Анализ рынка недвижимости и аналитические статьи от irn.ru

Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

  • по программе можно купить жилье только в новостройках;
  • стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
  • первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
  • все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
  • банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

Но если программу продлят, чем это грозит рынку?

Цена недвижимости становиться привлекательнее?

Однако, мы прекрасно знаем, что цена рубля на валютном рынке снизилась по отношению к основным мировым валютам практически вдвое. Рубль, благодаря ряду факторов, вырвался из продолжительного коридора стабильного курса(как раз в этот период мы наблюдали устойчивый рост стоимости м2 квартир и домовладений) и при своей высокой волантийности находится в районе отметок 65-70руб./доллар

При этом, при условии стабилизации и роста цены на нефть, как основной индикатор, все еще, пополнения источников поступления доходов для Российского бюджета, есть некоторая вероятность дополнительного снижения стоимости доллара по отношению к рублю. Например, при преодолении уровня поддержки в 65 руб./доллар, по данным теханализа, цена может опуститься и до уровней поддержки в 55-57 руб./доллар. 

При таком развитии событий уровень общей инфляции в экономике РФ будет замедляться, а цена на недвижимость может вновь стабилизироваться и развернуться в сторону роста. Ведь в долларовом эквиваленте стоимость м2 упала пропорционально падению российской валюты – то есть практически в 2 раза.

Корреляция цены за м2. Индекс РТС — основной индикатор

Однако, цена недвижимости – индикатор развития экономики. А не наоборот. Цена формируется на основании вышеизложенных опережающих показателей и индикаторов. Но какой же из показателей является наиболее приемлемым при определении перспектив развития динамики ценовых показателей на недвижимость?

Рассмотрим корреляцию цены за м2 Московской недвижимости со значениями индекса РТС – одного из основных показателей рынка ценных бумаг и в целом, финансово-экономических показателей отраслей народного хозяйства в РФ.

Для корректности и безотносительности к курсовым колебаниям возьмем график в привязке к евро. Наблюдая за взаимосвязью графика индекса РТС(сиреневый) и приведенной ценой за м2 недвижимости, можно со всей определенностью сказать, что график цены «следует» за графиком РТС с некоторым отставанием, при этом сглаживая его повышенную волантийность. Иными словами, если график РТС с 2000 года по 2008 г. имел восходящий тренд, то и недвижимость с некоторым отставанием, но росла. И наоборот. С 2008 года РТС – в нисходящем тренде. И, соответственно, график стоимости жилого квадратного метра с определенным отставанием – снижается.

В настоящее время линии значений графиков расположены не слишком далеко друг от друга. Если учесть, что график стоимости квартир и домовладений имеет определенную инерцию, можно предположить, что при дальнейшем росте индекса РТС, стоимость м2 еще какое-то время может продолжить снижаться, прежде чем поменять тренд. Если же РТС продолжит падение, то «утянет» за собой и стоимость м2, правда, опять-же с оговоркой на инерцию, но падение в этом случае, все же будет сильнее.

ВВП и стоимость жилья

Стоимость жилого квадратного метра зависит от общего состояния экономики страны. Это ясно. И что мы имеем в 1-м квартале 2016?

Основной показатель развития экономики – ВВП (Валовый внутренний продукт).

Показатели роста (падения) ВВП в 1-м квартале оставляют желать лучшего. По темпам роста(а в нашем случае – падения) ВВП Россия по предварительным данным Росстата занимает в 2016 году почетное предпоследнее место не только среди стран с развитой экономикой, но и стран БРИК, пропустив вперед только Бразилию.

Схожие показатели и по динамике роста потребительских цен. Рост цен больше наблюдается только в Бразилии. Только по падению промпроизводства Россия смогла снизить темпы по сравнению с прошлым периодом. Негативные процессы на рынке недвижимости вполне соответствуют ожиданиям и общей динамике экономической ситуации в России.

И все же, покупать сейчас или ждать?

На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.

Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.

И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.

Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.

Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.

Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.

Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся

А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.

Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.

Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.


Бренд

Страна происхождения

Профиль


Ценовой сегмент

1

UFC Gyms

США

Фитнес клуб

Выше среднего

2

Filorga

Франция

Косметика и парфюмерия

Выше среднего

3

Suitsupply Woman

Нидерланды

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

4

The North Face

США

Одежда / Обувь / Белье

Средний

5

Ereda

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

6

Jysk

Дания

Товары для дома / Интерьер

Ниже среднего

7

Boss Woman

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

8

Weekday

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

9

Paulig Café&Store

Финляндия

Общественное питание

Средний

10

Patrick Roger

Франция

Продукты

Выше среднего

11

Adidas Terrex

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Средний

12

&OtherStories

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

Динамика цены недвижимости в долларовом исчислении

На графике мы видим значительное и очень сильное падение цен за период снижения стоимости рубля. В грубом приближении можно назвать изменение долларовой стоимости обратно пропорциональным рублевым показателям. Очень условно, но все-же можно предположить, при условии стабилизации мировых цен на энергоносители в районе 50-60 долларов, приостановку падения цен на уровне поддержки в районе 1600 – 1750 долларов\м2.

Об этих уровнях говорит технический анализ графика приведенной цены, а также очень важный график цены в долларах за м2 в Москве с корректировкой на денежную массу. Это график, который показывает нам сколько долларов «напечатали» за этот период, что в достаточной мере учитывает и долларовую инфляцию. То есть показывает, сколько недвижимость «действительно» стоит.

И не трудно заметить, что в этом разрезе, недвижимость в столице в июне 2016 года уже подешевела до уровня 2002 года! Такая стоимость уже начинает быть значительно более привлекательной для обладателей капиталов в иностранной валюте. Это обстоятельство может вызвать интерес к рынку недвижимости у иностранного инвестора. Столичное жилые м2 – вполне ликвидны и являются традиционным объектом для инвестиций. Заинтересованность иностранного капитала также может оказать дополнительную поддержку цене. 

Длительное время динамика долларовых цен и рублевых была очень увязана и практически идентична. Сейчас же графики сильно разошлись. Учитывая достаточно свободную политику ЦБ РФ в области формирования курса рубля к мировым валютам, и предпосылки к созданию рыночной экономики, стоимости в рублевом и долларовом эквивалентах должны со временем постепенно приходить к более коррелируемым значениям. Если более просто – «подтягиваться» друг к другу. А это значит, на сегодня, что рублевой стоимости м2 «придется» снижаться, а «долларовой» — расти, при положительной динамике дальнейшего развития экономики.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Что будет влиять на цены в 2021-м

Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:

  • возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
  • падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).

    Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.

  • переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
  • вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.

Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.

У новостроек все худшее позади

Примечательно, что наиболее прогрессивные застройщики уже сейчас выводят на рынок проекты с ценами гораздо ниже средних. Кто-то изначально заявляет более низкую стоимость квартиры, кто-то уменьшает цену неявно — за счет скидок и акций.

Это означает, что на рынке новостроек дно уже почти достигнуто, если не целиком, то по крайней мере частично. Уже сейчас можно найти предложения по ценам, близким к уровню дна, то есть по ценам завтрашнего дня. В ближайшие годы дальнейшее падение цен в основном будет затрагивать вторичное жилье, где частники все еще неадекватно оценивают свои квартиры и гораздо менее охотно идут на торг и снижение цен, нежели застройщики. Покупатели будут отдавать предпочтение уже подешевевшим новостройкам, а квартиры на вторичном рынке останутся невостребованными, пока их владельцы не будут готовы к существенному пересмотру цен.

Чего ждать? Анализ предполагаемых тенденций.

Мы перечислили факторы, являются драйверами цен – относительно низкая цена в инвалюте, продолжающаяся господдержка строительной отрасли, все еще работающая схема вложений с целью «защиты от инфляции», значение которой в последнее время выросло.

Антидрайверы – падающая покупательская способность, потребительский спрос, растущий объем предложений на рынке, общее снижение финансово-экономической активности в связи с падением ВВП.

Что в такой ситуации предпримут застройщики и как себя поведет рынок вторички? Ждать ли повторения 2008 года? Попробуем ответить и на эти вопросы. Предположим 2 варианта – получше и похуже. И отбросим крайние – самый хороший и самый плохой.

При «неплохом» варианте – цены на нефть стабилизируются не ниже отметок 50-60 долларов за баррель, санкции в отношении России постепенно смягчаются, новых негативных факторов не наблюдается. При этом варианте можно будет предположить следующее:

  • Покупательский спрос постепенно восстанавливается
  • Деловая активность растет
  • Рублевые цены на недвижимость стабилизируются. Тренд цены медленно разворачивается в сторону роста
  • Цена за м2 в долларовом эквиваленте имеет устойчивый растущий тренд
  • Стимулирование строительной отрасли при помощи государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется
  • Застройщики регулируют объем предложения на рынке, не давая ценам опуститься ниже порога рентабельности производства м2

При «плохом» (но не самом плохом) варианте – цена на нефть не может выйти за уровень сопротивления 50-55 долларов и стабилизируется на более низких уровнях (в районе 40-45), санкции против России затягиваются, возникает вероятность новых экономических или геополитических негативных факторов. Тогда возможно такое развитие событий:

  • Спрос на недвижимость падает устойчиво – это давит на цены
  • Дорогой сегмент в том числе «большие площади» — падают опережающими темпами
  • Рублевые цены продолжают снижение
  • Валютные цены за м2 стабилизируются на текущих отметках, сохраняя волантийность
  • Стимулирование отрасли в области жилищного строительства участием государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется уже не в полном объеме, подталкивая к еще большему падению спроса
  • Вынуждены уйти еще часть средних и слабых игроков
  • Появляются долгострои
  • Застройщики вынуждены идти по пути дальнейшего «снижения издержек»
  • На этом фоне общее качество строительства жилья снижается
  • Комфортабельность и удобство предложений на рынке м2 также может снизиться -потребитель не в силах будет его оплатить
  • При наличии большого объема предложения, продавцы вторички, для которых зачатую ситуация становиться безвыходной, а продажа – срочной, также дополнительно будут давить на снижение цены и добавлять общей нервозности и волантийности на рынке жилой недвижимости

Прежде чем принять решение о покупке или продаже квартиры или дома, желательно иметь наиболее полную картину происходящего на рынке и определить все необходимые параметры для принятия решения. Конечно-же данный аналитический материал не носит рекомендательный характер. Но, надеемся, что исчерпывающую информацию по анализу стоимости квадратного метра недвижимости как в Москве, так и в других городах России вы смогли получить.

Анализ динамики цен на недвижимость в первом полугодии 2016г. Тренд сформирован?

В настоящем разделе в целях большей достоверности показателей изменений стоимости квадратного метра рассмотрим графики для Москвы.

Достаточно широкая выборка изменения цены, основанная на авторитетных данных аналитических отделов крупных риэлтерских компаний, а также компаний — застройщиков позволяет фундаментально обозначить тренды и показатели в виде графиков.

Предлагаем Вам посмотреть на некоторые, на наш взгляд, самые показательные и обратиться к элементам технического анализа

Что мы видим на графике рублевой стоимости приведенного м2 в Москве? Восходящий тренд, сформировавшийся еще с июня 2000 года (а 16 лет – вполне продолжительный период) – сломлен.

Ниже мы обязательно рассмотрим корреляцию и зависимость цены на недвижимость 2016 года в Москве и остальных  регионах России от других макроэкономических показателей. Скорее от них, нежели по результатам технического анализа, можно судить о перспективах развития дальнейшей цены. Тем не менее существуют некоторые ближайшие уровни поддержки стоимости недвижимости для MSK. Это 165 000, 150 000, 145 000 и 135 000-140 000 руб./м2 приведенной площади (усредненные показатели по площади, районированию, эксплуатационному сроку жилфонда).

Конечно, резкого обвала рынка недвижимости не произошло. Более того, можно сказать, что цена в рублях изменилась не сильно. Если рассмотреть график на менее длинном интервале, то все выглядит более спокойно и даже обнадеживающе. 

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Перегрев? Или стагнация?

И все же то, с чем мы имеем дело, это не «перегрев» рынка, это начало полноценной стагнации, уверен эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. С начала прошлого года цены на недвижимость очень быстро растут, причем в основном на первичную, так как «вторичка» была обделена льготами по ипотеке. Средний рост новостроек составил порядка 20%, вторичной недвижимости – в 2-2,5 раза меньше. Эскроу-система вывела с рынка «котлованные» предложения. Пандемия выкосила ряды покупателей, в фигуральном смысле, компенсировав это вливаниями последних сбережений в льготную ипотеку. Снижение ключевой ставки спровоцировало отток денежных средств со вкладов, переведя их в недвижимость.

Девальвация валюты заставляет людей думать о защите сбережений, и они поспешно отправляют их в жилую недвижимость, соглашается эксперт. При этом мнимые эксперты говорят о стабильной инфляции и о том, что повышение цен год к году на несколько процентов за вычетом той самой инфляции – это нормально. А как насчет того, что доходы населения не растут уже пять лет, а в этом году падение может дойти до двузначных значений в процентах? Проценты со вкладов никогда не покрывали потребительской инфляции, которая составляет не менее 8% уже несколько лет. Заявки на кредитные каникулы перестанут принимать уже 30 сентября, каждый второй запрос на рефинансирование или ипотечный кредит отвергается. Количество банкротств за год превысит 200 тысяч, а в следующем году может дойти до полумиллиона.

К чему все это перечисление? К тому, говорит Алексей Кричевский, что, возможно, цены этого года – самые высокие на рынке недвижимости на ближайшие несколько лет и дальше расти будет некуда, поскольку не будет спроса. Причем самые высокие – именно в рублях. Триллион кредитов в марте и триллион в августе – совершенно разные истории. Максимум, которого может достичь ипотечное кредитование в ближайшее время – это 85% от показателей августа, то есть не более 320 миллиардов выданных ссуд, считает он. При этом решение по продлению льготной ипотеки еще не принято, а лимит по ней уже закончился. Как только она закончится и банки взвинтят стоимость кредитов на 1,5-2%, тут же кончится спрос на новостройки и девелоперам придется либо снижать цены, либо уводить объемы с рынка, что негативно скажется на процентах по проектному финансированию.

Вторичная же недвижимость также уйдет в постепенный минус – спроса на всех не хватит, а ликвидные объекты уже сейчас не продаются, несмотря на приличный дисконт, прогнозирует эксперт. К тому же стоит понимать, добавляет он, что каждое седьмое банкротство в России будет связано с ипотекой и заемщики будут распродавать жилье с дисконтом, дабы побыстрее закрыть вопрос с кредитором. Поэтому то, что происходит сейчас – это не перегрев. Это старт падения. Нужно напомнить экспертам, что рынок недвижимости из-за своей неповоротливости реагирует на кризисы с задержкой в 3-6 месяцев. Этот период настал.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий