужесточению условий выдачи заемных средств.

В кредит можно приобрести коммерческую недвижимость.

Какие типы бизнеса предпочитают банки

Финансово-кредитные компании предпочитают давать займы ИП, бизнес которых связан со следующими областями:

  1. Торговля и производство. Работа таких предприятий прозрачна и не вызывает вопросов у кредитных менеджеров, которые оценивают уровень платежеспособности клиента.
  2. Медицина и юриспруденция. Услуги таких компаний всегда востребованы, поэтому кредитор высоко оценивает платежеспособность заемщика.

Банки не рискуют кредитовать предпринимателей, на работу которых влияет сезонность. Платежеспособность таких клиентов зависит от времени года.

Ипотека для ИП на патенте и ЕНВД

Мелкие ИП часто выбирают в качестве системы налогообложения ЕНВД или приобретают патент. Таким предпринимателям размер дохода устанавливается индивидуально. Но это не дает возможности банку понять, насколько клиент платежеспособен.

В правилах, действующих в финансово-кредитных компаниях, нет положения об отказе в выдаче кредитов клиентам данной категории. Но практически получить заем ИП на патенте или ЕНВД невозможно. Таким предпринимателям рекомендуется привлекать созаемщиков, способных документально подтвердить свой доход.

В каком банке наиболее выгодные условия ипотеки для ИП

Процесс оформления ипотечного кредита непрост в любом случае. Владельцу бизнеса необходимо отнестись к этому с большой ответственностью. Во-первых, нужно с умом выбрать банк. Сперва потребуется выяснить, предлагает ли банк условия ипотечного кредитования для индивидуального предпринимателя, и что для этого потребуется. Разные банки выдвигают к заемщикам разные требования. К примеру, если ваша цель —  ипотека для ИП в Сбербанке, условия такие: заем на недвижимость, земельный участок в собственности или строительство. Впрочем, многие компании могут согласиться на выдачу кредита с залогом на коммерческое помещение. Ну а некоторые банки вообще не сотрудничают с индивидуальными предпринимателями.

Что касается текста кредитных договоров, то и они могут отличаться от банка к банку в следующем:

  • объем требуемого пакета отчетности и замечания к типу документа;
  • размер первоначального платежа и такое условие, как необходимость добавочного залога.

Очень хорошо, если вы собираетесь взять кредит в том банке, с которым уже сотрудничали — уже брали кредиты (пусть и не ипотечные), открывали счета и прочее. В этом случае ваша положительная кредитная репутация сыграет важную роль в одобрении заявки.

Обратите внимание на ряд критичных условий ипотеки для ИП:

  • Поскольку кредит на ипотеку, выданный бизнесмену, для банка более подвержен рискам, чем кредит для физического лица, то компания старается предупредить все возможные отрицательные последствия. Соответственно, условия одобрения заявления на кредит становятся более жесткими. Также банк может вообще отказать заемщику, если не будет полностью уверен в его платежеспособности.
  • Зачастую ИП предлагаются отдельные линейки кредитных услуг. В том случае, когда в условиях получения кредита прописана доступность для всех физлиц, банки завышают для предпринимателей годовую процентную ставку. Как правило, она выше на 1-3 процента.
  • На жилое помещение выдать ипотечный кредит готово не каждое финансовое учреждение. Часть банков предоставляет кредиты исключительно на коммерческие помещения. Это связано с тем, что коммерческая площадь в процессе эксплуатации приносит предпринимателю дополнительную прибыль и, соответственно, увеличивает платежеспособность.
  • Для физического лица следующие условия: в качестве залога достаточно покупаемой недвижимости. В том случае, когда ипотечное кредитование оформляет индивидуальный предприниматель, от него требуется добавочное обеспечение залога. В качестве него могут выступать машина, квартира, драгоценности, ценные бумаги и т.д.
  • Некоторые банки предлагают в качестве условия ипотеки для ИП отсроченные выплаты, или же кредит на особо выгодных условиях в первые несколько месяцев после оформления. По умолчанию имеется в виду, что с помощью взятого в ипотеку помещения владелец бизнеса увеличит прибыль, и сможет легче совершать ежемесячные платежи.

Как получить ипотеку индивидуальным предпринимателям

Представителям малого и среднего бизнеса, ведущих деятельность в статусе ИП, нужно показать банку стабильный доход, так как сезонные подъемы продаж и последующие спады не пойдут на пользу.

Финансово-кредитная организация больше доверяет заемщикам со средним, но постоянным доходом, чем физическим лицам, имеющим высокие показатели прибыли пару-тройку раз в год.

Изучается и бухгалтерская отчетность: прозрачность движения денежных средств и открытые доходы убедят банк в финансовой порядочности ИП. К слову, те, кто пользуется «упрощёнкой» (упрощенной системой налогообложения – УСН), также будут иметь более привлекательный, с точки зрения банка, вид. Налоги с прибыли – самый верный способ доказать банку прозрачность ведения предпринимательской деятельности и в итоге получить ипотеку.

Если кредитная история уже есть, и она не испорчена массовыми задержками или пропусками платежей, это тоже добавит баллов репутации заёмщика.

Ипотека для ИП в Сбербанке: условия

В общем можно сказать, что ипотечные условия для предпринимателей в Сбербанке очень даже лояльные. Бывали случаи завышения процентной ставки для ИП до 30%, но Сбербанк большой разницы в процентах между физическими лицами и ИП не делает. Но, чтобы получить кредит, нужно будет собрать огромный пакет документов.

Сумма займа обычно зависит от дохода. Чем дольше ваша фирма на рынке и чем выше у нее доход, тем больше сумма. Вы можете сделать залогом не покупаемую, а уже имеющуюся недвижимость.

Сбербанк предлагает кредиты на покупку не только квартир, но и даже коммерческой недвижимости. Есть несколько вариантов, которые стоит рассмотреть индивидуальным предпринимателям.

Покупка жилья на вторичном рынке или в новостройке. Банк рассмотрит вашу заявку в индивидуальном порядке. В зависимости от предоставленных документов, процент может быть чуть выше обычного. Если у вас упрощенная система налогообложения, но есть внутренняя бухгалтерия, то шансы на положительный ответ также довольно велики. В вашу пользу сыграет также наличие поручителя. Но и в самом трудном случае, когда доказать стабильный доход не получается, есть такой вариант, как «Ипотека по двум документам». Сбербанк разработал программу, согласно которой оформить ипотеку еще проще, но вот ставка и первоначальный взнос еще выше. Необходимо сразу же внести 50% стоимости жилья.

Бизнес-Недвижимость. Это программа для покупки коммерческой недвижимости. Сроки будут не такими длительными, как при покупке квартиры, до 10 лет, первый взнос – от 25%, процентная ставка- от 14,4%. Необходимые условия – залог покупаемой недвижимости и поручительство.
Бизнес-Инвест. Это кредит для покупки оборудования, ремонты и т.д. Иногда фирма нуждается в очень дорогостоящем оборудовании, которое затем окупится, поэтому необходимо брать большие кредиты под невысокие проценты. Срок также до 10 лет, ставка – 14,81%.
Бизнес-Рента. Сбербанк предлагает программу специально для арендодателей

Предложение очень выгодное, причем неважно, какое помещение и для каких целей вы покупаете. Процент довольно низкий, от 13,75%.
Экспресс-Ипотека

Ставка у этой ипотеки будет выше, чем в других программах, от 17%. Срок до 10 лет, сумма до 7 млн рублей (для Москвы). Сумма будет зависеть от срока и дохода клиента.

Почему банки отказывают в кредите, даже если условия ипотеки для ИП соблюдены

Очень многие банки предлагают такую услугу, как ипотечное кредитование для ИП. Однако физлицу взять ипотеку гораздо проще, чем юридическому лицу. Эта процедура считается непростой в службе безопасности за счет длительности проверки. Банку сложно оценить только по документам фактический размер дохода ИП и то, насколько он перспективен как клиент

Считается, что следует брать во внимание следующие факторы риска:

  • владелец бизнеса может преувеличить свою состоятельность и завысить свой уровень прибыли;
  • бизнес может стать убыточным для ИП;
  • предприниматель может обанкротиться.

С точки зрения проверяющих, “индивидуальный предприниматель” — очень размытое понятие. И их можно понять, ведь предпринимателем может называться не только владелец успешного бизнеса, но и мелкий частник. Когда банк подбирает условия ипотеки для ИП, то оценивает, насколько владелец бизнеса платежеспособен, сможет ли он беспроблемно погашать кредит, и можно ли ему предоставлять такую услугу безбоязненно, то решающим фактором является такое условие, как наличие у предпринимателя стабильного дохода от бизнеса.

Поэтому бумаги, вписанные в условия ипотеки для ИП, которые приносит потенциальный заемщик, должны убедить проверяющих в том, что бизнес не находится в убыточном состоянии или, тем более, на грани банкротства, а напротив — дела идут хорошо и стабильно.

Самое сложное в процедуре получения ипотечного кредита для ИП — это отчетные документы о доходах. Физическое лицо на этом этапе проверки может просто принести справку по форме 2НДФЛ, а также выписку из трудовой книжки, чтобы банк мог видеть трудовой стаж. Эта информация позволяет сотрудникам кредитного отдела оценить, сможет ли человек вовремя выплачивать кредит, а также рассчитать размер ежемесячного платежа.

Бизнесмен также имеет возможность подать сведения об уровне прибыли, если он своевременно подает налоговую декларацию по УСН или ОСН. Такой документ, заверенный в налоговой инспекции, показывает, какой доход указан владельцем бизнеса, и каковы его ежемесячные расходы, а также дает оценку стабильности бизнеса.

Ипотечный кредит, как правило, одобряют, если все поданные документы в порядке и не наводят на размышления о подлинности, и если  поступаемый доход с учетом трат на личное проживание предпринимателя, а также его иждивенцев больше, чем рассчитанная ежемесячная плата по кредиту. Важнейшим и решающим аргументом для принятия банком положительного решения является стабильность дохода ИП. Главное, чтобы это была закономерная стабильность, и она не зависела бы от сезона.

Те ИП, которые приобрели патент на функционирование, или же платят каждый месяц одну и ту же сумму, редко получают одобрение на ипотечный кредит. Проверяющие службы банка не имеют возможности получить реальное представление об их состоятельности на основе поданной декларации. Соответственно, такое положение дел считается весомым поводом для отказа.

Ипотека для ИП особенности

Индивидуальные предприниматели платят налоги по упрощенной схеме, а четко очерченной заработной платы у них зачастую нет. Поэтому они не могут предоставить банку справку о доходах, что является одним из ключевых документов, на основании которого производится решение о выдаче ипотеки. Также ежемесячная прибыль у ИП не фиксированная, что ещё больше затрудняет дело. Несмотря на вышеперечисленные трудности, при правильном подходе, можно убедить банки РФ в своей платежеспособности и возможности получения ипотеки. Тем более, что в последнее время банки также стали более лояльно относиться к индивидуальным предпринимателям.

Взять ипотеку ИП проще, когда он соответствует хотя бы одному из нижеперечисленных признаков:

  • Предприниматель имеет хорошую кредитную историю. К примеру, если он ранее обращался в банк за кредитом для развития бизнеса и своевременно его погасил;
  • Индивидуальный предприниматель в состоянии доказать свою платежеспособность. Доходы должны быть представлены максимально прозрачно;
  • Пользование общей, а не упрощенной системой налогообложения. При втором варианте, есть возможность получить ипотеку в случае пополнения государственной казны с суммы общей прибыли, а не оборота;
  • Бизнес предпринимателя не носит сезонный характер, а потому он имеет стабильный доход.

Для повышения вероятности выдачи ипотеки ИП, лучше обращаться с заявлением к банкам, в которых есть программы, направленные на поддержку и развитие малого и среднего бизнеса. Кредитор должен иметь наиболее полное представление об успешности бизнеса и его прибыльности, подкрепленное документально. Для повышения шансов получения ипотеки, предпринимателям лучше обращаться в банки по истечению минимум года с начала открытия бизнеса, поскольку основным фактором принятия окончательного решения выступает стабильный доход. В случае, когда предпринимателем выполнены все условия, перечисленные выше, вероятность выдачи ипотеки увеличивается.

Поиск ипотеки

Необходимо помнить о том, что большинство банков использует повышенную процентную ставку при кредитовании индивидуальных предпринимателей, что в итоге выливается в огромные переплаты.

Как взять ипотеку ИП

Документы для ипотеки для ИП представлены более широким перечнем, чем для обычных наемных рабочих. Оформить ипотеку для индивидуального предпринимателя можно после предъявления следующих документов:

  • Паспорта, подтверждающего российское гражданство заявителя;
  • Свидетельство регистрации ИП;
  • Лицензия, подтверждающая право занятия определенным видом предпринимательской деятельности. Также может использоваться её копия;
  • Налоговая декларация. Срок отчетного периода по налоговой декларации зависит от типа налогообложения. При упрощенной системе налогообложения, декларация предъявляется за 1 год. При выплате единого налога- за 2 года.
  • В случае, если предприниматель отчитывается за доходы физических лиц, ему нужно дополнительно предъявить документ, охватывающий последний налоговый период;
  • Некоторые банки могут дополнить данный перечень, информацию нужно уточнять на сайте банка, или у его менеджеров.

Несмотря на расширенный перечень документов, в случае выдачи ипотеки предпринимателю, документы, касающиеся покупаемой недвижимости и регистрационные документы на ипотеку, будут выглядеть так же, как и при стандартном ипотечном займе.

Какие банки выдают ипотеку для ИП

ИП выдается ипотека не всеми банками. Дело в том, что в связи со сложностью проверки реальных доходов предпринимателя, многие банковские учреждения, выдающие ипотеку, предпочитают таким образом застраховать себя от невыплат по займам. Те банки, которые предоставляют подобные услуги для ИП, ставят более жесткие условия кредитования. Как уже говорилось ранее, это касается повышенной процентной ставки, а также расширенного пакета документов.

На сегодняшний день ипотека ИП предоставляется следующими банками:

  • Сбербанк. Кредитование ИП по программе, максимально приближенной к ипотеке для физических лиц. Однако это не освобождает предпринимателя от предоставления всего перечня необходимых документов.
  • ВТБ. ИП должен внести 20-ти процентный первоначальный взнос от стоимости приобретаемой недвижимости. Ипотеку можно брать на 10-ти летний срок.
  • Уралсиб. ИП должен самостоятельно внести от 20% стоимости жилья.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий