Пожизненная рента или пожизненное содержание с иждивением. что выбрать?

Условия договора ренты с пожизненным содержанием

Пожизненная рента — это не опасно?

Многие люди с недоверием относятся к подобным сделкам: действительно, на сегодняшний день (особенно когда речь идет о недвижимом имуществе) встречаются самые различные виды мошенничества. В большинстве случаев сторонами данного соглашения являются знакомые люди, но, конечно, такая возможность существует не всегда. Какие риски существуют при заключении договора? Для пожилого человека главные опасения заключаются в следующем:

Ошибка в выборе рентоплательщика. Основным моментом является добросовестность плательщика: он должен соблюдать условия и своевременно исполнять взятые на себя обязательства

Не менее важно и наличие личного контакта, поскольку заключение договора предполагает, что рентополучатель в течение долгого времени (до конца жизни) будет связан с этим человеком.
Продажа квартиры рентоплательщиком. При заключении договора на недвижимость налагается обременение, поэтому при отсутствии взаимного согласия совершение любых действий с имуществом является невозможным.
Желание плательщика переселить владельца квартиры (не продавая недвижимость)

Большинство пожилых людей не готовы к переездам и смене места жительства, поэтому нужно заранее исключить такую возможность путем включения в соглашение соответствующего условия.

Для рентоплательщика также существуют определенные риски. В частности, нередки ситуации, когда после ухода пожилого человека из жизни появляются родственники, претендующие на жилье. Если им удастся доказать, что рентополучатель был недееспособен, сделка признается недействительной. Обезопасить себя от возможных претензий со стороны родственников позволяет заключение договора при помощи опытного юриста. Кроме того, иногда сами пожилые люди недобросовестно поступают с рентоплательщиком, поэтому все денежные средства следует перечислять на банковский счет: в случае возникновения конфликта выписка из банка послужит неоспоримым доказательством исполнения лицом своих обязательств.

Таким образом, заключение договора пожизненной ренты на квартиру является ответственным шагом как для пожилого человека, так и для плательщика ренты, поэтому каждой из сторон нужно оценить все последствия принятия данного решения. Исключить возможные риски поможет обращение к юристу: грамотный специалист проконсультирует по всем аспектам заключения сделки, разработает оптимальное решение с учетом особенностей конкретной ситуации и обеспечит подготовку юридически грамотного договора.

Особенности соглашения

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением происходит в присутствии нотариуса и регистрируется в Росреестре. Перед оформлением договора стоит учесть следующие моменты:

  • Договор иждивения предполагает тесный контакт между его участниками, поэтому такие сделки чаще всего заключаются между родственниками или хорошими знакомыми. Передача обязанностей по уходу и соответственно прав на квартиру третьему лицу может произойти только с согласия рентополучателя.
  • После регистрации договора и оформления его в Росреестре юридически права на недвижимость передаются плательщику ренты. При этом он может только владеть помещение, но до смерти рентополучателя не может совершать сделки по отчуждению объекта. На квартиру накладывается обременение, снятие которого осуществляется на основании Свидетельства о смерти рентополучателя.
  • Пред заключением договора иждивения получатель ренты проходит медицинское освидетельствование в псих- и наркодиспансере. Справка об адекватности рентополучателя не является необходимым документом при заключении сделки в нотариусе, но она поможет предотвратить дальнейшие проблемы в случае внезапного появления наследников квартиры и обращения их в суд.
  • В качестве плательщика ренты может выступать физическое или юридическое лицо.
  • При заключении договора пожизненного содержания с иждивением все льготы по оплате коммунальных услуг за квартиру пенсионера, поскольку владельцем квартиры фактически становится другой человек и именно он обязан нести бремя по содержанию помещения и его оплате.
  • Для составления договора получателю ренты стоит обратиться к надёжному, опытному нотариусу, так как при такой сделке легко можно стать жертвой мошенников. Плательщику ренты в свою очередь стоит внимательно отнестись к личности иждивенца, потому что придётся тесно с ним контактировать, и психологический комфорт является немаловажным фактором.
  • Не стоит для снижения налоговых платежей и госпошлин занижать реальную стоимость квартиры. Поскольку в случае расторжения сделки пострадавшая сторона сможет получить только прописанную в договоре сумму.

Риски приобретателя

Приобретатель права на недвижимость обязательно должен учесть ряд моментов, чтобы в будущем не оказаться в невыгодном положении:

  • Объект недвижимости невозможно будет продать или реализовать иным способом, пока на нём есть обременение. Снятие обременения производится только после исполнения договора, то есть после смерти рентополучателя.
  • В договоре возможен пункт (условие), предполагающий увеличение расходов для плательщика ренты. Например, в случае болезни рентополучателя, плательщик должен будет оплатить его лекарства и медицинские услуги. Это может поставить под сомнение выгодность сделки.
  • Размер прожиточного минимума постоянно корректируется федеральным и региональным законодательством, соответственно, может и корректироваться размер обеспечения.
  • При повреждении недвижимости и отсутствии при таких обстоятельствах вины рентополучателя, плательщик должен продолжить выполнение своих обязанностей.

Это самый серьёзный риск для плательщика ренты и в такой ситуации у плательщика образуются только убытки.

Возможные сложности выполнения договора

Эмоциональная совместимость подопечного с опекуномПрежде, чем заключать сделку, гражданин должен реально представлять, сможет ли он доброжелательно поддерживать тесные длительные отношения с человеком, которого он берет на попечение.
Проблемы с финансамиНедостаток денежного обеспечения может возникнуть по вине плательщика, когда он непредвиденно может лишиться работы и временно на период поиска новых заработков будет не в состоянии выплачивать обозначенную в договоре сумму. Также проблемы могут возникнуть по вине другой стороны, когда получатель ввиду серьезного заболевания будет нуждаться в дорогом лечении, поэтому его содержание в этот период значительно увеличится по расходам.
Необходимость переселения подопечногоИногда возникает необходимость переселить престарелого гражданина по другому адресу для удобства его обслуживания или другим причинам. Это можно сделать лишь в том случае, если это было прописано в договоре с письменного согласия получателя услуг. Если переезд исключен из перечня услуг и тем более, если подопечный не согласен на него, то это будет нарушением договора, дающим право обратиться в суд.
Аннулирование договораДля того чтобы расторгнуть договор у плательщика и получателя должны быть веские причины. Иногда для того, чтобы добиться расторжения договорных отношений, получатель может намеренно отказываться от получения пособия или самостоятельно за свои средства оплачивать услуги ЖКХ, добиваясь так законного основания для обращения в судебные органы по поводу неисполнения плательщиком своих обязательств. Если у плательщика не будет веских доводов в свою пользу, то он может лишиться уплаченной ранее суммы подопечному и потерять право на его имущество. Хитрости могут возникнуть и со стороны плательщика, когда он преднамеренно не выполняет обязательства по договору в надежде, что подопечный не сможет обратиться в суд по разным причинам. В этом случае получателю нужно побеспокоиться о договоренности с третей стороной, которая поможет защитить его интересы.
Препятствие родственников подопечного для получения его имуществаЕсли у получателя есть родственники, которые могут претендовать на его имущество после смерти, ссылаясь на то, что престарелый родственник был психически невменяем или подписал договор под давлением. Избежать конфликтной ситуации с ними поможет правильно составленный договор, заверенный нотариусом. Кроме того, лучше, если пожилой гражданин при жизни известит своих родственников о наличии такого договора.

Что можно посоветовать добросовестному плательщику пенсиона

Соразмерьте свои финансовые возможности с желанием получить жилплощадь. Правильно просчитайте время, необходимое для исполнения договорных обязанностей, а также свои физические, моральные силы для этого.

Учтите, что получатель ваших благ может обвинить вас в плохом уходе, неполноценном питании или некачественном домашнем лечении, и на этом основании вернуть свою недвижимость.

Сохраняйте все чеки на закупаемые для бенефициара товары и продукты, копии коммунальных квитанций и другие финансовые документы, подтверждающие выполнение вами обязательств по содержанию благоприобретателя.

Самым действенным инструментом, гарантирующим резервирование за вами жилья, является указание в договоре размера аванса, выплаченного вами за недвижимость получателя ренты. В этом случае, даже при доказательстве в суде недостаточности ваших усилий по содержанию гражданина, вернуть свою квартиру (дом) обратно он не сможет.

После смерти плательщика ренты имущественные права на недвижимость переходят по наследству его ближайшим родственникам. Так же, как и обязательства по пожизненному содержанию получателя пенсиона.

Возможные подводные камни договора

Несмотря на все очевидные преимущества, соглашение о пожизненном содержании содержит существенное количество минусов и подводных камней для обоих подписантов:

  1. Недобросовестный рентоплательщик. Перспектива получения практически бесплатной квартиры с каждым днем привлекает все больше мошенников. Гражданину, принявшему решение оформить договор ренты, в обязательном порядке следует внимательно подходить к выбору контрагента, дабы обезопасить себя от проблем в ближайшей перспективе.
  2. Финансовые трудности, возникающие во время действия договора. Иногда во время действия соглашения рентоплательщики теряют источник постоянного дохода и, в связи с этим, испытывают серьезные финансовые трудности. Или, напротив, рентополучатель начинает требовать большее содержание, в связи с болезнью. Подобные непредвиденные обстоятельства должны быть оговорены на этапе составления бумаги.
  3. Смерть плательщика. Порой плательщики умирают раньше, чем получатели. В таких случаях договор и обязанности переходят по наследству.
  4. Переселение владельца квартиры в другое место. В бумаге обязательно следует отразить возможность переезда рентополучателя в другие квартиры или дома.
  5. Расторжение сделки вследствие мошеннических действий одной из сторон. Ни один из подписантов не имеет законного права расторгать соглашение в одностороннем порядке. Данная процедура производится только через суд, причем, в иске рентополучатель должен указать веские причины для признания сделки ничтожной.
  6. Неисполнение предписанных в соглашении условий. Мошенники часто пользуются тем, что большинство людей не знает законов и собственных прав. Такие лица попросту не выполняют свои обязанности в надежде на отсутствие санкций со стороны рентополучателя.
  7. Появление родственников владельца недвижимости после его смерти. Нередки случаи, когда сразу после смерти рентополучателя появляются родственники и начинают претендовать на жилплощадь, переданную по соглашению.

Дабы избежать большинства форс-мажорных ситуаций, специалисты рекомендуют:

  • вести четкий учет потраченных на оплату ренты средств;
  • сохранять все квитанции и чеки;
  • непосредственно до подписания договора попросить рентополучателя пройти обследование и сохранить справки;
  • оплачивать коммунальные услуги и передавать получателю рентную плату, даже если последний от нее отказывается.

Что это такое?

Обязательная доля и возможность ее оспаривания.

Есть такие случаи, когда имеется неоспоримое завещание, которое лишает наследственной квартиры или дома, другого имущества, а  некоторые наследники имеют право получить его даже вопреки воле завещателя. Дело тут в следующем, что в законе предусмотрено понятие обязательной доли в наследстве, которая принадлежит следующим наследникам:

-Несовершеннолетним или нетрудоспособным детям;

-Нетрудоспособным родителям или супругу/супруге;

Какой бы ни была воля завещателя, данные наследники получат половину того, что они получили бы при отсутствии завещания.

Однако и эта обязательная доля может быть оспорена в зависимости от обстоятельств – путем подачи в суд соответствующего иска.

Что необходимо для искового заявления.

Поскольку для того чтобы оспорить завещание нужно обращаться с иском  в суд, потребуется составить исковое заявление. Этот этап один из самых ответственных и важных этапов процедуры (наряду с подготовкой документальных доказательств).

Исковое заявление составляется согласно требованиям гражданско-процессуального законодательства. В исковом заявлении нужно указать следующее:

-наименования и адрес суда;

-ведения об истце и ответчике (Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания);

-ведения о завещателе (Ф.И.О., дата рождения и смерти, адрес последнего места проживания);

-ведения о нотариальной конторе, ведущей наследственное дело;

-обстоятельства, которые служат основанием для оспаривания завещания;

-оказательства указанных обстоятельств;

-ссылки на законодательные нормы, которые подтверждают право опротестовать завещание;

-просьба к суду признать завещание недействительным – полностью или частично, ;

-перечень приложений к исковому заявлению;

-дата подачи иска;

-подпись истца

Примерный перечень доказательств которые нужно будет приобщить к исковому заявлению.

-паспорт истца;

-свидетельство о смерти завещателя;

-копия завещания;

-документы, которые подтверждают родственную связь с завещателем и право на подачу иска;

Возможно понадобится  предоставление дополнительных докуменов, которые подтверждают основания для оспаривания завещания. Это могут быть:

  • заключения экспертапо проведенной посмертной психиатрической экспертизе, подтверждающей, что завещатель во время составления завещания находился в невменяемом состоянии;
  • медицинские справки, выписки из медицинских документов. Например, справка о пребывании психоневрологическом диспансере, выписка из амбулаторной карты с заключением врача об алкогольной или наркотической зависимости, рецепт на прием медицинских препаратов, оказывающих влияние на психическое состояние;
  • свидетельские показания. Показания соседей или родственников также могут подтвердить подозрения истца о физическом и психическом состоянии завещателя;
  • заключение эксперта по проведенной почерковедческой экспертизе, подтверждающей, что документ был подписан не завещателем;
  • документы, подтверждающие, что завещание заверено должностным (или иным) лицом, не имеющим для этого полномочий. Согласно гражданскому законодательству, это могут сделать исключительно: нотариус, главный врач или заместитель по медицинской части, дежурный врач, директор больницы, госпиталя, дома престарелых, где пребывал завещатель во время составления завещания; капитан судна, если завещатель пребывал в плавании; начальник экспедиции, если завещатель пребывал в экспедиции; командир воинской части, если завещатель служил или работал. Другие лица не имеют права заверять завещание.
  • документы, подтверждающие, что свидетелями были лица, которые не имеют на это права(нотариус или должностное лицо, заверяющее завещание, дети или родители завещателя, недееспособные лица, лица с ограниченными возможностями (глухие, слепые), лица, не понимающие язык, на котором составлено завещание, заинтересованные лица).

Для подачи искового заявления вам нужно приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. Согласно статье 333.19 Налогового кодекса (с изменениями от 01 апреля 2018 года), ее размер составляет 300 рублей.

Важно!!!

Одно из главных условий о котором нужно помнить! 

Подавать исковое заявление об оспаривании завещания можно только после смерти завещателя!

Сроки для обращения в суд установлены гражданским законодательством (статья 181 ГК РФ):

-3 года – для признания завещания недействительным (ничтожным), если оно было неправильно оформлено, неверно должным образом, составлено недееспособным завещателем;

Налоги: кто платит и сколько?

Тот, кто получает деньги по сделке, должен предоставить в течение года в налоговую декларацию на дополнительные доходы.  И заплатить налог в размере 13%. Рентодатель налог не платит, поскольку он «выкупает» имущество. Напротив, он приобретает право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья.

Если же плательщик и рентополучатель – близкие родственники (дети и родители, бабушки, дедушки и их внуки, братья, сестры или приёмные дети) – тогда они освобождаются от выплаты налогов. Семейный Кодекс также освобождает супругов от уплаты налога на доходы физических лиц.

Все другие родственники: двоюродные, троюродные, дяди, тёти, племянники, должны будут оплатить государственные требования.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением

Предметом договора между Ниной Сергеевной и её соседкой является квартира, которую Нина Сергеевна передает соседке. Квартира должна находиться в собственности у человека, передающего её взамен пожизненного содержания. Подтверждением права собственности является свидетельство, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В данном договоре Нина Сергеевна становится получателем, а её соседка – плательщиком ренты. В обмен на квартиру плательщик обязуется содержать получателя ренты и обеспечивать его потребности в жилье, питании медицинском обслуживании, медикаментах.

Приведённый набор услуг не является исчерпывающим и зависит от пожеланий получателя и возможностей плательщика. В текст договора можно включить и другие положения.

Иногда возникает вопрос: можно ли заключить договор пожизненного содержания с иждивением, в котором получатель ренты хочет передать плательщику ренты не квартиру, а только долю в праве общей собственности на это жилое помещение.

Ответ на этот вопрос отрицательный. И вот почему. В ходе реализации рассматриваемого нами договора получатель ренты передаёт плательщику ренты квартиру в собственность, то есть отчуждает своё имущество взамен предоставления пожизненного содержания.

Предмет отчуждения в договоре – объект недвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок и другие объекты недвижимости).

В статье 601 ГК РФ содержится перечень видов имущества, которое может быть передано под уплату ренты в виде пожизненного содержания. Этот перечень расширительному толкованию не подлежит.

Поэтому не может быть предметом рассматриваемого договора доля в праве общей собственности на квартиру.

Особенности договора

Рассматриваемый нами договор имеет следующие особенности:

  1. Он должен быть составлен в письменной форме и заверен у нотариуса, а также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

  2. Право собственности на передаваемую квартиру у плательщика ренты возникает только после вышеуказанной регистрации.

  3. Получателем ренты по рассматриваемому договору может быть только физическое лицо, а плательщиком – и физическое и юридическое лицо.

  4. Плательщик ренты не может распоряжаться квартирой без письменного согласия рентополучателя.

  5. В связи с кончиной получателя ренты договор прекращает своё существование. Вторая сторона становится полноправным собственником квартиры. Однако смерть плательщика ренты не влечёт за собой расторжение договора. Обязанности по содержанию переходят к наследникам.

    С порядком оформления и регистрации договора можно ознакомиться здесь.

Условия, необходимые для успешной реализации договора

Каждая из сторон, вступающая в договор пожизненного содержания с иждивением, рассчитывает на вполне конкретный результат. Достижение этого результата зависит от определённых условий.

Первым и, пожалуй, главным условием является добросовестность намерений каждой из сторон. Возможность столкнуться с недобросовестным человеком, а то и просто мошенником и с одной и с другой стороны не исключается. Квартира, передаваемая взамен пожизненного содержания, является достаточно дорогостоящим объектом и для большинства владельцев единственной, принадлежащей им ценностью.

Второе, но не менее важное условие – это грамотно составленный договор, предусматривающий все нюансы взаимоотношений сторон: владельца квартиры и его рентодателя. Без помощи специалиста в данном случае не обойтись

Это обстоятельство поможет в дальнейшем избежать предъявления необоснованных претензий и судебных разбирательств.

В ходе выполнения положений договора плательщик ренты должен вести учёт переданных денежных средств и оказанных услуг, оформляя его в письменном виде и согласовывая с получателем ренты.

Мы перечислили основные условия, которые необходимы для достижения результата, ожидаемого сторонами договора. О том, какие ещё условия необходимо соблюсти и как не допустить ошибок при заключении договора читайте в статье Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением.

Предложенный вариант передачи квартиры взамен пожизненного содержания с иждивением не является единственно возможным вариантом. В зависимости от обстоятельств могут быть предложены и другие способы распоряжения собственным имуществом. Выбор в любом случае остаётся за владельцем квартиры.

Обязательства плательщика

В обязанности опекуна входит:

  • снабжение подопечного продуктами;
  • обеспечение одеждой и медикаментами;
  • приготовление при необходимости пищи;
  • сопровождение на прогулках, в поликлинику и различные мероприятия;
  • оказание других услуг для нормального жизнеобеспечения пожилого гражданина в пределах оговоренного в договоре времени;
  • поддержание чистоты и порядка в жилых помещениях путем проведения регулярной уборки, а также создания условий для сохранности имущества;
  • оплату пособия в размере не более установленного по закону двукратного МРОТ.

В обязанности гражданина может входить не только уход за подопечным, но и уход за отчуждаемым имуществом. Например, на него могут быть возложены работы по приведению в порядок приусадебного участка, дачи, вызов сантехника для ремонта сантехнического оборудования, обязанности по оплате коммунальных услуг и т. д.

Опека над пожилыми

Пожилые люди иногда оказываются более не в состоянии сами за собой ухаживать, или же лишаются дееспособности. В таких случаях над ними берут опеку. Вариантов два: патронаж и собственно опека.

Перед оформлением одного из этих видов следует хорошо взвесить, есть ли у вас для этого все возможности, и хватит ли вам терпения и здоровья. Опека над престарелым – вовсе не лёгкое дело, и для него требуется как наличие морально-психологических качеств, так и времени.

После того как опека оформлена, государственные органы будут контролировать, как опекун выполняет обязанности, с целью чего ими могут проводиться осмотры.

Условия назначения

Патронаж берётся, если пожилой человек полностью отдаёт себе отчёт в действиях, однако из-за плохого физического состояния не может сам справляться с работой по дому, обслуживанием самого себя и тому подобным. Чтобы взять патронаж, нужно заручиться согласием самого гражданина, над которым он берётся.

Полная опека берётся при потере адекватности, то есть, если из-за психических отклонений пенсионер перестаёт понимать, что происходит вокруг него и не может осознавать результаты своих действий – становится недееспособным.

Можно ли расторгнуть договор?

​Заключая договор ренты, каждая из сторон вправе рассчитывать на его безусловное исполнение надлежащим образом. Если существенные условия выплаты содержания или оказания услуг в натуре не соблюдаются, можно потребовать расторжения договора. Вот какие нюансы могут возникать при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика:

  • получатель может потребовать расторжения договора в принудительном порядке, в том числе через суд;
  • если договор будет расторгнут, право собственности на недвижимое имущество будет возвращено получателю ренты, либо в его пользу будет взыскана выкупная цена (она определяется условиями договора или в судебном порядке);
  • при расторжении договора плательщик не вправе требовать компенсации понесенных затрат, связанных с содержанием получателя ренты.

Существенное нарушение может заключаться в неоднократном несоблюдении сроков передачи денежных средств, оставление получателя без содержания на протяжении нескольких месяцев, оказание услуг в неполном объеме и т.д. Если у сторон возник спор относительно признания нарушений существенными, он будет рассматриваться в судебном порядке.

Расторжение договора может происходить в судебном порядке по иску о недействительности сделки. Подать иск может не только сам получатель, но и любое иное заинтересованное лицо (например, прокурор, родственник и т.д.). Основаниями для обращения в суд могут выступать следующие обстоятельства:

  1. нарушение требований к форме и удостоверению договора;
  2. недееспособность рентополучателя на момент заключения договора (этот факт должен подтверждаться судебным решением о недееспособности);
  3. выявление фактов угрозы, насилия, мошенничества и иных аналогичных противоправных действий (например, в рамках уголовного дела);
  4. включение в предмет договора объекта недвижимости, не принадлежащего получателю ренты на праве собственности;
  5. иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

Если договор признается недействительным, стороны возвращаются  в исходное состояние, т.е. объект недвижимости будет возвращен первоначальному собственнику. Обязанность по доказыванию таких фактов возложена на истца. Если недействительность сделки была обусловлена недобросовестными или противоправными действиями плательщика, он не сможет компенсировать понесенные затраты за весь период действия договора.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий