Что такое рента квартиры: виды и особенности подписания

Форма и содержание договора

Контракт в обязательном порядке заключается письменно и подлежит удостоверению нотариусом. Об этом говорится в статье №584 ГК РФ. В противном случае соглашение между сторонами будет признано недействительным. Если согласно контракту, предполагается отчуждение недвижимого объекта под выплату денег, тогда необходима государственная регистрация.

Структура контракта представлена такими разделами:

1. шапка;
2. предмет договора постоянной ренты;
3. обязанности плательщика;
4. права получателя;
5. риски;
6. дата вступления соглашения в силу;
7. адреса и подписи двух сторон.

В соглашении должна содержаться следующая информация:

• название и номер документа;
• дата и место составления соглашения;
• сведения о двух сторонах;
• подробное описание передаваемого имущества (текущие характеристики, состояние, площадь, стоимость отчуждения);
• срок передачи предмета договора плательщику;
• обязанности, права и ответственности двух сторон;
• величина денежной суммы платежей;
• право на выкуп ренты;
• гарантирование обязательств от плательщика (банковская гарантия, залог, задаток, поручительство);
• дата вступления в силу соглашения;
• срок действия договора;
• количество экземпляров контракта;
• адреса сторон;
• подписи плательщика и получателя денег.

Что это такое?

Правила оформления договора ренты

Точного шаблона составления данного вида соглашения нет, а потому над созданием документа нужно будет потрудиться самостоятельно.

Конечно же, намного лучше, если договор будет составлен нотариусом или специализированным юристом, которые внесут всю необходимую информацию согласно требований действующего законодательства.

Получатель ренты обязан детально описать свои требования относительно денежных выплат и других видов натуральной помощи, а плательщик убедиться в том, что эти условия соответствуют договоренности и они не предполагают мошенничества со стороны владельца квартиры.

Внимание! Договор ренты заключается между двумя субъектами добровольно. Это обязательно должен проконтролировать нотариус, так как любая принудительная сделка может быть признана недействительной.. Перед тем, как оформить договор ренты с пожизненным содержанием, собственнику необходимо подготовить следующий пакет документов:

Перед тем, как оформить договор ренты с пожизненным содержанием, собственнику необходимо подготовить следующий пакет документов:

• персональные документы (паспорт, ИНН);
• заявление на регистрацию договора ренты в Росреестр;
• согласие супруга/супруги (утвержденное нотариусом);
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, завещания);
• технический паспорт (кадастровый паспорт) на жилье;
• свидетельство о праве собственности;
• лицевой счет получателя ренты;
• справка о стоимости жилья:
• квитанция об оплате госпошлины.

Плательщику ренты будет достаточно:

• согласие супруга/супруги (заверенное нотариусом);
• паспорт и ИНН.

Далее, все документы вместе с договором пожизненной ренты передаются нотариусу, который задает следующие несколько вопросов:

1. Понимает ли рентодатель и рентополучатель всю серьезность сделки и возможные последствия этого соглашения?
2. Добровольно ли рентодатель и рентополучатель решили подписать этот документ?

Далее, если все действия осознаны и обе стороны согласны выполнять свои обязанности, указанные в договоре, нотариус просит заверить документ подписями и регистрирует его.

Важно! Согласно требованиям 165 ГК РФ, договор ренты, не зарегистрированный нотариально, будет признан недействительным, а сделка ничтожной.

После подписания договора все собранные документы, вместе с соглашением, передаются в Росреестр, где совершается регистрация нового собственника недвижимости и прописывается обременение.

На протяжении жизни рентополучателя, рентоплательщик выплачивает ему оговоренную сумму денег. После смерти владельца, ему необходимо обратиться в ЗАГС и получить справку о смерти прежнего владельца. Именно на основании этого документа Росреестр снимает обременение и регистрирует плательщика ренты, как полноценного владельца.

Жилье по договору ренты: возможные риски

Про­фес­си­о­на­лы ред­ко зани­ма­ют­ся сдел­ка­ми по дого­во­ру рен­ты: они в основ­ном заклю­ча­ют­ся род­ствен­ни­ка­ми, сосе­дя­ми и знакомыми.

Несмот­ря на то, что такой спо­соб при­об­ре­те­ния жилья явля­ет­ся для поку­па­те­ля по сво­ей цене порой весь­ма заман­чи­вым, а для про­дав­ца – часто спо­со­бом выжить, суще­ству­ет обо­юд­ный риск тако­го рода сделок.

Риски плательщика ренты

Для пла­тель­щи­ка могут быть такие риски:

1. Повре­жде­ние или поте­ря недвижимости: 
   • При пожиз­нен­ной рен­те, неза­ви­си­мо от фор­мы отчуж­де­ния иму­ще­ства (воз­мезд­ной или без­воз­мезд­ной), выпла­ты, несмот­ря на утра­ту недви­жи­мо­сти, не будут прекращены.
   • При посто­ян­ной рен­те выпла­ты не пре­кра­ща­ют­ся толь­ко в слу­чае без­воз­мезд­но­го отчуж­де­ния. Если же недви­жи­мость отчуж­де­на за день­ги, пла­тель­щик может изме­нить усло­вия дого­во­ра или рас­торг­нуть его.
2. Недее­спо­соб­ность получателя

Договор ренты при недееспособности получателя

В про­тив­ном слу­чае недви­жи­мость будет отсу­же­на его род­ствен­ни­ка­ми или наследниками.

Недее­спо­соб­но­стью полу­ча­те­ля могут созна­тель­но вос­поль­зо­вать­ся тре­тьи лица, в поль­зу кото­рых может быть по зако­ну заклю­чен договор.

Мошен­ни­ки выби­ра­ют жерт­ву, стра­да­ю­щую стар­че­ским сла­бо­уми­ем либо дет­ской довер­чи­во­стью, столь свой­ствен­ной ста­ри­кам. Уго­ва­ри­ва­ют ее заклю­чить дого­вор рен­ты, в кото­ром они будут являть­ся полу­ча­те­ля­ми, обе­щая щед­ро поде­лить­ся. Через вре­мя выяс­ня­ет­ся, что дого­вор заклю­чал недее­спо­соб­ный инва­лид. Пла­тель­щик лиша­ет­ся пра­ва соб­ствен­но­сти, а инва­лид, вме­сто поло­жен­ных ему выплат, полу­ча­ет жал­кие кро­хи или ниче­го. Печаль­ный итог сце­на­рия с двой­ным обма­ном. В «шоко­ла­де» толь­ко пре­ступ­ни­ки, исчез­нув­шие со все­ми деньгами.

При заклю­че­нии таких сде­лок с осо­бым вни­ма­ни­ем нуж­но отне­стись имен­но к дого­во­рам в поль­зу тре­тьих лиц.

Риски получателя ренты

Для полу­ча­те­ля глав­ным риском явля­ет­ся непо­ря­доч­ность, а порой про­сто кри­ми­наль­ная сущ­ность пла­тель­щи­ка. Страш­ные жиз­нен­ные исто­рии, когда при пожиз­нен­ной рен­те пожи­лых оди­но­ких людей отправ­ля­ли на тот свет преж­де­вре­мен­но, отнюдь не выдум­ки. Поэто­му лич­ность пла­тель­щи­ка долж­на быть изу­че­на крайне при­дир­чи­во род­ны­ми полу­ча­те­ля или орга­на­ми опеки.

Про­чие рис­ки, кото­рым под­вер­же­ны полу­ча­те­ли рен­ты, вполне решаемые:

• От непла­те­же­спо­соб­но­сти пла­тель­щи­ка полу­ча­тель может защи­тить себя зало­гом либо пору­чи­тель­ством, как в ипотеке
• Отчуж­де­ние (про­да­жа, сда­ча в арен­ду и т.д.) иму­ще­ства, обре­ме­нен­но­го рен­той, воз­мож­но толь­ко с согла­сия рент­но­го получателя.
• Если пра­во соб­ствен­но­сти на жилье, при­об­ре­тен­но­го по дого­во­ру, будет отчуж­де­но дру­гим соб­ствен­ни­кам, то все они (и нынеш­ние, и про­шлые) свя­за­ны суб­си­диар­ной ответ­ствен­но­стью: полу­ча­тель име­ет пра­во взыс­кать дол­ги с дру­го­го соб­ствен­ни­ка, если пер­вый ока­зал­ся неплатежеспособным.

Суб­си­диар­ная ответ­ствен­ность соб­ствен­ни­ков – это и есть бре­мя рен­ты. В дого­во­ре она под­ра­зу­ме­ва­ет­ся по умол­ча­нию, если не ука­зан дру­гой тип ответ­ствен­но­сти – соли­дар­ный, при кото­ром дол­ги по рен­те делят­ся меж­ду все­ми соб­ствен­ни­ка­ми в рав­ных долях.

Видео: Жилье по дого­во­ру рен­ты (сове­ты нотариуса).

Особенности заключения договора

Материальная помощь пожилым людям и живое участие в их жизни за право получения квартиры или дома в будущем, после смерти хозяев, — одно из лучших решений квартирного вопроса для молодых семей.

Основная проблема для обеих заинтересованных сторон — это поиск друг друга.

Чаще срабатывает «сарафанное радио», а также поиск подходящей квартиры или плательщиков через родственников. Реже старикам помогают органы социальной защиты

Обеим сторонам крайне важно хорошо знать друг друга, ведь на доверии и взаимном понимании в этой сделке строятся все отношения

Если устная договорённость между сторонами уже достигнута, для заключения сделки необходимо предпринять несколько правильных шагов.

Обсуждение условий договора

На первом этапе нужно ещё раз обсудить все условия договора, так как у него нет единой формы, и в каждом отдельном случае положения документа отражают индивидуальные требования и условия. Исключены неточные формулировки! А в документе обязательно прописывается дата ежемесячной выплаты, размер выплачиваемой суммы и возможность её корректировки с учётом инфляции. Если присутствуют дополнительные обязанности, они должны быть перечислены максимально подробно. Составление договора рекомендуется доверить опытному юристу, который предусмотри все возможные риски для обеих сторон и отразит их в документе.

Сбор документов

На втором этапе собираются все необходимые документы. Со стороны владельца формируется пакет, состоящий:

• из документов, подтверждающих право на владение квартирой или домом;
• из сведений о кадастровой стоимости данного объекта;
• из информации обо всех прописанных лицах;
• из оригиналов паспортов (обеих сторон сделки);
• из справки, выписанной в психоневрологическом диспансере (документ необходим для владельцев, находящихся в преклонном возрасте, чтобы их наследники не смогли позже оспорить сделку, ссылаясь на невменяемость хозяев).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Точный список в каждом отдельном случае необходимо согласовать с нанятым юристом или уточнить в нотариальной конторе.

Обращение к нотариусу

На третьем этапе обе стороны обращаются в нотариальную контору. Здесь нотариус ознакомится с предоставленной документацией, оценит дееспособность владельца. После чего будет оформлен договор. Нотариальное заверение — обязательное условие подписания договора.

2. Договор ренты:

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты можно проводить, как по общим основаниям, которые предусмотрены правилами главы 26 Гражданского Кодекса РФ, и по специальным основаниям, которые указаны в параграфе 3 главы 33 Гражданского Кодекса РФ.

Обязательства, которые появились из договора, может прекратить плательщик ренты лишь на общих основаниях.

Получатель ренты досрочно может прекратить отношения, при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты. В этой ситуации он имеет право требовать ренты выкупа ренты от плательщика на условиях, которые предусмотрены статьей 594 Гражданского Кодекса РФ, или возмещения убытков при расторжении договора.

При расторжении договора и одновременном взыскании убытков получатель имеет право претендовать на возмещение всех утрат, которые включают стоимость имущества, которое передано с вычетом рентных платежей и компенсации, полученной от плательщика ,за имущество.

Порядок передачи от получателя плательщику имущества Гражданским кодексом РФ не регламентируется, но в интересах обеих сторон такую передачу оформить актом приема-передачи.

В образце договора постоянной ренты можно использовать такие приложения:

• Описание недвижимости;
• Спецификация имущества;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Договор о залоге (оригинал);
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• Договор о банковской гарантии (оригинал);
• Договор о поручительстве (оригинал);
• Договор страхования (копия);

В представленном образце договора постоянной ренты применяются такие сопутствующие документы:

• Акт приема передачи недвижимости;
• Акт приема передачи имущества;
• Протокол разногласий;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол согласования разногласий.

Стороны договора постоянной ренты

Сторонами договора постоянной ренты являются плательщик ренты и получатель ренты.

Получатели – лишь физические лица (граждане). Допускают установление постоянной ренты в пользу нескольких граждан, к примеру, в пользу супругов и так далее.

Плательщики – любые субъекты гражданского права – индивидуальные предприниматели, физические, юридические лица.

Договор можно заключать на период жизни другого гражданина, которого указало лицо, передающее имущество. Возможна ситуация, когда договор заключили на таких условиях, а гражданин, в пользу которого его заключили, скончался к этому времени. В данной ситуации этот договор постоянной ренты признается ничтожным.

Обязательства плательщика постоянной ренты перестают быть юридически действительными с момента смерти получателя ренты или когда на стороне получателя не один гражданин, то от момента смерти последнего.

Существенное условие договора постоянной ренты – установление доли каждого получателя. Когда доли не определяются в соглашении, то их считают равными. При смерти кого=либо получателей его доля другим получателем переходит, когда договор не исключает такой возможности.

При передаче ренты земельного участка или прочей недвижимости под выплату получатель приобретает в обеспечение обязательства плательщика на это имущество право залога .

Существенное условие договора – условие, которое устанавливает для плательщика обязанность предоставить обеспечение выполнения его обязательств (статья 329 Гражданского Кодекса РФ) или в пользу получателя ренты застраховать риск ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение данных обязательств.

Обеспечение рентных обязательств

Обеспечение обязательств плательщика ренты перед получателем таковой зависит от предмета ренты:

• Для ренты с передачей в собственность движимого имущества либо денежных сумм существенным условием является предоставление любого обеспечения в рамках закона либо страхование рисков своей ответственности перед получателем ренты.
• В отношении недвижимости устанавливается конкретное обеспечение в виде залога. При этом залог не отменяет возможности дополнительно воспользоваться и другими видами обеспечения.

Способы обеспечения обязательств перечислены в ст. 329 ГК РФ. К ним относят неустойку, удержание вещи должника, поручительство, независимые гарантии, задаток, обеспечительные платежи и иные предусмотренные сторонами способы. 

***  

Согласование всех существенных условий договора при оформлении ренты необходимо для признания такой сделки действительной по закону. При грамотном оформлении условий сделки риск признания договора незаключенным через судебные органы минимален. Поэтому следует внимательнее относиться к содержанию каждого условия договора ренты.

Условия договора ренты?

Если вы надумали заключить соглашение о ренте, то вам необходимо знать, какие разделы и пункты должны содержаться в документе:

• наименование соглашения и его порядковый номер;

• число и место, где было подписан документ;

• информация об участниках сторон (ФИО, адреса, телефоны для связи);

• суть подписываемого договора;

• сумма оплаты;

• сроки для исполнения соглашения;

• информация о том, в какой момент будет осуществлен переход права собственности и порядок оформления;

• раздел возможных рисков;

• пункт о гарантийных условиях;

• права, обязанности и ответственность всех сторон;

• условия, при которых возможно расторжение соглашения и т.д.

Обратите внимание!

В документе должна быть указана денежная сумма, которая выплачивается получателю ренты, или дано детальное описание предоставляемых услуг, осуществляемого ухода и т.д. В противном случае соглашение могут признать незаключенным.

При составлении договора следует внимательно отнестись к его содержанию и включить в него все необходимые условия.