Аренда квартир с выкупом в москве

Требования к заключению договора

С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ). Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:

  • обязанности сторон;
  • порядок внесения платежей;
  • ответственность арендатора и собственника;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • условия расторжения договора.

Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:

  • права арендатора на приобретение имущества;
  • его оговоренная выкупная стоимость;
  • процесс и условия передачи прав собственности.

Справка! Перечисленные пункты допустимо оформить дополнительным соглашением к основному договору, чтобы разделить аренду и последующую продажу.

В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль, на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств

Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора

Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.

Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.

Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:

  1. Обязательная письменная форма составления.
  2. Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
  3. Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
  4. Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Важно! В договор целесообразно включить пункт о страховании жилья, предварительно заключив соответствующее соглашение со страховой компанией.

Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недостатки:

  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной стоимости.
  • Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипотека.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве примера:

  • квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
  • пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
  • кре­дит – 1 800 000 руб.;
  • срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
  • 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заемщиков);
  • вид пла­те­жей – аннуитетный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие цифры:

  • еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
  • пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
  • общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взносом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из которых:

  • 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
  • 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).

Под­ве­дем итоги:

  1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипотеке: 
  2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья: 
    • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
    • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски одинаковы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они составляют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эконом-жилье?

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипотеку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выкупом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и продавцом:

  • он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
  • про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в договоре;
  • если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень значительны.

Видео: Арен­да жилья с выкупом

Переход квартиры в собственность арендатора согласно договора

Процесс перехода квартиры в собственность арендатора при заключении договора об аренде с правом выкупа оговаривается сторонами отдельно. Заранее устанавливаются четкие сроки выкупа квартиры, сумма ежемесячной арендной платы, обсуждается общая стоимость квартиры, за которую покупатель готов купить, а продавец продать помещение, и оговариваются условия выкупа. В договоре аренды квартиры можно обозначить одно из двух возможных условий выкупа:

Рекомендация
В случае заключения данной сделки лучше будет производить все выплаты через банк (расчетный счет можно указать в договоре), а не «из рук в руки». В последующем, при возникновении спорных ситуаций, квитанции из банка станут доказательством осуществления всех платежей.

  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира. В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, арендатору после выплаты полной стоимости недвижимости нужно зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом. О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки. Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости

Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон

Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

полное описание предмета договора — адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

  • переход права собственности по договору этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;
  • положения об аренде квартиры данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто: 

  • для граждан паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
  • для организаций документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

В чем особенность соглашения между физическими лицами?

Упоминание о заключении такого рода соглашения содержится в ст.624 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 в договор найма квартиры может быть включено условие, согласно которому съемное жилье после истечения срока аренды перейдет в собственность арендатора.

Также это может произойти и до официального прекращения арендных отношений. В случае, если квартиросъемщик перечислит арендодателю выкупную цену жилья в полном размере.

Основная особенность такого соглашения заключается в том, что помимо аренды, в нем также прописывается возможность дальнейшего выкупа объекта недвижимости.

Таким образом, это смешанное соглашение, в котором сочетаются элементы:

  • договора найма жилья;
  • предварительного соглашения о купле и продаже недвижимости.

Справка. В случае, если в самом документе не прописано условие, дающее право квартиросъёмщику в будущем выкупить квартиру, в которой он временно проживает, то такая возможность может быть предусмотрена в дополнительном соглашении сторон, составленном к основному договору (п.2 ст.624 ГК РФ).

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Плюсы и минусы аренды с выкупом

Преимущества этой имущественной сделки:

  • Отсутствие первого взноса.
  • Минимум требований к оформлению и отчётной документации.
  • Допустимость привлечения правовой базы АИЖК.
  • Допустимость экономии при сокращении сроков погашения кредита.
  • Отсутствие рисков для обеих сторон, тщательная проверка правоспособности недвижимости.

К числу минусов относятся:

  • Слабая законодательная база. Её закрепление через официальные учреждения (АИЖК) требуют повышения стоимости за счёт процентной ставки.
  • При ипотеке граждане не выплачивают стоимость аренды, так же проживая в принадлежащем им, жилье, на правах пользователя.
  • По итогам себестоимости объекта, ипотечный кредит более экономичен.

Если исходить из деталей, то лицам, у которых нет накоплений на оформление ипотеки, логичнее обратиться в АИЖК, чем брать кредит на первый взнос, при оформлении ипотеки.

Наличие сложностей при оформлении ипотеки, приводит к развитию альтернативных вариантов, к числу которых относится деятельность АИЖК.

Расторжение соглашения

Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.

Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:

  • Если наниматель пользуется имуществом с нарушением условий договора.
  • Если наниматель наносит ущерб арендованному имуществу.
  • Если наниматель более двух раз не вносил плату за аренду жилья.

О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.

Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).

В чем разница соглашения с застройщиком и физическим лицом?

Аренда с выкупом у частного лица и застройщика отличается следующим:

  1. Обычно застройщики предлагают не аренду с выкупом, а покупку жилья в рассрочку. Последняя предполагает внесение первоначального взноса, отсутствующего при оформлении договора.
  2. Застройщики часто сдают недвижимость с дальнейшим выкупом на стадии строительства, в то время как у частных лиц арендуется готовое жилье.
  3. Договор между частными лицами предусматривает, что многие моменты они могут регулировать между собой без документального его подтверждения. В случае с застройщиками соглашение определяет все моменты.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

○ Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон

Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом

Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий