Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки: что выбрать?

Содержание

Как рассчитать дифференцированный платеж

Формула расчета аннуитетного платежа сложна. А вот дифференцированный подсчитать самостоятельно легко. Он рассчитывается по формуле:

E=b+p.Здесь Е – ежемесячный ипотечный платеж; b – основной платеж; p – проценты за пользование кредитом.

b=S/N. Здесь S – общая сумма ипотеки, N – количество месяцев, за которые должен быть погашен кредит.

p=Sn*P/12. В этой формуле Sn – остаток долга на расчетный период, Р – годовая процентная ставка. Мы ее делим на 12, поскольку высчитываем ежемесячный платеж.

Sn=S-(b*n). n равно количеству месяцев, в которые уже погашался кредит.

Эти формулы остаются неизменными вне зависимости от банка, поэтому рассчитать дифференцированный платеж легко вручную.

Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

Плюсы аннуитета:

  1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
  2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
  3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
  4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.

Минусы аннуитета:

  1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
  2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

  • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
  • Быстро погашается основной долг.
  • Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

  • Большие начальные платежи по ипотеке.
  • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
  • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

По каким критериям стоит выбирать банк?

Стоит обратить внимание на процентные ставки. Низкий процент – ещё не удача!
Способ начисления процентов

На это действительно стоит обращать внимание в самую первую очередь. От того, как распределяются во времени погашение общей суммы долга и основного долга зависит выгода клиента от работы с этим банком.
Требования банка к клиенту. Уровень дохода может оказаться существенным препятствием на пути к долгожданному кредиту.
Уровень обслуживания в банке. Отношение к клиенту и удобство работы с банком – залог дальнейшего успешного сотрудничества.
Отзывы настоящих клиентов банка. На сайтах и порталах в интернете люди часто рассказывают о своих впечатлениях о работе с конкретным банком.
Информационный сайт банка. Чем больше информации и она конкретней, тем надёжнее банк, а значит, с ним можно иметь дело.

В случае удовлетворения банка вышеуказанным критериям, неплохо, если бы этот банк сотрудничал именно с той организацией, где трудоустроен будущий заёмщик. В таком случае он может рассчитывать на льготы.

Рекомендации заемщикам

Если вы рассматриваете варианты оформления кредита на срок от пяти лет и более, то дифференцированный кредит позволит получить существенную экономию на переплате.

Но при этом нужно понимать, что в первые годы суммы ежемесячных взносов будут высокими. Снизить размер платежей можно, оформив аннуитентный кредит на максимально возможный срок.

Мы рекомендуем провести сравнение банков и выбрать условия по кредитам, позволяющие досрочно платить кредит без ограничений.

Если финансовая ситуация будет благоприятной и позволит сделать накопления, то заемщик сможет распорядиться ими по своему усмотрению: погасив досрочно долг, положив на депозит, купив валюту, сделав инвестиции.

Если же уровень доходом снизится, то долгосрочный кредит с небольшим ежемесячным взносом не станет критичной нагрузкой для семейного бюджета.

Банки, предоставляющих дифференцированные платежи в 2020 году

Вопрос, в каких банках есть дифференцированные платежи, часто интересует заемщиков. Есть ли в Сбербанке такая система и насколько она выгодна? В 2020 году немногие банки готовы предоставлять клиентам возможность делать дифференцированные взносы.

Даже ипотека Сбербанка предоставляется только на условиях аннуитентных выплат. Заемщики выбирают:

  • Россельхозбанк;
  • Газпром.

У этих кредиторов разные условия оформления, требования к заемщикам и другие нюансы. Ипотека с дифференцированными выплатами в Россельхозбанке предоставляется на следующих условиях:

  • возраст клиента – 21– 65 лет (после 65 лет ипотеку дают только в редких случаях и при наличии созаемщиков);
  • гражданство РФ;
  • стаж – не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Минимальная сумма ипотечного займа здесь составляет 100 тыс. рублей, а максимальная – 60 млн. рублей. Первоначальный взнос не менее 15% от суммы. Процентную ставку рассчитывают, исходя их размера займа, статуса клиента, срока кредитования, типа недвижимости.

Разница между двумя видами платежей в Россельхозбанке заключается в выгоде клиента. К примеру, человек берет 2 млн. руб. для приобретения квартиры на первичном рынке. Для первоначального взноса у него есть 400 тыс. руб. Срок кредитования 10 лет.

Если он выберет аннуитетные платежи, то ежемесячно будет платить 22 тыс. 496 руб. Первые 6 месяцев 7 тыс. руб. будут уходить на погашение долга, остальное – на проценты. Но со временем сумма оплаты процентов будет меньше, поэтому основная часть пойдет на погашение займа. Сумма при этом останется неизменной все 10 лет, а переплата – 1 млн.

Дифференцированные взносы рассчитают немного по-другому. Первые месяцы этот же клиент платит более 28 тыс. рублей. Из них погашение основного долга составит 13 тыс. 333 руб. Она останется неизменной на протяжении всех 10 лет. Меняется только та сумма, которая покрывает проценты. При этом она уменьшается.

Месяц Основной долг Погашение ОС Погашение процентов Платеж
1 1600000 13333 15333 28666
2 1586666 13333 15205 28538
3 1573333 13333 15077 28411
4 1560000 13333 14950 28283
5 1546000 13333 14822 28155
6 1533000 13333 14694 28027
7 1520000 13333 14566 27900

Если использовать дифференцированный взнос для выплаты 2 млн. руб. за 10 лет в Россельхозбанке, то клиент переплатит 927 тыс. 666 руб. А это на 171 тыс. руб. меньше, чем при выплате ипотеки с помощью стандартной аннуитетной системы.

У Газпрома следующие условия к клиентам, желающим оформить ипотеку с дифференцированными платежами:

  • возраст – 20–65 лет;
  • гражданство РФ;
  • непрерывный стаж на одном рабочем месте – не менее 6 месяцев.

Требования стандартные. Банк кредитует по двум документам, но размер первого платежа составит 40% от общей суммы. Максимальный размер займа – 10 млн. рублей. Первоначальный взнос при приобретении в ипотеку квартиры на обычных условиях минимальная сумма первого взноса – 10%.

Клиент может оформить от 50 тыс. руб. до 60 млн. руб. Расчет процентной ставки зависит от многих факторов. К стандартной ставке прибавляют 1%, если клиент отказывается от страхового полиса. Еще 0,3% – если заемщик не является зарплатным клиентом Газпрома.

Советы заемщикам

Даже помнимая, что такое дифференцированная система, многие заемщики не могут сделать окончательный выбор. Поэтому перед подписанием ипотечного договора учитывают следующее:

  1. Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
  2. Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
  3. Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
  4. При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Какой именно платеж выбрать – решает клиент. Основная разница между дифференцированной и аннуитетной системой  заключается в размере ежемесячных взносов и переплате. Если срок кредитования небольшой, то переплата окажется незначительной. Но дифференцированные взносы первое время будут высокие. А вот при длительных аннуитетных выплатах (от 10 лет) переплата по сравнению с более гибкой системой будет значительной.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга. Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2021 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк

Программа ипотеки Величина заемных средств Процентная ставка, % в год Срок возврата Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья
Газпромбанк Первичный рынок От 500 тысяч рублей От 4,5 До 30 лет

Не менее 10

Вторичный рынок

8,1

Россельхозбанк

Первичный рынок От 100 тысяч до 60 миллионов рублей От 4,7 1 – 30 лет От 15
Вторичный рынок От 100 тысяч до 8 миллионов рублей От 8 До 25 лет

Не менее 40

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности

Дифференцированные программы банков

Ипотека с дифференцированными платежами предлагается банками в 2019 крайне редко. Объясняется это отсутствием выгоды для кредитора. Легче всего получить такой кредит в Москве и других крупных городах из-за большого количества кредиторов и высокой конкуренции между ними. В небольших населенных пунктах нет так такой борьбы за клиентов, поэтому банкам не приходится разрабатывать различные виды ипотеки с дифференцированным и аннуитетным способами погашения.

В таблице указаны самые распространенные программы жилищной ссуды с дифференцированной схемой.

Программа Кредитор Объем выдаваемых заемных средств (руб.) Ставка (%) Период кредитования Размер первого взноса (%)
«Новостройка» Банк Открытие от 300 тыс. до 30 млн. 11,5 до 30 лет от 20
Приобретение жилья на вторичном рынке Газпромбанк от 300 тыс. до 45 млн. 12 до 30 лет от 15
Ипотека Россельхозбанк от 100 тыс. до 20 млн. От 12,9 до 30 лет от 15
Покупка жилой недвижимости, участие в долевом строительстве Сургутнефтегазбанк от 100 тыс. до 8 млн. От 13,25 до 30 лет от 0
Частный дом от 300 тыс. до 15 млн. От 13,25 до 20 лет от 15

Покупка жилья без использования собственных средств доступна по ипотеке от Сургутнефтегазбанка при условии, что сделка купли-продажи будет заключена с определенными застройщиками, аккредитованными финансовой организацией.

Другие условия программ ипотеки с дифференцированными платежами в каком-либо банке из представленного списка стандартные:

  • требование о залоге (в его качестве может предоставляться покупаемое жилье);
  • возрастные пороги до 60-65 лет (в Газпромбанке допускаектся увеличение данного показателя на 5 лет, предоставив еще один залог).

Что такое дифференцированный платеж

Суть дифференцированного платежа по кредиту заключается в том, что размер ежемесячных взносов постепенно уменьшается. Это обусловлено тем, что на протяжении всего периода кредитования заемщик погашает основной долг равномерно, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности. Поскольку с каждым месяцем тело долга становится все меньше, соответственно и размер начисленных процентов будет снижаться. Собственно, в этом и заключается основное отличие дифференцированного платежа от аннуитетного.

Если сравнить этот способ погашения долга с аннуитетным, то при равных условиях и одинаковой процентной ставке сумма первого взноса при дифференцированном займе будет существенно выше, чем размер регулярных выплат при аннуитетном займе

Это важно учитывать при подаче заявки в банк и определении суммы ссуды. Принимая решение о целесообразности выдачи займа в заявленном размере, банк учитывает платежеспособность клиента. И в расчет берутся именно первые месяцы/годы погашения долга, которые являются самыми тяжелыми в финансовом плане

И в расчет берутся именно первые месяцы/годы погашения долга, которые являются самыми тяжелыми в финансовом плане.

Если у заемщика достаточный уровень доходов, чтобы свободно выплачивать первые большие взносы по дифференцированному кредиту, то данный способ расчетов с кредитором может быть более выгодным. Но и здесь не все так просто. Этот вид выплаты задолженности будет более выгоден в плане долгосрочной перспективы. Если же кредит оформляется на небольшой срок, то нет смысла усложнять ситуацию, выбирая именно этот метод расчетов.

К преимуществам данного способа стоит отнести:

  • тело кредита уменьшается равномерно на протяжении всего срока действия кредитного соглашения;
  • с каждым месяцем минимальный размер обязательного платежа становится все меньше;
  • при долгосрочном кредитовании размер переплаты будет значительно меньше, чем при аналогичных условиях с аннуитетными платежами.

Внимание! Досрочное погашение задолженности при дифференцированном способе расчетов не имеет здравого смысла, поскольку основная часть процентов выплачивается в первые платежные периоды, постепенно сходя на «нет». Если не закрывать кредит досрочно, а платить согласно установленному графику, то на фоне инфляции и с учетом стабильного уменьшения размера платежей, кредит станет платить гораздо легче и выгоды будет больше.

Особенности двух вариантов выплаты

Список кредитных организаций, работающих по схеме дифференцированных платежей по кредитам, постоянно сокращается. Аннуитетные взносы приносят банкам большую выгоду и возможность получить прибыль в виде процентов в первые годы погашения займа. Если при дифференцированной схеме платеж постепенно сокращается, то при аннуитетных выплатах значение всегда постоянное, и в первый год, и в последние месяцы погашения кредита.

Если все платежи по графику расписать двумя колонками, основной долг и проценты, то можно заметить следующую закономерность:

  1. Дифференцированный взнос — это погашение задолженности разными платежами, которые уменьшаются каждый месяц. Состоит из доли основного долга и процента на остаток. Выплата по задолженности всегда одинаковая. Процентные выплаты уменьшаются каждый месяц.
  2. Аннуитетный взнос всегда постоянный, но от суммы платежа большая часть уходит на проценты и только минимальное количество денег на погашение долга. Перевес по возврату займа над процентами происходит лишь во второй половине всего кредитного периода. Если ипотека оформлена на 10 лет, то в первую пятилетку банк получает свои дивиденды и частично списывает задолженность. Досрочное погашение не всегда выгодно клиенту. В первые годы сумма долга изменяется незначительно.

Дифференцированная схема платежей по ипотеке прозрачная и более выгодная для заемщика. Но кредитные организации отдают предпочтение аннуитетным взносам, в процессе формирования которых разобраться сложнее, но выгода банка существеннее.

Иногда преимущества от аннуитетного графика видят и потребители, доход которых не позволяет делать максимальные выплаты в первые месяцы, как предусмотрено при дифференцированных взносах. Банк вправе отказать или снизить сумму, если есть сомнения в финансовых возможностях заявителя.

Аннуитетный взнос обычно меньше дифференцированного, если речь идет об одинаковых условиях кредитования (сумма, срок погашения и годовой процент). Это увеличивает шансы на одобрение заявки.

Смотрите на эту же тему: Порядок раздела квартиры купленной по ипотеке в году

Аннуитетный платеж

Расчет платежей

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6–7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Дифференцированный и аннуитетный платеж: особенности

В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.

Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.

Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

  • тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
  • проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

  1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
  2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Какой кредит выгоднее, с аннуитетными или дифференцированными платежами

Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

  1. Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
  2. Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

  • Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
  • Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
  • Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Не по заемщику ипотека

Дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного или нет?

🧮 Калькулятор и методика расчета

Формулы аннуитетного и дифференцированного платежей довольно сложные, поэтому мало кто прибегает к самостоятельным расчетам. Гораздо проще и быстрее воспользоваться готовым калькулятором.

Кредитный калькулятор на сайте calcus.ru

Пример расчета аннуитетного платежа

Чтобы было более понятно, рассмотрим оба варианта платежей на примере.

Формула расчета аннуитетного платежа:

сумма кредита х коэффициент аннуитета

Это стандартная формула, которая используется в большинстве случаев, но изредка банк может вносить какие-то изменения.

Чтобы вычислить коэффициент аннуитета, нужно воспользоваться формулой:

месячная процентная ставка х (1 + месячная процентная ставка)ª / (1 + месячная процентная ставка)ª – 1

где ª – это количество платежей.

Для примера рассмотрим кредит в 500 000 рублей на срок 18 месяцев под годовую ставку 15%.

Сначала нам нужно вычислить месячную процентную ставку: 15% / 12 = 1,25% = 0,0125.

Количество платежей – это количество месяцев, то есть 18 платежей.

По вышеуказанной формуле расчет будет таким:

0,0125 х (1 + 0,0125)18 / ((1 + 0,0125)18 – 1) = 0,062385

Далее нужно получившийся коэффициент аннуитета подставить в расчет нашего платежа:

500 000 рублей х 0,062385 = 31 192,5 рубля.

Полная стоимость кредита. Из чего складывается, возможные способы снижения
Читать

Кредитная амнистия и другие способы снизить долговую нагрузку
Подробнее

Стоит ли платить коллекторам за просроченные кредиты
Смотреть

Пример расчета дифференцированного платежа

Дифференцированный платеж рассчитать сложнее из-за того, что в силу специфики, о которой написано выше, его сумма ежемесячно меняется.

Для примера рассмотрим тот же кредит – 500 000 рублей на срок 18 месяцев под годовую ставку 15%.

Формула расчета дифференцированного платежа:

часть основного кредита х сумма процентов

При дифференцированном способе погашения задолженности часть основного кредита не меняется (конечно, если не допускать просрочек и иных нарушений). Процентная составляющая уменьшается каждый месяц. А поскольку сумма долга становится ниже, то, соответственно, становятся ниже и начисляемые проценты.

Сначала посчитаем часть основного кредита:

500 000 рублей / 18 месяцев = 27 777,78 рубля часть основного кредита

Именно эту сумму заемщик должен будет платить ежемесячно. Теперь посчитаем вторую часть формулы дифференцированного платежа – сумму процентов.

Существует несколько вариантов расчета, но наиболее популярен с ежедневным начислением процентов:

остаток долга х годовая ставка х дни, за которые начислены проценты / количество дней в году

Для удобства сделаем расчет исходя из 365 дней в году и 30 дней в месяце. Например, мы оформляем кредит 1 июня, значит, следующий наш платеж будет 1 июля. Считаем сумму за первый месяц:

500 000 рублей х 15% х 30 дней / 365 дней = 6 164,38 рубля суммы процентов

Теперь считаем общий дифференцированный платеж за первый месяц кредита:

27 777,78 рубля часть основного кредита + 6 164,38 рубля суммы процентов = 33 942,16 рубля размер дифференцированного платежа в первый месяц.

Уже со второго месяца дифференцированный платеж уменьшится на 27 777,78 рубля, то есть проценты будут начисляться не на первоначальные 500 000 рублей, а на 472 222,22 рубля. Поскольку следующий платеж должен быть 1 августа, то произведем расчет процентов, взяв 31 день (считаем платеж за второй месяц, июль, в котором 31 день):

472 222,22 рубля х 15% х 31 день / 365 дней = 6 015,9 рубля

Теперь считаем общий дифференцированный платеж за второй месяц кредита:

27 777,78 рубля часть основного кредита + 6 015,9 рубля суммы процентов = 33 793,6 рубля размер дифференцированного платежа во второй месяц.

Как видно, уже с самого начала гасится значительная часть основного долга, и сумма процентов так же уменьшается.

Воспользуйтесь готовым калькулятором, если нет желания сидеть над формулами самому.

Где та грань, после которой человек может объявить себя банкротом
Читать

5 способов проверить долги физических лиц. Пошаговые инструкции
Подробнее

Как выбраться из долговой ямы по займам и кредитам
Смотреть

Возможности и условия досрочного погашения

Справка! Заёмщика может подкупить стабильность в уплате кредита аннуитетным способом, а это в свою очередь-спланировать свой бюджет (расходы и доходы) на месяц и даже год вперёд.

При досрочном погашении диф.платежа не нужно каждый раз бегать предупреждать об этом банк, просто в следующем месяце уже можно отталкиваться от значительно меньшей суммы основного долга (помним, что каждый месяц платёж по кредиту будет различный). Хорошо сэкономить на дифференцированном платеже заёмщик сможет в случае если не планирует погашать ипотеку досрочно.

При дифференцированном платеже тело основного кредита гасится равномерно, а в случае аннуитета – равномерно погашается сумма долга банку по процентной ставке. В отличие от дифференцированного, лучше аннуитетную ипотеку погашать досрочно, в течение первой половины срока.

Банк, дающий добро на такой способ уплаты ипотеки обращает внимание, в первую очередь, на доход заёмщика, отчисления из которого в счёт ипотеки по закону не должны превышать порог 50 %

Плюсы и минусы

Плюсы досрочного погашения Минусы досрочного погашения
При уменьшении срока кредита уменьшаются и проценты, потому что начисляются они на регулярно уменьшающийся остаток основного долга. Может больно ударить по семейному бюджету.
Сбросив досрочно обязанность ежемесячно отдавать банку солидную сумму из семейного бюджета, можно на порядок улучшить качество жизни. В период кризиса, отдав банку большую сумму денег в погашение ипотеки можно оказаться перед необходимостью брать потребительский кредит под ещё больший процент и невыгодные условия. Здесь действует основное экономическое правило: во время кризиса в свободном обращении должно быть меньше денег.
Не нужно предупреждать банк о внесении большой суммы на счёт – вносится на счёт столько денег, сколько угодно в рамках долга. При таком способе кредита в первый год выплат с заёмщика удерживаются самые значительные суммы за весь предполагаемый срок. Затем, намного «похудевший», уже станет намного лёгок в уплате, а затем и вообще незаметен.

Дифференцированный платёж выходит выгодней для клиента банка, чем аннуитетный. Его способны предложить немногие финансовые организации, затем, что он просто невыгоден им. Зачем позволять клиенту экономить, если можно просто и быстро нажиться на своём заёмщике. Пусть лезет из кожи, работает на 5 работах, платит кредит, кормит семью. А миллиарды у банков будут расти с каждой минутой.

Такова заботливая логика всех банковских учреждений, поэтому лучше вообще не прибегать к их услугам. Себе дороже будет, как говорится!

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий