Цены на квартиры в юго-восточном ао вторичное жилье

Где находится дно?

Дно рынка по ценам будет достигнуто года через два-три, примерно к 2020 г. За это время снижение составит еще 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр.

Данная отметка примерно соответствует $2 000 за метр (при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар), которая в свою очередь отвечает уровню цен на нефть порядка $50 за баррель – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:

  • экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);
  • комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);
  • бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);
  • элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).

Оставшееся снижение цен по большей части затронет «вторичку». Просто потому, что цены на новостройки уже в основном упали и в некоторых проектах близки к уровню дна.

А на вторичном рынке ситуация иная: частники крайне неохотно идут навстречу покупателям. В результате рынок стоит: продаются только те квартиры, цены на которые выставлены по нижней планке, и от нее надо еще дать скидку процентов 10, а лучше 15%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)

Поэтому если на первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, то «вторичка» будет очень медленно и болезненно ползти вниз в течение всего десятилетнего периода.
Новый рост цен должен начаться ближе к 2024 г., может быть, несколько раньше, если конъюнктура будет способствовать. Но вряд ли он будет интенсивным. Скорее можно ожидать медленного повышения стоимости жилья темпами инфляции.

Экономические аргументы

Снижению цен на квартиры в Москве и Подмосковье, которое происходит сейчас, способствует много причин. В первую очередь это сильное затоваривание рынка. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, застройщики выводят на рынок очень много новых объектов, а столичное правительство запустило программу реновации, в процессе реализации которой часть построенного жилья также будет поступать в продажу.

При этом в нынешних условиях платежеспособный спрос существенно сократился и сильно отстает от предложения. Доходы граждан не растут, зато постоянно дорожают предметы первой необходимости (продукты питания и т.д.), поэтому большинство не может купить квартиру даже в ипотеку. По мировому критерию доступности жилья, согласно которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему месячному доходу местного населения, квартиры в Москве все еще существенно переоценены.

Не следует сейчас ожидать и прихода на рынок недвижимости шальных денег, как было в прежние тучные годы. В условиях санкций приток мирового капитала в Россию ограничен, цены на нефть также продолжают оставаться на низком уровне. Согласно другому исследованию аналитического центра www.irn.ru, при нынешних нефтяных ценах московский квадратный метр также должен быть ощутимо дешевле – читайте статью «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Под влиянием этих и иных факторов квадратный метр продолжит свое падение еще несколько лет. В кризисы 1998 и 2008 года активное падение цен длилось примерно половину последующего периода снижения-стагнации. Следовательно, и теперь фаза активного падения цен должна продолжаться примерно 5 лет из 10, то есть «дно» рынка будет достигнуто примерно к 2020 году (плюс-минус год). К аналогичным выводам приводит и иная линия рассуждений, связанная с оценкой времени, необходимого для ликвидации навеса объемов предложения жилья над спросом (смотрите статью «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).

2020/2021 как 2014/2015

Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.

До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.

На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.

Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее ­­­­­чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.

Актуальные показатели

В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением рубля и желанием вложить накопления во что-то, способное приносить доход в будущем. На данный момент средняя цена квадратного метра в России равна 68 тыс. Один метр на вторичном рынке равен 59 тысяч. Эти показатели увеличились на 0,5% с начала года и на 4,6% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.

Одной из причин увеличения можно считать новое законодательство в долевом строительстве. Новые эскроу-счета минимизируют риски дольщиков, но увеличивают стоимость квартир.

Стоимость метра за квартиру на рынке вторичного жилья в Москве, по оценкам некоторых экспертов, завышена и составляет 215 тыс. При этом наблюдается острый дефицит бюджетного и в то же время качественного жилья. Помимо покупательского спроса март 2020 года отметился снижением предложений на вторичном рынке.

Значительный спрос на квартиры и офисы традиционно отмечается в Москве и Санкт-Петербурге.

7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости

В апреле 2008 г. на портале на www.irn.ru была опубликована статья «Кризис 1998 года может вернуться», а в июне 2008 г. ее дополненную версию перепечатала газета «Ведомости» под названием «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости». О кризисе, который грянет осенью, тогда еще никто не думал. На рынке недвижимости царила эйфория: цены на московское жилье за первые четыре месяца 2008 года прибавили 30% и, казалось, рост будет вечным. На этом фоне прогноз IRN.RU о скором кризисе воспринимался скептически.

Основанием для пессимизма IRN.RU было сходство развития рынка недвижимости Москвы в периоды с 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. (в качестве точки отсчета принимается не январь, а сентябрь: рынок недвижимости возник в России после принятия закона «О приватизации» летом 1991 г., первые сделки с квартирами состоялись осенью того же года; кризисы 1998 и 2008 г. на рынок пришли также в конце лета — начале осени; в сентябре 2001 г. начался и рост цен на жилье после кризиса 1998 г.).

Оба раза примерно за семь лет цены на столичное жилье выросли примерно в семь раз:

  • от $100-200 за метр до $1 000 с сентября 1991 по сентябрь 1998 гг.;
  • от $700-800 за метр до $6 000 с сентября 2001 по сентябрь 2008 гг.

В данном случае не столько важна конкретная величина роста, сколько аналогия периодов и их продолжительность. Такое сходство в поведении рынка давало основания полагать, что семилетний рост цен 2001-2008 гг. должен вот-вот выдохнуться и новый кризис случится еще до конца 2008 г.

«Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 г., должен подойти к концу уже довольно скоро – в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно, на те же 30-40%, как и после 1998 г.» — см. статью «Кризис 1998 года может вернуться».

На тот момент формула кризиса на рынке недвижимости выглядела следующим образом: семь лет роста плюс три года падения-стагнации укладываются в десятилетний цикл, 70% которого приходится на рост, 30% — на падение и «утряску» рынка.

Ценовой график из статьи «Кризис 1998 года может вернуться», опубликованной в апреле 2008 г. Справа пунктиром обозначена прогнозируемая динамика цен:

График, построенный на основе актуальных данных о движении цен:

Мы видим, что произошло падение долларовых цен примерно на 35%, далее последовало около трех лет стагнации и восстановления рынка. Падение цен в рублевом выражении после кризиса 2008 г. также имело место, но в несколько меньшей пропорции за счет ослабления рубля в тот период. Примечательно, что частичный отскок стоимости жилья начался еще до окончания трехлетнего периода падения-стагнации – до сентября 2011 г. Причиной стало довольно быстрое восстановление макроэкономических показателей после кризиса 2008 г., в частности, нефть достигла 100$ за баррель уже к началу 2011 г. Также тогда была еще довольно сильна инерция рынка недвижимости после наиболее интенсивного подорожания в период 2001-2008 гг. А потому и цены развернулись в рост еще до окончания периода «релаксации».

Таким образом, использование аналогий позволило нам предвидеть кризис 2008 г. Но, может быть, это было не более, чем совпадением? Ведь нового семилетнего роста цен после 2011 г. не последовало.

И все же, покупать сейчас или ждать?

На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.

Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.

И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.

Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.

Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.

Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.

Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся

А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.

Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.

Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.

Суперцикл

Раз первая и вторая волна роста почти равны друг другу и по величине, и по продолжительности, то не являются ли два одинаковых 10-летних периода — 1991-2001 гг. и 2001-2011 гг. – не самостоятельными циклами, а двумя первыми волнами глобального суперцикла? А кризисы 1998 и 2008 гг. – аналогами стагнаций?

Таким образом, период роста 1991-1998 гг. в суперцикле можно рассматривать в качестве аналога роста 2001-2003 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 1998 г. и последующее восстановление 1998-2001 гг. — аналога стагнации 2004 г. Период роста 2001-2008 гг. — аналога роста 2005-2006 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 2008 г. и последующее восстановление 2008-2011 гг. являются аналогами стагнации 2007 г.

В 1998 и 2008 гг. были «кризисы» по старым меркам. В рамках суперцикла – это затяжные стагнации.

Далее, после первых двух больших волн роста (1991-2001 и 2001-2011 гг.), в суперцикле должна была последовать последняя, третья малая волна роста. Ее продолжительность — треть от большой волны, то есть условно 3,3 года. А потом должен был прийти суперкризис на 10 лет.

Что позволяет проводить такие аналогии? Принцип подобия — один из ключевых на финансовых рынках, на нем базируется весь теханализ.

Смысл принципа подобия состоит в следующем: если на графике цен вырисовывается такая-то картинка, то с большой долей вероятности она будет продолжена таким-то образом

И не важно, на каком временном интервале нарисовалась последовательность – в течение одной биржевой сессии на графиках с шагом в несколько минут или же за продолжительный период времени в несколько лет на графиках с шагом неделя или даже месяц. Независимо от масштаба времени, если некий паттерн поведения цены имеет место, то можно с некоторой вероятностью прогнозировать дальнейшее развитие событий

Если мы принимаем вышеописанную гипотезу, то два первых десятилетних периода – это две волны роста в суперцикле, а третью «вялую» волну надо отсчитывать от сентября 2011 г.

Ажиотаж 2014 г., когда покупатели, напуганные девальвацией рубля, сметали буквально все, был ничем иным, как последней «судорогой» третьей, финальной волны роста в суперцикле. После ее завершения рынок вступил в фазу кризиса в суперцикле.

Конечно, глобальные причины кризисов 1998 г., 2008 г. и 2014 г. лежат вне московского рынка недвижимости. Но в силу своего особого для страны статуса (сюда перетекает ощутимая часть средств, имеющихся в РФ) он является индикатором процессов, происходящих в более высоких сферах – в российской и мировой экономике и геополитике. Эти последние также подчиняются определенным циклам, отражением которых в конечном итоге и являются циклы московского рынка недвижимости.

Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

  • по программе можно купить жилье только в новостройках;
  • стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
  • первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
  • все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
  • банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

Но если программу продлят, чем это грозит рынку?

Мировые показатели

2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет. В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов. Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.

Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.

Фундаментальные причины сползания цен

Все сказанное выше может рассматриваться как отвлеченное теоретизирование, имеющее лишь отдаленное отношение к реальной жизни. Однако пять вполне осязаемых причин приводят к точно таким же выводам, как и изложенная выше модель — рублёвые цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными на 20-30%, поэтому перелома тренда в ближайшие два-три года ожидать не стоит: цены будут ползти вниз примерно такими же темпами, как и в 2015-2017 гг.

1. Цены на жилье в Москве завышены по сравнению с мировыми аналогами (большинством городов-миллионников, в том числе столичных). Если не брать города, которые являются точками притяжения мирового капитала – Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и т.п., то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с $1 000 – 1 500 за метр (за самые дешевые квартиры в пригородах), жилье среднего качества стоит $2 000 – 2 500, выше среднего – $3 000, элитное — $5 000 и выше. При курсе 30 руб. за доллар Москва была безумно переоценена, что объяснялось тем объемом «шальных денег», который поступал на рынок недвижимости в эпоху высоких нефтяных цен. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца.

Так как из-за ссоры с Западом Москва перестала быть точкой притяжения мирового капитала, цены на недвижимость в российской столице должны определяться внутренними факторами – соотношением спроса и предложения, уровня цен и доходов основной массы населения и т. п. И эти индикаторы также еще не пришли в равновесие.

2. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей. Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, — около 60 000 руб., у среднего класса, на представителей которого сейчас приходится львиная доля спроса, – ближе к 100 000 руб. А квадратный метр, напомним, стоит около 170 000 по индексу www.irn.ru. Конечно, богатые люди за время кризиса не стали беднее, но новые квартиры им не нужны — они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. Поэтому основные клиенты рынка теперь – обычные люди с относительно невысокими доходами.

Соответственно, если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет.

3. Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался. Впрочем, в свете запуска программы реновации ветхого жилья в Москве процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянуться. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».)

4. Цены на нефть порядка $50 за баррель соответствуют цене квадратного метра в Москве порядка $2 000 – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

5. Еще один аргумент в пользу снижения цен — крайне низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот. Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, а банки по депозитам дают 6-7%. Конечно, в связи со снижением инфляции уменьшаются и проценты по вкладам. Но даже при инфляции 4% депозиты вряд ли упадут ниже 4%. Арендные ставки тоже вряд ли существенно вырастут, скорее упадет цена входа, то есть стоимость жилья.

Таким образом, практика подтверждает теорию. Разные модели рассуждений сходятся в одной точке, которую как раз и обосновывает глобальная модель циклов рынка недвижимости.

Регионы

Все, что было сказано выше, касается рынка жилья московского региона. Именно в Москве, притягивающей деньги со всей страны, за прежние благополучные годы надулся ценовой пузырь, который и сдувается теперь. В большинстве других регионов России нет такого значительного отрыва цен от уровня платежеспособности населения, нет дисбаланса между спросом и предложением, а также не было столь высокой доли инвестиционных квартир, как в столице. А потому в других регионах страны столь продолжительного и существенного снижения цен на недвижимость ждать не следует.

Московский сценарий в некоторой степени может быть применим разве что к Сочи, где в связи с Олимпиадой 2014 г. цены также оторвались от реальности и имели место большие объемы строительства. Еще в меньшей мере московский сценарий может повторять Санкт-Петербург, хотя в северной столице нет такого отрыва цен от уровня доходов основной массы потенциальных покупателей, а также нет столь существенного дисбаланса между спросом и объемами строительства.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

  • В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
  • В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
  • В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
  • В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

Сколько будет стоить метр

К этому времени Минэкономразвития прогнозирует восстановление доходов населения, что приведет к увеличению платежеспособного спроса и предотвратит дальнейшее сползание цен вниз. При этом к 2020-2021 году московский квадратный метр может потерять еще 20-30% своей стоимости, снижаясь примерно на 10% в год, как было в 2015-2017 годах, что также будет способствовать установлению баланса между стоимостью жилья и платежеспособностью потенциальных покупателей.

Согласно этим оценкам, к 2020-2021 году средняя стоимость жилья в Москве достигнет отметки около 120 000 руб. за метр (или примерно $2000) и продолжит топтаться на этом уровне последующие несколько лет. При этом экономкласс внутри МКАД будет продаваться, скорее всего, по 100 000 руб. за квадрат и ниже ($1500-2000), комфорткласс – по 120 000 – 150 000 руб. ($2000-2500), бизнес – по 150 000 – 250 000 руб. ($2500-4000), элита – по 300 000 – 600 000 руб. ($5000-10000).

Постскриптум

Многих на рынке недвижимости погубила вера в вечный рост цен, как профессиональных игроков, так и непрофессиональных частных инвесторов. Но мировая практика показывает, что ни один пузырь не может дуться вечно и чем сильнее надувается пузырь, тем сильнее и болезненнее он лопается. Не будем брать виртуальные активы — ценные бумаги. Посмотрите на другие рынки недвижимости (Япония, ипотечный кризис в США в 2007 г., Испания в 2008-м и после, Панама и др.), а также иные материальные активы — золото (рост и падение в 1970-х, а также в рост в 2000-х и обвал в 2011 г.) и нефть (обвалы в 2008 и в 2014-2015 гг.).

IRN.RU изначально вынес на лого предупреждение о том, что все заканчивается именно так — за бурным ростом следует падение. Формула кризиса изображена на нашем логотипе: примерно 70% роста (по продолжительности), за которым следует примерно 30% времени на падение и последующую консолидацию.

Три волны роста

Как обычно, дьявол кроется в деталях. Каждый семилетний период роста не был монотонным и однородным, а состоял из трех волн – опять же очень похожих.

1.Первая волна роста: 1991-1994 / 2001-2004 гг.
Продолжительность – примерно три года, цены за это время увеличились в два с лишним раза. Заканчивается первая волна роста легкой стагнацией.

2. Вторая волна роста: 1994-1997 / 2004-2007 гг.
Цены опять существенно выросли – примерно так же, как и во время первой волны, продолжительность – те же три года. В конце – стагнация и некоторая коррекция цен вниз.

3. Третья волна роста: 1997-1998 / 2007-2008 гг.
Последняя, вялая волна роста длится лишь около года. Незначительное подорожание недвижимости «на излете» заканчивается кризисом. Фактически, это не столько очередная волна роста, сколько «дерганье» рынка перед переломом тренда с роста на снижение.

Таким образом, оба десятилетия оказались для московского рынка недвижимости очень похожими как по последовательности событий, так и по относительному приросту цен. Поэтому формулу кризиса необходимо детализировать: три года роста плюс стагнация (первая волна), еще три года роста плюс стагнация (вторая волна), год роста «на излете» (третья волна) плюс три года падения-стагнации — десятилетний цикл.

Чем интересен 2024 год?

Почему именно к 2024 году может возобновиться рост цен на московскую недвижимость? С точки зрения геополитики, в 2024 г. президентские выборы произойдут одновременно и в России, и в США. Если предположить, что нынешние лидеры останутся у власти по два срока, то в 2024 г. произойдет перемена власти в обоих странах. Разумеется, это обстоятельство все будут рассматривать как шанс для новой перезагрузки отношений и, даже если ничего принципиально не изменится, то на какое-то время повод для оптимизма на мировой арене будет присутствовать.

Во-вторых, в плане макроэкономики до 2024 г. есть время для балансировки рынка нефти и частичного восстановления цен на нее — население планеты все-таки растет, а вместе с ним увеличивается спрос на энергоресурсы.

В-третьих, шесть-семь лет — достаточный срок для развития в России собственного производства, что в перспективе должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни. Пока успехи импортозамещения видны только в сельском хозяйстве, но к 2024 г. могут подтянутся и другие отрасли.

Кроме того, к этому времени может выправиться и соотношение спроса и предложения жилья на рынке московского региона. Если цены снизятся еще на 20-30%, квартиры смогут покупать намного больше людей, и объемы поглощения значительно возрастут. Впрочем, как уже было сказано выше, программа реновации может «спутать карты», добавив на рынок новые объемы коммерческого жилья.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий