Аренда земли у государства

Как создать аукцион на уже сформированные земельные участки

К такому типу участков относятся следующие: стоящие на кадастровом учете и те, которые отображены на карте РосРеестра. Собственниками таких земельных участков выступают либо муниципальные власти, либо само государство.

Получение списка муниципальных участков

Для этого нужно обратиться в Многофункциональный центр или же в службу одного окна, после чего запросить специальную выписку об объектах недвижимости в пределах города или области, которые доступны для аренды.

В течение пяти дней вам предоставят нужную информацию. Государственная пошлина составит двести рублей для физлиц.

Выбор участка

Для выбора подходящего вам участка, нужно зайти на сайт РосРеестра и отыскать публичную кадастровую карту, где в строке поиска надо указать кадастровый номер интересующего вас участка. На сайте вы сможете увидеть статус участка, а также дату постановления земли на кадастровый учет, ее площади и прочее.

На этой же странице, возможно, оформить запрос на регистрацию, кликнув на соответствующую кнопку.

Важно знать, что при выборе участка, на нем должны отсутствовать различные строения: бесхозные, ЛЭП, трубо- или газопроводы, а также другие

Обратите внимание на возможность подключения к действующим инженерным сетям

Подача заявления

После того, как аукцион был проведен, результаты торгов будут занесены в специальный протокол в 2 экземплярах, которые должны подписать победитель и организатор. В протоколе также будет указано имя победителя и сумма арендной платы. С победителем аукциона будет заключен договор аренды на срок от трех до двадцати лет. Задатки, которые ранее внесли участники аукциона, будут возвращены в течение 3 дней после завершения торгов.

Без проведения аукциона для льготников

Федеральное и региональное законодательство предусматривает предоставление гражданам из числа льготников бесплатный земельный участок без проведения аукциона

Важно знать, что арендовать в данном случае можно также те участки земли, которые ранее были предназначены для муниципальных целей сельскохозяйственных целей. Согласно законодательству, сумма аренды для льготника не должна быть больше, чем земельный налог

Найдите свободный земельный участок и подготовьте схему

Для этого нужно посетить сайт РосРеестра и начать ручной поиск по карте.На данном этапе можно обратиться к кадастровому инженеру, который проконсультирует вас по интересующим вопросам, а также укажет верное направление для поисков.

На подготовку специальной схемы обычно уходит от пятисот до двух тысяч рублей.

Подача заявления

Для этого вам нужно обратиться в муниципальные власти и написать заявление о

В заявлении обязательно нужно указать следующие данные: цель использования земли и кадастровый квартал, а также реквизиты сторон.

К заявлению прикладывается ранее подготовленная схема, а также копия документа, который удостоверяет вашу личность (в том числе и прописка).

На рассмотрения вашей заявки уйдет до тридцати рабочих дней. После вынесения решения будет опубликовано извещение о предоставлении земучастка в установленном законе порядке. Данные будут опубликованы на официальных сайтах.

Важно знать, что в заявлении вы можете указать максимальные размеры земельного участка.

Постановление земельного участка на кадастровый учет

Для этого вам понадобиться взять схему, а также постановление главы района и отправиться к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта земли и постановления участка на учет. На данный этап уйдет до десяти рабочих дней и до шести тысяч рублей.

Подача заявления о предоставлении участка для аренды

Заявление пишется на имя главы администрации, к нему нужно приложить ранее собранные документы. На подготовку договора уходит до тридцати дней, после его оформления, у будущего арендатора будет еще тридцать дней на ознакомление с договором и его подписание.

Заключение договора

Договор заключается в трех экземплярах, после чего нужно оплатить арендную плату на шесть месяцев вперед и зарегистрировать договор при помощи РосРеестра. Помните, что использование земли не по заявленной цели может привести к расторжению договора и уплате штрафа.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

  • площадь;
  • адрес или месторасположение;
  • кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Сдать участок без межевания — не лучшее решение.

Стоимость


безвозмездными

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и проживания;
  • контактный номер телефона.
  • От юридического лица требуется:
  • наименование;
  • Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  • месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Для оформления договора аренды части земельного участка можно воспользоваться типовой формой договора аренды земли. Скачать образец можно по этой ссылке.

Как правильно арендовать землю для фермерского хозяйства?

Аренда с/х земель — это процедура, требующая соблюдения правил со стороны закона.

Если один раз все оформить «по уму», то потом не придется отрываться от производственных нужд, чтобы решать вопрос законности использования выделенных земель.

Арендодатель — государство

Если собственником намеченного для КФК надела является местный орган власти, на имя уполномоченного лица следует написать заявление.

В бумаге указать:

  • цель аренды;
  • условия аренды (платно или безвозмездно);
  • правомочные основания;
  • расположение выбранного надела;
  • соглашение о действии КФК;
  • аргументы в пользу положительного решения (объемы производства, участники КФК);
  • сроки найма (для арендованных участков).

На момент подачи заявления необязательно иметь на руках свидетельство о регистрации КФК или ИП.

Его допускается оформить после того, как договор об аренде будет подписан.

Для каждого запроса законом установлены свои сроки рассмотрения:

  • получение в собственность или аренда — 14 рабочих суток;
  • установление границ участка — максимум месяц;
  • заключение договора аренда или собственности — неделя.

После поступления заявления администрация в СМИ дает объявление о намерении сдать конкретный надел в аренду, также приглашаются все заинтересованные стороны принять участие в аукционе. Единственный лот — выставленная территория.

Если у заявителя объявляются конкуренты, претендующие на тот же с/х участок, проводятся торги по всем правилам. В противном случае надел автоматически отдается в аренду единственному потенциальному арендатору.

После вынесения положительного решения стороны подписывают договор аренды.

Если срок найма больше года, документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В договоре прописываются основные условия и правила использования участка — арендная плата, права и обязанности сторон в деталях. В том числе и пункт о возможности выкупа с/х угодий действующим арендатором.

Стоит учесть, что расходы на межевание с/х земли несет потенциальный арендатор.

Также в его обязанности входит постановка участка на кадастровый учет. На торги выставляется подготовленный юридически участок и прошедший соответствующую проверку.

Бесплатная возможность

В 2015 году в ЗК (статья 39) были внесены поправки. Они сделали бесплатную аренду

С/х землю можно взять в аренду, например, пятилетку. Если в указанный срок фермер добросовестно соблюдал условия договора, по его истечении он имеет право оформить территорию в собственность.

Арендодатель — частное лицо

Что делать, если собственником приглянувшегося участка является не государство, а частное лицо? Остается лишь одно — идти и договариваться об аренде на приемлемых для обеих сторон условиях.

В некоторых случаях такой вариант оказывается более простым и выгодным.

Арендодателем может выступать гражданин или юридическое лицо. Земельный участок должен числиться на кадастровом учете. Стоимость аренды определяет сам владелец исходя из собственных материальных мотивов. Договор заключается только по приходу сторон к обоюдному согласию по всем пунктам.

В договоре во избежание вероятных разногласий четко прописываются:

  • информация о земельном наделе;
  • срок аренды;
  • условия аренды;
  • размер и порядок выплаты;
  • права сторон;
  • обязанности сторон.

Если соглашение имеет срок, превышающий 11 месяцев, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Залог права аренды земельного участка можно использовать при оформлении ипотеки. В некоторых случаях служащие имеют право проживать в общежитиях. Подробнее об этом читайте в нашей статье. Обо всех преимуществах ренты квартиры можно прочитать здесь.

Расчет размера оплаты аренды земли у государства

На размер арендной платы влияют следующие факторы:

  • местоположение региона, развитие его экономики;
  • категория земель и их целевое использование;
  • оцениваются постройки, расположенные на сдаваемой территории;
  • учитывается рельеф местности;
  • на стоимость влияет характеристика почв, если они используются для сельскохозяйственных нужд;
  • учитывается расстояние до природных объектов и дорог, развитие инфраструктуры.

Инструкция по расчету арендной платы:

  1. устанавливается регион, в котором арендуется земля.
  2. Определяется категория земельной территории.
  3. Выясняется цель, для какой будет использоваться земельный участок.
  4. Далее определяется потенциальный пользователь. Следует уточнить его статус: физическое или юридическое лицо, а также имеются ли какие-либо льготы у будущего арендатора. Для инвалидов, многодетных семей, пенсионеров, участников боевых действий обычно используется специальный поправочный коэффициент, который уменьшает арендную плату.
  5. После установления всех основных характеристик требуется определиться с методом расчета размера арендных платежей.

От кадастровой стоимости

Наиболее часто размер оплаты арендованной земли у государства устанавливается в зависимости от кадастровой цены земельной территории.

Для вычислений используется формула — АП=КС*ПР:

  • где АП – плата за пользование участком;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • ПР – коэффициент, который зависит от целевого использования и статуса арендатора.

Величина поправочного коэффициента указана в Постановлении №582:

  • 0,01% берется для физических лиц, имеющих право на налоговую льготу, а также на участки, загрязненные радиоактивными отходами;
  • 0,6% используется для расчета земель, используемых под садоводство и огородничество, сенокошение и выпас скота, земли под пастбища, для постройки ИЖС, подсобного и дачного хозяйств, а также предоставление территорий для фермерства;
  • 1,5% берут в расчет для участков, под строительство жилых домов и промышленных объектов;
  • 2% на эксплуатацию и добычу недр.

На торгах

Цена, установленная на торгах, обычно используется при освоении земель под строительство жилья.

Причем начальная величина торгов устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости.

По ставкам Минэкономразвития

Расчет по базовым ставкам Минэкономразвития применяется для предоставления территорий под авто- и железные дороги, трубо-, нефте- и водопроводы, под объекты для утилизации.

Формула для подсчета арендной платы от базовых ставок Минэкономразвития выглядит так — АП=S*БС*КП*ЗК:

  1. где S – площадь участка;
  2. БС – базовая ставка;
  3. КП – коэффициент поправки;
  4. ЗК – зональный коэффициент.

Базовая ставка устанавливается для каждого региона своя и оценивает привлекательность его месторасположения. Для Москвы она составляет 31,23 рубля за 1 м², для Санкт-Петербурга – 22,53 рубля за 1 м², а для Чукотки – только 3,2 рубля 1 м².

Зональный коэффициент позволяет учесть особенности территории, ее ценность и окружающие ее зоны, поправочный коэффициент показывает зависимость от категории земли и целевого ее использования.

От рыночной цены

Арендная плата устанавливается от рыночной цены в случаях предоставления земель, находящихся в федеральной собственности. При этом на нее оказывают влияние в большей степени спрос и предложение, экономическое положение в регионе и политическая ситуация в стране.

Формула для этого используется следующая — АП=РС*СР:

  • где РС – рыночная цена;
  • СР – ставка рефинансирования.

Лучше если рыночная цена земельного участка будет установлена за полгода до заключения сделки с землей.

Если вас интересует информация об аренде земли на 49 лет с выкупом, то обязательно прочитайте нашу статью о том, как перевести эту землю в собственность по окончанию срока аренды.

Для чего можно арендовать

  • Ведение сельского хозяйства (организация сельскохозяйственного производства);
  • Осуществление жилого строительства (с последующим выкупом участка, взятого в аренду);
  • Получение природных ресурсов или строительство сооружений для их добычи.

Если рассматривать каждый из вариантов по отдельности, то следует отметить, что в любом из этих случаев договор аренды земли будет автоматически продлеваться, если арендатор продолжает пользоваться участком без изменения условий его использования.

Что касается аренды земли для ведения сельского хозяйства, то здесь необходимо отметить, что при написании заявления с просьбой о заключении договора аренды потенциальному арендодателю необходимо будет сообщить, какой именно вид сельского хозяйства он намерен осваивать (под пастбища, для высадки сельскохозяйственных культур и т.д.).

Это будет необходимо для большей вероятности положительного рассмотрения такого заявления.

В том случае, если на участке, который планируется взять аренду, будет в последующем осуществляться жилое строительство, то здесь необходимо отметить, что арендатор будет выступать обладателем исключительного права на аренду конкретного участка до момента продажи выстроенного жилья (например, при строительстве многоэтажки тот участок земли, который находится под домом можно будет арендовать только собственнику дома.

Однако продлится такая монополия лишь до того момента, пока последняя квартира не будет продана.

Как только такое происходит, исключительные права на аренду переходят жильцам этого дома в полном объеме, а стоимость арендной платы будет включена в виде скрытых платежей в счета на оплату за жилье).

Нередки случаи аренды земельных участков для добычи на них полезных ископаемых или организации их транспортировки от места добычи до места переработки (например, строительство газо- или нефтепровода, организация шахты). В этом случае арендатор будет платить не только арендную плату, но и взносы за ущерб окружающей среде (эти условия обязательно должны быть прописаны в заключаемом договоре аренды).

Кроме того, в тексте соглашения должно быть зафиксировано положение о том, что после окончания работ арендодатель обязан в пределах своих возможностей минимизировать тот ущерб, который был нанесен природе (так, при строительстве подземных газопроводов после засыпки траншеи по окончании работ строительная организация обязана либо собственными силами, либо путем привлечения соответствующих организаций воссоздать ландшафт в максимально приближенном к первоначальному виде с использованием того растительного материала, который будет идентичен ранее уничтоженному).

Какие могут возникнуть сложности?

  1. Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
  2. Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
  3. Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.

От каких факторов зависит размер стоимости аренды земли?

В 2009 году было принято постановление Правительства, которое регламентирует принципы определения стоимости земель, которые передают в пользование гражданам или юрлицам. В нем прописаны основные факторы, влияющие на цену арендуемых у государства земель. В числе ценообразующих параметров арендной платы выделяют:

  • кадастровую стоимость земли (это основополагающий параметр);
  • рыночную стоимость надела (используется только при отсутствии актуальной кадастровой оценки);
  • результаты проведенных торгов;
  • размер земельного налога;
  • ставка оплаты, которая определяется исходя из сроков аренды.

Сам порядок внесения арендной платы, ее величина, специфика и периодичность платежей прописываются в договоре аренды.

Ежегодно государство разрабатывает базовые ставки арендной платы. При этом весомое значение уделяется категориям земельных участков.

В Земельном кодексе определяется 7 категорий участков в зависимости от их целевого назначения. Это земли поселений, с/х назначения, спецназначения, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, госзапаса. Такое распределение принято для рационального землепользования и сохранения свойств земель.


ИЖС

Большая часть земель в России находится в региональной или муниципальной собственности. Поэтому местными властями обычно корректируется базовая ставка, зафиксированная на федеральном уровне, с учетом уровня экономического развития и региональной специфики.

Арендная плата определяется с учетом зонального и поправочного коэффициента. Зональный коэффициент учитывает ценность земли, ее особенности и окружающую среду. Он всегда учитывается в процессе определения кадастровой стоимости на арендованный земельный участок.

Поправочный коэффициент определяется целевым назначением земельного участка и способом его использования.

Очевидно, что при определении арендной ставки не может не учитываться площадь участка.

Способы получения земли

Добиться аренды государственного участка можно несколькими способами, каждый из которых потребует время.

Аукцион

Торги за землю представляют собой обычный аукцион, участники которого предлагают свою ставку арендной платы. Процедура проводится официальным уполномоченным лицом – главой поселения. Если желающий оформить аренду на данный надел один, он имеет право заключить договор напрямую. Сделка оформляется в течение 20 дней после проведения торгов.

Сама процедура пошаговая:

  1. Получение информации о принадлежности выбранного участка (сайт Росреестра). Если данные отсутствуют, значит, земля свободна.
  2. Подача соответствующего заявления на имя поселкового главы. Необходимо указать данные в полном объеме: паспортные сведения, ИНН, прописку, регистрационный кадастровый номер участка, его площадь, свои намерения (аренда), цели использования (если строительство, то указать тип возводимой недвижимости).
  3. Принимающий заявление чиновник проверит правильность указанных данных и присвоит документу регистрационный номер.

В течение двух месяцев (от даты подачи) администрация должна назначить день торгов. В указанный день лицо получает право арендовать заявленный участок.

Заявителю может быть отказано в аренде. В этом случае ему приходит письменное уведомление с подробным обоснованием причин отрицательного ответа (со ссылкой на законодательные нормы).

Решение можно обжаловать в суде.

Без торгов

Договор на аренду можно заключить и без официальных торгов. Есть одно условие — на данном земельном участке уже имеются объекты недвижимости, принадлежащие потенциальному арендатору.

В этом случае действия определены:

  • Подача заявления на имя главы поселения.
  • Проверка поданных сведений о заявителя с оформлением согласия со стороны контролирующих ведомств.
  • При положительном решении на руки лицо получает два акта. В одном — расположение надела и его границы, во втором — согласование и утверждение.
  • Обращение арендатора в Росреестр для получения на руки кадастрового паспорта. Он будет служить доказательством регистрации в земельном ведомстве.
  • Составление и подписание договора аренды с местной администрацией.

Бесплатная аренда

Если арендатор горожанин и желает переехать в сельскую местность. Но этот вариант возможен для специалистов, в которых нуждаются «на деревне» (медики, учителя и т. д.). Полный перечень дефицитных работников находится у главы поселения.

Договор аренды заключается на 5-6 лет, за указанный срок арендная плата не берется. Также он может предусматривать последующий выкуп выделенного участка.

Но есть одно существенное ограничение — надел выделяется под жилое строительство. Участок нельзя будет использовать под фермерское хозяйство.

Арендованная земля у государства дает отличную возможность развивать собственный бизнес на выгодных условиях. Особенно это касается фермерского направления. Чтобы избавить себя от лишних «головоломок» в этом вопросе, изучите земельное законодательство, продумайте каждый шаг и подготовьте необходимые документы. Если позволяют финансы, доверьте процедуру оформления аренды опытному юристу.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий